在不断进步的时代，我们都跟制度有着直接或间接的联系，制度一般指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则，也指在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范或一定的规格。什么样的制度才是有效的呢？

商业管理制度 1

商业中心管理处保密工作制度

1.0管理处办公室设保密员(由文员兼任),负责秘密文件、资料以及涉密业务的管理工作；

2.0 保密内容

2.1人事档案资料、电脑资料、财务室、经理办公室、干部考察材料与管理处有关的调查案件、检举揭发材料等；管理处办公会议记录；财务会计凭证，会计报表，统计报表等；与质量体系有关的文件资料。

3.0 秘密文件、资料的`管理

3.1 所有秘密文件未经制发机关批准或授权不得擅自翻印，如需复制，须按规定申请审批。

3.2 收发秘密文件资料由文员负责，有关调查材料，检举揭发材料由办公室或部门专人负责，凡署名领导亲启件，由领导拆封，秘密文件的收发、分送、传阅、移交、归档等环节都要登记，履行签字手续，严禁将秘密文件、资料放在不安全的地方。

3.3 秘密文件、资料必须存放保密柜内，由文员管理，个人不得保存，定期清查清退，如发现丢失，要及时报告并追查处理。

4.0 通讯保密规定

4.1办公室的电脑打字机、复印机、传真机由专人管理，非本机使用人员未经许可不得擅自使用。

4.2 电脑工作人员要严守保密制度，避免重要业务资料和档案外泄，更改或丢失。

4.3 任何个人在通信、通话中不得涉及秘密或商业竞争中的重要信息，个人不得偷看秘密文件和打听秘密性的会议内容。

5.0 凡发生遗失秘密文件、资料或泄密案件时，应立即向领导反映，并及时采取补救措施，发生窃密案件时，还应向当地公安部门报告。

商业管理制度 2

1、对住宿生进行经常性的。防火及安全用电教育，普及消防知识，提高防火和安全用电的消防意识。严禁偷接电源私接电褥子等电器，一经发现严肃处理。

2、住宿生不准留宿外人在宿舍住宿，遇有特殊情况，应报告宿舍管理员或舍务，经允许方可留宿。

3、宿舍走廊内不准放自行车和其它一些杂物。

4、教育住宿生严格遵守宿舍的各项规章制度，督促他们按时起床就寝，严禁住宿生吸烟、喝酒，使宿舍保持安静。

5、舍务要按时上、下班，加强安全保卫工作，防止流氓小偷潜入宿舍，发现问题要及时报告管理员，以确保住宿生的安全。

6、严禁住宿生认夜不归宿，一经发现严肃处理。

商业管理制度 3

摘要：商业银行的平稳运行与健康发展是整个社会经济稳定发展的基石。加强商业银行贷款风险管理制度建设，是有效应对宏观经济环境不断变化的需要，是促进经济金融整体稳定和协调发展的需要，也是提高商业银行经营效益和核心竞争力的需要。我国商业银行贷款风险管理制度虽然取得了较大的成绩，但是在贷款风险评价制度、贷款审批制度、贷后风险监管制度、贷款风险补偿机制以及贷款风险保障制度等方面仍然存在诸多问题，这就需要我国从这些方面加以完善。

关键词：商业银行；贷款风险管理；制度

银行业作为高风险行业，其风险贯穿于银行经营活动的全过程。近年来，我国商业银行贷款风险管理水平大幅提高，但仍与国外优秀商业银行存在一定差距。而随着国内资本市场的快速发展，多样化的融资渠道使商业银行失去越来越多资信等级较高的贷款客户，整个信贷市场的平均客户质量呈下降趋势，给商业银行信贷业务造成巨大的风险隐患。为了获取利润，商业银行被迫参与到信息不对称且风险复杂多变的信贷市场中，并展开了激烈的竞争，这给我国商业银行贷款风险管理带来了更大的挑战，同时也提出了更高的要求。在当前国内外激烈的竞争环境下，研究我国商业银行贷款风险管理问题有着重要意义。

