如下是高考家长帮www.kaoyantv.com编辑为大家找到的15篇民法典应用案例，欢迎参考，希望大家能够喜欢。
典型案例 篇一
“《案例集》的出版，是中国企业社会责任发展到今天的产物。对于社会责任实践案例的总结是推进中国电子信息行业社会责任发展的重要工作之一。《案例集》的出版，也是中国优秀的电子信息企业创造、创新的成果。”《WTO经济导刊》社长兼主编于志宏在会上表示。
在《案例集》中，8家企业分享了他们在履行社会责任方面的典型实践，分别是：英特尔：创造社会责任的“摩尔定律”;中国普天：信息技术构建新能源汽车新生态；联想集团：IT资产环保处置（ATS）新模式；索尼（中国）：梦想教室让孩子们体验科技美好；京东：以互联网创新驱动未来社会；佳能（中国）：影响支点撑起文化未来；摩托罗拉系统：无线解决方案保障公共安全；微软：“未来城市”计划连接未来城市生活。
此次典型实践案例的入选标准有“三个突出”特点：突出信息化与工业化深度融合，创造更广泛价值的社会责任实践；突出社会责任与企业运营深度融合，在挖掘并满足社会需求的同时，运用企业专业优势建立新的商业模式；突出企业在解决社会问题过程中，形成企业责任竞争力，实现社会创新。
在案例结构上，《案例集》力图反映企业实践的社会背景、战略思考、决策分析、行动深化、价值发掘等过程，让典型实践可追溯、可借鉴。同时，实践案例也具有开放性，期待企业未来进一步创新。
典型案例 篇二
17岁女孩周岩因拒绝同学求爱被浇汽油毁容一事引起全社会范围内的极大关注。3月5日，江苏卫视《梦想成真》栏目组展开救助毁容女孩周岩的行动，从天还没亮到天黑，历时14小时，辗转合肥、南京和北京三个城市。
记者为了更加全面地了解救助周岩的过程，采访到了《梦想成真》节目的制片人景小骥，多数内容都是由他口述。
起初李艾在网上看到了有关周岩的微博，很揪心也十分愤慨。她说，我比较早的时候看到这事，挺替小姑娘可惜难过，周岩需要关心，我当时就想着怎么能让小姑娘少受点罪，康复快一点。身为模特，对时尚圈和美容这块挺熟悉的，我就想帮小周岩找到好的美容机构和医生，提供最好的方案。
江苏卫视《梦想成真》最终确定全力帮助周岩，也正是因为节目主持人李艾。景小骥透露：“李艾非常关心周岩，并且第一时间跟节目组沟通希望能够跟进周岩的想法，《梦想成真》是励志公益类的节目，所以也有责任去关注。”而且，景小骥表示现在所有人想的就是怎么给周岩提供最专业及时的医疗帮助，而不是想着怎么做节目，毕竟周岩可能也不适合出镜。在与周岩联系之前，他们已经开会制订出了可行的方案，并且将可能遇到的比如联系医院、救治费用等问题基本解决。
探访周岩
江苏卫视《梦想成真》节目组一行人启程去往合肥，探望被严重烧伤的周岩，希望尽可能地给予帮助。由于之前高昂医疗费的问题，周岩出院回到自己家中，周岩的母亲担任起了护理女儿的职责，每天为女儿换药。周岩的律师李律师表示：“摆在周岩面前最大的难题就是康复治疗的费用问题，而且，由于近段时间媒体和社会各界爱心人士的来访，周岩已经出现了皮肤感染的现象，因此她需要立刻回到医院接受进一步的治疗。”
这次江苏卫视希望帮助周岩解决医疗费用的问题，伤情迫在眉睫，节目组希望能够见到周岩面谈，哪怕只有30秒时间。最终节目组的诚意感动了此前一直躲避媒体的周岩。15分钟的短暂交流，小周岩露出了久违的笑容。景小骥透露，虽然节目组带了两台摄像机希望采访，但在整个聊天过程中，自始至终都没有拍摄：“我们根本没有办法在那样一个场合下打开我们的摄像机，我们不能在周岩的伤口上撒盐。”另外，伤口感染也让节目组很忧虑：“周岩家人来人往的客观环境和非医护人员上药都是不合标准的，这导致周岩发生感染。”
节目组了解到，周岩目前面临的不仅是身体上的创伤，因为对未来失去信心，小姑娘有了轻生的念头，由于媒体的过分关心，一轮轮地“探访”，也在一遍遍地撒盐，她的情绪很不稳定。后来，得知周岩的偶像是杨幂，李艾给好友杨幂写了微博私信，问她愿不愿意录视频把她的祝福带给周岩，“杨幂很爽快地答应了，她说在香港录发给我或者在北京录视频都可以”。此外，李艾还积极号召圈中好友帮忙，让更多的人关注周岩。李艾说，之所以这么做，就是告诉周岩很多人都在鼓励她、支持她、关注她。