一、商业银行贷款风险的基本概述

（一）商业银行贷款风险的内涵

贷款风险，是指商业银行在经营管理过程中，因受各种事先无法预料的不确定性因素影响，使得银行的贷放资金无法按期收回本息和正常周转或其他原因而使商业银行遭受资金损失的可能性。贷款业务是银行的主要业务，因此，银行面临的主要风险就是贷款风险。

（二）商业银行贷款风险的内容

一是信用风险。信用风险通常是指在贷款过程中，由于各种不确定性因素，使借款人不能按时偿还贷款，造成银行贷款本金及利息损失的可能性。二是市场风险。市场风险是金融领域中最常见的风险之一，它通常是指市场变量变动而带来的风险。三是操作风险。操作风险是指金融机构因不完善的内部程序、人员及系统、外部事件等所造成损失的风险，包括道德风险、技术风险、模型风险等。四是其他风险。其他风险主要包括流动性风险、法律风险、政治风险、政策风险、偶然性风险。

二、商业银行贷款风险管理制度的问题分析

（一）贷款风险评价制度存在的问题

一是我国商业银行在对借款人进行评估时，更多是考量借款人过去的状况，常常忽视其未来归还债务的能力。受评对象过去的财务和非财务指标是银行考量的主要内容。二是忽视各个指标之间的关联，缺乏整体识别与判断。实际上，仅是单独分析某一个指标是无法正确判断受评对象信誉等级的，只有把各种因素相互联系起来分析，将这种相互影响的因素考虑进来，才能做出合理的判断。三是对现金流量指标缺乏预测和应用。我国银行内部信用评级方法基本没有涉及现金流量的预测，所以也就无法准确评估其未来真实归还债务的能力。

（二）贷款审批制度存在的问题

目前我国商业银行虽然对信贷前、后台岗位职能进行了分离，“审贷分离”却还不够彻底，后台审查审批部门人员虽然工作上要向上一级审查审批部门汇报，却仍受本行领导的行政管理，实际上是出现了双重领导的模式，必然令信贷审查和决策工作无可避免地受到其他因素的干扰。我国商业银行实行的是行长负责制，各级行长既要对经营业绩负责，又要对风险管理负责，但在现行偏重对经营业绩指标考核的激励机制下，各级行的行长往往为了追求经营业绩，而难免不对本行负责审批的风险管理人员施压，影响他们的判断和决策。因此，从现有的贷款审批制度来看，并没有真正规避“审贷合一”的问题。

（三）贷后风险监管制度存在的问题

一是贷后监控流于形式。在我国商业银行贷款风险管理的全过程中，普遍重视贷前调查、贷中审查两环节，却经常忽略对贷后监管工作质量的把握，往往将其形式化。二是缺乏配套的激励机制。目前我国商业银行还普遍缺乏对贷后管理工作的激励机制，使信贷业务人员片面追求信贷营销业绩的提高，而对贷后管理工作却缺乏积极性和主动性。三是缺乏有效的贷后风险管理手段。我国商业银行在贷款风险管理的贷前和贷中两个环节，将客户信用评级制度、设定抵押担保条件等措施视作防范、控制风险的主要方法，但在贷后环节却缺乏有效措施来监控风险，弥补在贷前和贷中可能存在的道德风险、操作风险等。

（四）贷款风险补偿机制存在的问题

与国外商业银行相比，我国商业银行贷款风险补偿机制存在严重不足，主要表现为我国商业银行呆帐准备金存在提取水平过低、提取范围过窄、呆帐核销控制过严及银行对准备金的提取和核销缺乏自主使用权的`问题。长期以来，我国呆帐准备金提取和坏帐核销制度一直执行1988年财政部颁发的《关于国家专业银行建立呆帐准备金的暂行规定》，虽经历数次修改，但内容变化不大。呆帐贷款核销要报财政和税收部门审批，可以核销的贷款也仅限于借款人破产、死亡、遭遇重大自然灾害和国务院专案确定可核销的逾期贷款等，呆帐准备金本来就提取不足，提取之后又难以核销，导致了不良贷款比率居高不下。

（五）贷款风险保障制度存在的问题

一是没有形成全员的贷款风险管理文化。业务部门特别是一些基层业务人员，对风险管理有抵触情绪，误认为业务多风险自然就大，风险管理会限制其业绩的实现。二是缺乏专业人才。贷款风险管理是一项系统工程，它不仅以现代管理学、经济学、数理统计学的知识为基础，而且还引入了系统工程学等自然科学的研究方法，要求从事风险管理的人员具备较高的素质。而我国商业银行缺乏对相关专业人员的培养，致使我国商业银行在贷款风险管理思想和水平上与国际同业存在不小的差距。

三、完善商业银行贷款风险管理制度的对策建议

（一）完善贷款风险评价制度

一是要完善商业银行信用风险评级流程。我国银行应进一步细化和完善信用评级流程，按照规模和行业制定不同的信用风险评价标准，杜绝“一刀切”。二是要合理定价风险。风险定价与客户风险评级正相关，客户信用风险越高，风险定价就越大。银行的具体操作时，不仅要考虑风险级别的违约概率来确定具体风险溢价，也应衡量在该级别发生违约时的预计损失。三是要建立客户价值指标。我国商业银行急需建立客户价值指标体系，以便能够充分认识客户价值，挖掘客户价值，提高客户管理水平与核心竞争力。

（二）健全贷款审批制度

针对我国贷款审批制度的不足，要建立垂直型风险管理组织架构，使业务风险管理线由总行进行独立地垂直管理。具体做法是，在总行设立授信审批部门，作为业务风险管理线的“源头”，并在各分行和二级分行设置相应的授信审批分部。在人员设置上，将负责信贷业务评级授信、审查、审批工作的人员全部归入该部门，具体工作由不同人员负责，各负其责、互相制约，以保证其工作的独立性。在管理流程上，所有的授信审批分部都由总行授信审批部门垂直领导，下一级授信审批分部直接向上一级授信审批分部汇报工作，同时将相关信息反馈给其所在行的负责人。

（三）建立贷后风险监管制度

一是实行信贷资产多级分类。《巴塞尔新资本协议》对贷款风险分类提出了较为具体的细分要求。按照我国监管部门的要求，目前我国商业银行普遍执行信贷资产质量五级分类制度，这不仅与《巴塞尔新资本协议》的要求存在一定差距，而且从银行自身防范风险和加强信贷管理的要求来看，五级分类也是不够的。二是要组建专职贷后风险管理部门。我国商业银行应在二级分行及以上机构设置隶属贷款风险管理部门的独立的贷后风险管理部门，专职负责对贷后风险进行监控和管理。三是建立贷后管理考核机制。贷后管理考核机制包括针对各级行和信贷业务具体执行人员两部分内容。

（四）建立贷款风险补偿机制

一是要完善贷款呆账准备金的提取制度。建立呆账准备金就是形成这种物质基础的合理方式。由于呆账准备金是银行基于对贷款可能损失的分析、判断，属于带有估计性的会计事项，因此准备金的计提应符合审慎会计原则的要求，即计提呆账准备金一要做到及时，二要做到充足开拓资本的补充渠道，努力提高资本充足率。我国商业银行目前普遍存在资本金不足、资本充足率偏低的现状。具体措施从内部方面看，收益留存是商业银行充实资本最便捷最廉价的途径。从外部方面来看，外部资本的增加包括普通股、优先股、次级债券等。另外，还可以通过发行长期次级金融债券补充我国商业银行附属资本是提高资本充足率最为现实的途径之一。