想帮助周岩的人很多，然而周岩最终决定接受《梦想成真》。对此，李律师表示，之所以决定选择它，是尊重了周岩的意见。“周岩一直喜欢看江苏卫视的节目，她的第一反应也是倾向于节目组提出的去北京治疗的想法，家里也是希望周岩康复的梦想早日成真。”
在节目组探访周岩的同时，通过李艾的牵线，节目组确定了北京的一家整形医院，该医院表示愿意为周岩进行免费手术以及后续的整容整形等一系列康复性治疗。等到确定了接受治疗之后，江苏卫视《梦想成真》节目组第一时间和北京的医院协商，敲定周岩的治疗方案，并且特地为周岩组建了7人的医疗专家小组，都是主任级别以上的整形美容权威专家，同时所有医生均有烧伤整形的治疗经验。同时，节目组还和周岩家人确定行程，景小骥表示：“节目组很早之前就专门和南京的铁道、民航部门协商，商量开辟绿色通道的事宜。”为了给周岩提供及时的救助，控制感染，节目组成立“救助周岩”特别行动小组，兵分合肥、南京、北京三个城市，随时待命。
家人探路
为了尽快治疗，也是为了让周岩放心，节目组带周岩及家人经南京紧急启程赶往北京。了解医院详情。
专家赴合肥
院方一方面组建烧伤整形领域最权威的专家小组，与此同时，让有着丰富临床整形经验的刘治中医师前往合肥，了解周岩的病情，并在周岩由合肥到北京的途中实施全程的医疗救助。
在救护车随行人员到达合肥之前，刘医生就和救护车医生去确认急救器材，包括烫伤膏、纱布、颈托等，到了周岩家中，医生也是事无巨细，因为周岩的皮肤很疼，光换药包扎就花了足足一个半小时。
14小时
三城市爱心大接力
周岩在赴京之前，北京的病房已经准备妥当，史上最强的专家组也在静候周岩的到来。院方负责人李镔在微博中说：“周岩开始了她生命中另一段旅程。她，她的家人，以及所有关心她的人们，都对她未来的命运，抱有许许多多的期许，我们会陪她走过她生命中最重要的、充满痛苦与希望的两年，甚至更长时间。”
早上7点，《梦想成真》编导从南京市浦口中心医院出发，带着救护车于10点钟抵达位于合肥的周岩家中。等到周岩从家门走出来的时候，楼下聚满了街坊邻居和全国各地的报道记者，所有人为她鼓掌，有位年近七旬的老爷爷直接手扶担架，鼓励周岩说：“不要怕，要相信现代先进的医疗技术！”
节目组赶往南京市火车南站，乘坐16点41分的G150次列车赶往北京。之前，包括周岩家人在内的所有人都很关心周岩能否承受住长途跋涉，上了救护车之后，刘医生发现，周岩本人的精神状态挺好，较前两天的低沉明显不同，“她去过的最远的地方就是南京，但是她心里觉得来北京接受专业治疗，会有新的希望，更加踏实”。
20点48分，列车抵达北京南站，在月台上看到小周岩之后，李艾跟周岩打招呼，稍有疲惫的周岩还是嘴露微笑。接受采访时，李艾谈到了刚刚与周岩初见时候的感受：“初见到他，我对她说了声加油，她对我笑了，虽然她的脸被纱布挡住了大部分，看不太清楚，但那笑容还是深深地感动了我，是一种被她信任的感觉。”
21点30分抵达北京伊美尔整形医院。抵达医院之后，周岩的妈妈接受记者采访时表示这次多亏了《梦想成真》栏目，她说节目组“安排得十分周到”，从编导组驻扎在周岩的合肥家中开始，到请专业医护人员带救护车将周岩接到南京，再到将整节高铁车厢作为“专用”，承担所有旅途费用。
江苏卫视《梦想成真》微博直播中，最高一条的转发接近4000次”，包括杨幂在内的很多明星名人都在为周岩打气，而周岩也通过微博收到了众多人的祝福。
李艾当天在北京的片场拍戏，得知周岩即将到达，她发了一条微博：“今天一定要早点收工，希望能去接接小周岩”，没通知节目组，她和李响竟然不约而同地来到北京南站等周岩的列车。北京的天气很冷，两人穿着厚厚的羽绒服在月台上等了足足一小时。主持人李响说：“听节目组的同仁说，周岩喜欢《梦想成真》这个节目，所以最终接受了我们的帮助，我觉得周岩没出过门，更没有来过北京，我就想着我和李艾两个节目上的‘熟人’如果在门口等着，她应该更宽心一点，在这个陌生的环境更踏实。”