（五）完善贷款风险保障制度

从宏观角度看，要保证银企双方都能在法律范围内运作。对借款人，能独立自主的运作贷款资金，取得最大效益。对银行，保障能安全、合理的发放、回收信贷资金。从微观角度看，首先，放贷时要求借款人以受信额度为标的向保险公司投保保证险，并作为贷款条件之一，一旦发生保险事故，由保险公司代为偿还，以保证银行资产安全；其次，要求借款人向银行预交贷款违约金或风险保证金，如果借款人完全履行合同，则银行全额奉还并附带相应利息，否则，银行除清收全部贷款本息外，还可将违约金作为罚金处理，从而增加对借款人的信用约束力；最后，银行自身要在完善贷款审查体系的基础上，强化内部稽核，建立健全风险管理责任制。

参考文献：

[1] 唐旭，《现代商业银行信用风险管理》，中央广播电视大学出版社，20xx年

[2] 魏国雄，《信贷风险管理》，中国金融出版社，20xx年

[3] 毛愫磺，《美国次贷危机与我国商业银行信贷风险管理当议》，《商场现代化》20xx年第569期

[4] 李贤，《治理我国商业银行信贷风险的思考》，《商业文化》20xx年第12期

[5] 李平叶，《我国国有商业银行信贷风险原因探析》，《经济师》20xx年第12期

[6] 张茂荣，韩健，《论改善商业银行信贷风险管理的必然性和可行性》，《经济研究导刊》20xx年第19期

[7] 柴用栋，《商业银行流动资金贷款的风险与方法》，《经营管理》20xx年第10期。

[8] 何桦，《我国商业银行信贷经营中风险预警机制的建立》，《中国城市金融》20xx年第2期。

[9] 陈四清，《以新巴塞尔资本协议为指引，提高信用风险管理水平》，《国际金融研究》20xx年第4期

商业管理制度 4

第一章总则

第一条为做好化肥商业储备工作(以下简称化肥储备)，加强化肥储备管理，缓解我市化肥供求的矛盾，保障农业生产用肥供应，根据《化肥淡季商业储备管理办法》(国家发改委、财政部令第26号)和《海南省化肥商业储备管理试行办法》等有关规定，制定本办法。

第二条化肥储备遵循企业储备、银行贷款、政府补贴、市场运作、自负盈亏的原则。

第二章化肥储备规模及管理

第三条市财政局、市供销合作社联合社负责化肥储备管理工作。

第四条化肥储备实行全年储备，财政贴息按全年利息总额的一半给予贴息补助。市级化肥储备品种主要为氮肥、磷肥、钾肥和复合肥，年承储规模为2万吨，其中氮肥0.64万吨，磷肥0.9万吨，钾肥0.24万吨，复合肥0.22万吨。

第五条市级化肥商业储备由海口市供销资产运营有限公司承担。

第三章承储企业责任

第六条化肥储备和企业正常经营相结合，且氮肥、磷肥、钾肥和复合肥的全年平均储备数量不得低于年计划的40%，若低于40%则取消承储企业当年的财政贴息资格。调入的化肥必须确保质量并符合国家标准。

第七条储备化肥只限于满足我市农业生产需求，不得转销省内其他县(市)或销往岛外。

第四章监督检查

第八条市财政局、市供销合作社联合社应加强对承储企业完成化肥储备任务情况的检查。

第九条建立化肥储备月报制度，并实行台账管理。化肥储备工作开始后，承储企业应按月编报《承储企业化肥进销存月报表》(附件1)，报市财政局、市供销合作社联合社。

第十条市供销合作社联合社应对承储企业化肥的调入、销售和库存情况进行动态抽查核实，发现问题，及时处理。

第十一条市财政局、市供销合作社联合社确认承储企业存在弄虚作假问题的，将取消其承储资格。

第五章财务管理

第十二条储备化肥所需资金由承储企业自筹或银行贷款解决。银行贷款由承储企业与各商业银行协商，按国家有关政策办理。

第十三条市级储备化肥由市财政给予利息补贴。储备化肥购进成本按照承储企业购进储备化肥实际进价加上合理的运杂费逐年确定。市级财政负担的银行贷款贴息资金，按确认的购进成本、储备数量、储备期限和半年期流动资金贷款基准利率计算。

利息补贴的审核：承储企业申请拨付贴息时，应根据化肥储备情况编报化肥储备业务报告并填制《承储企业化肥储备商业利息补助申请表》(附件2)，连同企业支付储备贷款利息凭证和购进化肥票证，经市供销合作社联合社审核后，报市财政局复核。

利息补贴的拨付：利息补贴分两次拨付，按照每半年支付3个月贴息资金的办法，承储企业在每年的6月底和12月底按照上半年和下半年利息总额的一半分别进行申请，由市供销合作社联合社审核，报市财政局复核后拨付利息补贴。若某年储备不符合财政贴息条件的，对当年已拨付的贴息资金从下一年度贴息资金中予以扣除。市级化肥储备承储企业的利息补贴由市财政局直接拨付给市供销合作社联合社。市供销合作社联合社应在收到补贴后10个工作日内将利息补贴拨付给承储企业。

第十四条市财政按全年承储计划化肥每吨每年10元标准给予保管费补贴。

第六章附则

第十五条交通运输部门对储备化肥运输应优先安排，保证运输畅通。

第十六条市财政局、市供销合作社联合社等部门应协调相关单位支持承储企业做好化肥储备工作。

第十七条本办法由市财政局、市供销合作社联合社按职能分工分别负责解释。

第十八条本办法自20xx年7月1日起施行。

化肥的作用

我国是一个人口众多的国家，粮食生产在农业生产的发展中占有重要的位置。通常增加粮食产量的途径是扩大耕地面积或提高单位面积产量。根据我国国情，继续扩大耕地面积的潜力已不大，虽然我国尚有许多未开垦的。土地，但大多存在投资多、难度大的问题。这就决定了我国粮食增产必须走提高单位面积产量的途径。

施肥不仅能提高土壤肥力，而且也是提高作物单位面积产量的重要措施。化肥是农业生产最基础而且是最重要的物质投入。据联合国粮农组织(FAO)统计，化肥在对农作物增产的总份额中约占40%～60%。中国能以占世界7%的耕地养活了占世界22%的人口，可以说化肥起到举足轻重的作用。

注意：化肥虽好，但过量将会影响农作物的正常生长！

商业管理制度 5

一、目的

规范租金、物业管理费等费用收取、减免、欠租欠费等工作，确保租务工作有序顺利推进。

二、术语

本制度的“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业的租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金、意向金、场地使用费、广告费等相关的业务收入，同时，对于业务活动的应收费用（水、电、保洁、保安费等），以及客户退款的管控也可参照本制度执行。

三、适用范围

适用于各公司开业项目营运期间的租金、物业管理费、停车场等收取、减免、欠租、租赁信息管理工作。

四、关键活动描述

4.1收租准备工作

4.1.1商业公司总经理作为收租工作的第一责任人，要将租金收缴�

4.1.2在开展收租工作前，商业公司营运部须向项目公司（产权人）取得租金收缴的授权委托书；跟踪项目公司完成政府主管部门对《租赁合同》的登记备案工作，确保收租工作的合法有效。

4.1.3商业公司营运部应依据各地实际情况，指定专门部门及专门人员作为收租工作的责任部门及责任人。营运部及责任人要与承租方（主力店、步行街商户）保持良好的工作联系，密切关注收租过程，及时发现问题，沟通、协调、解决问题，按月向主管领导和商业集团营运中心营运部汇报租金收缴情况。

4.1.4商业公司财务部负责租金收缴的审核，负责依据《租赁合同》审核租金收缴台账，并向承租方发出收租文件，协调各地项目公司财务部开具租赁发票，按时上报租金统计报表。

4.1.5为保证收租工作顺利进行，应注意：

4.1.5.1应严格履行合同，按《租赁合同》及《物业服务合同》约定提供良好的物业服务，营造有序的经营环境，协调配合与承租方物业界面的管理，建立和保持良好的合作关系，消除和减少欠租隐患。