在周岩到达医院之前，北京院方根据周岩伤势的照片和相关资料分析认为，以目前的伤势来看，完全复原的可能性不大。这让所有人都为周岩捏了一把汗。随后，院方负责人表示：“灼伤是一项长期的治疗过程，可能需要两年，也可能会终身治疗。”更让所有人心里都增添了一丝阴霾。等到周岩抵达医院之后，刘治中医生在和其他医生交流以后得出的结论还是让周岩家人以及所有人稍微放宽了心。在经过专家会诊之后，伊美尔整形外科首席专家周刚给出的初步的治疗结论是：“伤势比想象的要好，甚至是好得多！但是治疗还有一定难度，恢复皮肤功能和皮肤外形，还得制订周密的计划。”他分析说，目前周岩的手部问题不是太大，后期要加强功能锻炼，脸部问题后期慢慢恢复的可能性很大，就是颈部比较严重，可能要择期植皮，另外，医院还会邀请北京积水潭医院的耳再造方面的专家来医院做专门诊断。
典型案例 篇三
迪士尼：卡通品牌挽救一家公司
动漫营销带动经济甚至挽救企业危机的案例，在20世纪的美国，就已经成功地上演过。在全美经济不景气时，赖恩公司是一家已向法院申请破产的制造电动玩具火车的企业，一个偶然的机会，获得迪士尼公司授权生产米老鼠造型的火车玩具，投入市场4个月就卖了25万部，这家公司因此奇迹般地起死回生。由此可见健康知名的卡通形象可以提升一个产品的美誉度，这就是品牌的魅力所在。迪土尼作为风靡全球的卡通航母如今正处在品牌释放期。作为品牌授权的鼻祖，他们的成功，也是市场选择的结果。在米老鼠成名不久，一个家具商人找到迪士尼公司，以300美元换取了把米老鼠形象印在自己公司写字台上的权利。这300美元是迪士尼公司收到的第一笔授权费，这笔生意也让迪士尼发明了品牌授权和迪士尼主题乐园这两种生意模式。
现在，没有谁可以再拿300美元来获得迪士尼的品牌授权了，但是在全球3000多家帮助迪士尼成功的授权商中，大多数公司依然认为自己与迪士尼的这笔生意非常划算。
变形金刚：动画片不过是玩具的广告
日本的动漫产业，已经成为日本国内第三大支柱产业，其动漫产品的极大丰富和成熟产业链的形成，让他们将整个国际动漫消费市场操作得游刃有余。通过多年的摸索与经验的积累，日本动漫一直注重原创性漫画形象的创造，各种漫画杂志市场定位明确、市场细分完善。当漫画形象获得成功之后才会以漫画形象为主角制作动画电视连续剧、动画电影等，然后发展动漫衍生产品市场，诸如动画人物的使用授权、动画人物的玩具制造等。甚至很多动画片，在制作之初，就已经成为了某种产品的广告。以世界知名的变形金刚为例，在动画片尚未播出之前，玩具商已经将变形金刚制作出来，当动画片引进中国的时候，甚至是免费送给各个电视台进行播放，当人们逐渐喜爱上这些汽车人的时候，再将之前生产的玩具出口给中国。也就是说，动画片发行所得的利益已经不重要了，经营者早就将盈利的重点放在了衍生品的销售上。
典型案例 篇四
关键词：异地园区；典型案例；启示；对策
异地园区在实践和理论研究中有着诸多的称谓，如异地产业区、体外（工业）园区、转移工业园等。本文将异地园区定义为在工业化和城镇化过程中，两个互相独立、经济发展存在落差的行政区经济体打破原有区划限制，通过跨空间的经济合作开发，实现两地资源互补、协调发展的一种区域经济合作模式。实践中多指工业经济相对发达地区有组织地向产业低梯度地区转移工业项目，由产业承接地区提供建设和发展用地等，双方自愿合作共赢的区域经济发展方式。
一、国内异地园区发展历程及现状