4.1.5.2保持与项目公司的良好沟通，妥善处理和解决可能出现的设备维保、工程整改等承租方关注的工程问题，协调项目公司与承租方的合同关系。

4.2持有性物业主力店和步行街商铺的收租工作

4.2.1租赁信息的管理

4.2.1.1商业公司营运部与项目公司和集团招商中心沟通，取得《主力店租赁合同》。

4.2.1.2商业公司营运部根据招商进度，及时归档《步行街商铺租赁合同》，并向商业集团营运中心营运部上报。

4.2.1.3商业公司营运部应建立主力店、步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新，归档。

4.2.2租赁合同及租金收缴台账的建立

4.2.2.1商业公司营运部依据《租赁合同》，建立主力店、步行街商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并将合同相关信息录入商业系统，将合同文本扫描后作为附件上传商业系统。

4.2.2.2商业公司财务部依据《租赁合同》，审核主力店、商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并对营运部录入商业系统中的合同信息进行审核确认。

4.2.2.3商业集团营运中心营运部将结合经营管理目标的管理指标，不定期对商业公司的租金收缴台账进行检查、稽核。

4.2.3物业的交付

4.2.3.1商业公司营运部根据《租赁合同》约定，及时与招商中心、项目公司沟通，确定主力店承租物业交付的时间。

4.2.3.2商业公司营运部根据整场开业计划，及时与项目公司沟通，确定步行街商铺物业交付时间。

4.2.3.3商业公司营运部、工程部参与由招商中心主持的项目公司与主力店物业交接，取得主力店物业交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。

4.2.3.4商业公司营运部、物管部参与项目公司与步行街商铺的物业交接，取得步行街商铺进场交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。

4.2.3.5若实际交付给主力店的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司营运部应组织协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协助项目公司和集团招商中心与承租方确认实际物业交付日，确认需以书面形式，双方盖章为准。

4.2.3.6若实际交付给步行街商户的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司应协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协调项目公司与承租方确认实际物业交付日。

4.2.4租金的收缴

4.2.4.1商业公司营运部依据《主力店租赁合同》和《商铺租赁合同》和进场确认书，配合招商中心和项目公司与主力店确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。

4.2.4.2商业公司营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的承租人索取营业财务报表，确认当期应收租金额。

4.2.4.3商业公司财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向承租人送达《缴纳通知书》（见附件四），明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请承租方签收确认，归档保留原始文件。

4.2.5租金账户的管理

4.2.5.1项目公司开设的用于存储主力店租金及保证金的专用账户为商业公司收取主力店租金及保证金的账户，商业公司对该账户有查询权。收租责任人员应及时跟踪租金到账情况。

4.2.5.2商业公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。商业公司应定期将收到的步行街租金和保证金净额划转到项目公司开设的租金专户中。划转前完成商业公司内部审批流程即可。

4.2.6租赁发票的开具

4.2.6.1商业公司财务部协调项目公司财务部，取得由项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向承租方开具租赁发票，并由收租责任人员交至承租方。

4.2.6.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行相关管理制度，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。

4.2.7保证金的管理

4.2.7.1商业公司营运部应配合由招商中心负责的主力店保证金管理工作。在需按《主力店租赁合同》的约定退还保证金时，商业公司营运部应及时向招商中心反馈主力店的缴租缴费情况。

4.2.7.2商业公司营运部负责步行街商铺的保证金催缴工作。步行街商铺保证金的`退还或没收，须由商业公司财务部发起审批流程，经商业集团及领导审批后，方可执行。

4.2.8收租信息的反馈

4.2.8.1项目开业后，商业公司应根据商业集团下达的步行街租金决策文件，将步行街招商租金标准的执行情况进行汇总，编制《商铺租金收益汇总表》，经商业集团招商中心审核后提交营运部，作为步行街商铺租金控制管理的依据。

4.2.8.2商业公司营运部应保持与主力店的信息畅通，凡有关主力店租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团营运中心营运部，并配合集团招商中心解决。

4.2.8.3商业公司应保持与步行街商铺的信息畅通，凡有关步行街商铺租金收缴方面的承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须及时上报商业集团。

4.2.8.4商业公司对步行街商铺进行调整时，应执行商业集团下达的租金标准；步行街商铺调整后，商业公司营运部应对租金变动情况应及时上报商业集团营运中心营运部，并附《租赁合同》或补充协议，与此相关的租金台帐的更新须经商业集团营运中心营运部复核确认。

4.2.8.5商业公司财务部应于每年初（新项目在项目开业前），依据《租赁合同》及市场行情对本项目步行街商铺的年度租金收入进行预测，并上报商业集团营运中心营运部，营运部将于当年年末依据租金实收情况对年度租金收入预测进行复核。商业集团将对复核结果进行考核，纳入年度经营管理目标体系。

4.2.9欠租的处理

4.2.9.1在送达《缴款通知书》后，租金未按合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与承租方沟通，落实原因。在确认租金因承租方原因未到帐后，应立即送发第一次《欠租（费）催款通知书》，在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。

4.2.9.2在《欠租（费）催款通知书》送达五个工作日后，承租方仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因，应及时发出第二次《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，限期缴纳欠租和滞纳金，并归档保留承租方签收回执或其他相关证据。

4.2.9.3在第二次送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》五个工作日后，承租方继续未缴纳租金和滞纳金，商业公司应立即向承租方发出律师函，并上报集团营运中心和集团律师。

4.2.9.4因特殊原因引起的欠租，应定期（每月）送达《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，确认欠租金额，请承租方签收确认，并归档保留确认的原始文件。

4.2.9.5若承租户拒收各种催租催费文件，可用特快专递寄送上述文件至承租户公司所在地，并归档保留寄送文件和承租方签收的原始文件。

4.2.9.6商业公司应根据承租方欠租原因，依据《租赁合同》，协调集团招商中心、项目公司，以及商业公司相关部门，解决承租方提出的问题，并跟进问题解决的进程。

4.2.9.7需要采取法律手段催缴租金，应提前将拟采取的方案上报商业集团，经评估法律风险，并经商业集团同意后方可实施，同时跟进过程，及时上报商业集团。

4.2.10租金的减免

4.2.10.1主力店租金的减免须经集团审批同意，由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，集团总部财务管理中心，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店正式签订的补充协议。商业公司营运部应配合招商中心负责的与主力店签订补充协议的工作，并及时反馈主力店的缴租缴费情况。

4.2.10.2步行街商铺租金的减免须经集团审批同意，审批流程同主力店租金减免一致。审批获批后，与步行街商铺签订补充协议，而后方可执行。

4.2.10.3商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。

4.2.11租金收缴工作界面的划分

4.2.11.1在确认主力店实际计租日以前，商业公司应积极参与、配合由集团招商中心牵头，会同项目公司与主力店协商、协调因起始计租日不确定而导致的欠租问题。商业公司营运部应配合集团招商中心协调主力店确认实际计租日，协助集团招商中心将各主力店的首付租金及时、足额地催缴到位。

4.2.11.2商业公司营运部应及时反馈因主力店对《租赁合同》条款产生歧义导致的欠租问题，配合集团招商中心与主力店协商解决欠租。

4.2.11.3在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之前，商业公司营运部参与由集团招商中心牵头，会同项目公司协调解决因工程问题引起的欠租。

4.2.11.4在项目公司完成《租赁合同》约定的物业交付条件之后，商业公司营运部负责解决因工程、物业管理以及运营管理方面问题引起的欠租，商业集团相关部门予以协调配合。

4.3销售性物业未出售部分的收租工作同持有性物业的收租管理工作。

4.4物业管理费收费工作

4.4.1日常管理

4.4.1.1商业公司财务部负责审核当期应收物管费并通知营运部，由营运部至少于缴费日前5个工作日（原则上――主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向主力店和其他商户送达《缴纳通知书》，明确当期应付物管费金额、支付时间和物业管理费收取账户，并请对方签收确认存档。

4.4.1.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。

4.4.2欠费处理

物管费欠费处理按本节2—i条要求执行。

4.4.3物管费减免

4.4.3.1原则上，不得对承租方进行任何形式的物业管理费减免或打折。

4.4.3.2承租方因各种原因提出减免请求，商业公司必须对承租方提出的减免原因进行复核。其中，因下列原因导致物业费减免的，商业公司须向商业集团总部提交专题书面报告，经逐级审批后方可减免；

1）因未按照合同要求向承租方提供相关服务项目而导致承租方要求减免的；

2）因向承租方提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致承租方要求减免的；

3）因广场整体经营需要，对部分或全部承租方的物业管理费标准进行减免或调整的。

4.4.3.3审批流程：由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应与主力店或步行街商铺正式签订补充协议。

4.4.3.4商业公司营运部依据与主力店、步行街商铺补充协议更新的租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。

4.5停车场收费管理职责

4.5.1商业公司应根据当地法律、法规办理地下停车场经营许可证明及停车收费许可证明，并依法进行年检，确保经营收费的合法有效。

4.5.2商业公司每年应制订年度停车场经营年度指标，报商业集团批准，纳入年度经营目标考核体系，并依据经营目标，制定停车场经营方案，将年度指标分解到月，把责任分解到人。

4.5.3商业公司物业部是停车场收费的责任部门，应严格执行政府物价部门审定的收费标准，加强收费管理，做到票款相符、日清日结，杜绝徇私和侵占公司利益的行为。

4.5.4商业公司财务部是停车场收费的监督管理部门，负责日常收费审核稽查，以及建立、上报停车场收费台账，按月统计，依法纳税。

4.5.5商业公司应注重停车场广告、多种经营等创收资源的开发，结合宝龙城市广场实际经营状况，拓展创收渠道。

4.5.6定期对停车场不同时段的车位利用率、收益率进行统计，包括：固定包月停车收入、临时停车收入、占用车位其它经营收入等，同时对周边停车场的经营情况进行调研，对停车场的经营形势进行综合分析，并形成分析报告，适时调整停车场经营方案。

4.6停车场收费工作

4.6.1商业公司应建立停车场台账，明确规划车位、已售车位、主力店免费使用车位、多种经营占用车位、可经营车位等数量，以及与主力店约定的停车优惠政策。

4.6.2商业公司应建立停车场年度收费台账，按月统计汇总停车场税前收入、税金支出、发票工本支出、政府主管部门管理费支出及扣除以上支出后的净收入，并依据与业主（或集团）约定的比例对净收入进行分成。

4.6.3商业公司财务部应于每月第三个工作日内，编制上月停车场收费报表，上报商业集团营运中心营运部。

4.6.4在停车场内占用车位的多种经营项目，须报商业集团批准。

4.6.5停车场内占用车位的多种经营收入，均应列为停车场收入。

4.7多种经营收费管理

4.7.1商业公司每年11月底前编制完成次年多种经营规划及年度预算，上报商业集团审批。

4.7.2商业公司营运部应建立多种经营台账，明确规划点位、可出租点位、已出租点位、未出租点位以及主力店免费广告位的数量、面积。

4.7.3商业公司所有多经业务须由集团审批，财务部依据多经审批单以及相关多经业务合同，建立多种经营台帐，按月统计汇总多经经营税前收入、税费支出及扣除以上支出后的净收入。

4.7.4商业公司营运部于每月5日前，将上月多种经营收入台账，上报商业集团营运中心营运部。

五、相关流程/作业指引

《商业核心业务收费流程》

六、参考模板

《缴款通知书》

《欠租（费）催款通知书》