我国异地园区的发展，从合作共建的动力机制角度看，可以划分三个阶段：一是基于企业集聚外迁而引致政府介入合作阶段，此阶段的典型案例是2003年建立起来的江阴靖江园区。自从1999年江阴长江大桥建成通车后，江阴市企业大量向隔河相邻的靖江市集聚发展，从而引发两地政府在行政审批、税收、土地征用等诸多矛盾，然而企业的跨界发展需要两地政府的支持，最后在江苏省政府的协调下，两地政府合作成立江阴靖江园区，并建立由江阴主导、靖江协助的园区管委会。二是基于区域协调发展的省级政府推动辖区内地市合作共建阶段，此阶段主要是指江苏和广东两省推动省内发达地区与欠发达地区之间合作共建异地园区。从2005年开始，江苏省先后出台了《关于加快南北产业转移的意见》、《江苏省政府关于支持南北挂钩共建苏北开发区政策措施的通知》、《江苏省共建园区建设发展情况考核评价办法（试行）》等系列政策措施，鼓励、扶持苏南苏北共建异地园区，并考核建设效果。截止2011年底，江苏省共建异地园区37个。广东省也是从2005年开始，先后出台了《关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见（试行）》、《广东省产业转移工业园认定办法》等系列政策文件，鼓励珠三角地区与粤北山区及东西两翼地区共建异地园区，截止2011年底，广东省共建异地园区35个。三是基于市场化原则的跨省市合作共建阶段。此阶段主要是以上海市制造业大规模外移，陆续在泛长三角的江苏、浙江、安徽等地建立起形式各异的异地园区，例如：上海杨浦（海安）工业园、上海杨浦（大丰）工业园、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区等。
二、异地园区典型案例分析
（一）典型案例简介
1.上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区
近年来，海宁以传统产业为主的产业结构和相对粗放的经济增长方式日益显现出其发展的不可持续性，为此，海宁市在多方考察论证、综合评估的基础上，选择了上海漕河泾新兴技术开发区作为紧密合作的对象，并于2008年10月与其签订了全面合作框架协议，经过多次深入洽谈，双方决定成立上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区，由海宁经济开发区和上海漕河泾新兴技术开发区共同合作开发。2009年9月1日，省政府办公厅以浙政办函（2009）71号文，批复同意设立上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区。
分区以“政府推进、企业运作、市场导向、集约发展”为指导思想，由漕河泾开发区和海宁经济开发区共同出资组建开发公司，作为合作分区唯一的开发、经营主体，按照公司化经营模式，以市场为导向、企业为主体、项目为支撑，积极稳妥地开展各项开发建设工作。开发公司首期注册资本为人民币1亿元，漕河泾方出资5500万元，占注册资本的55%，全部以货币出资；海宁方出资4500万元，占注册资本的45%，全部以货币出资。
分区定位于新兴技术产业园区，发展电子信息、新能源、新材料、生物医药、装备机械等先进制造业及现代服务业等产业，将成为承载漕河泾开发区乃至上海产业转移的基地，将大力推进新兴技术产业集群的发展。计划五年内完成分区5平方公里的开发，总投资110亿元，引进企业100家，其中高新技术企业占比30%以上，吸引世界500强企业5-8家，力争10家，累计引进外资10亿美元以上，分区实现工业产值280亿元以上，实现GDP80亿元；规划到2020年，完成15平方公里的开发，计划总投资350亿元，引进企业300家以上，其中高新技术企业100家以上，工业产值确保850亿元，力争达到1000亿元，实现GDP250亿元。真正把分区建设成为规划布局合理、投资环境优美、创新能力显著增强、新兴产业初具规模的新兴技术产业园区，成为带动海宁全市经济社会又好又快发展的先行区与示范区。
2.郎溪（中国）经都产业园
经编作为海宁市的传统支柱产业，占地近6平方公里的海宁经编产业园，产值约占全国经编总量的五分之一。但是，受到土地、劳动力等资源环境条件限制，阻碍其进一步发展壮大，因而向外拓展是其必然选择。2010年1月，《皖江城市带承接产业转移示范区规划》获得国务院批复，享有政策优势与丰富劳动力资源的安徽省进入海宁经编产业园视野。海宁与郎溪之间经过多轮考察、磋商，于2010年11月8日正式签约，成立郎溪（中国）经都产业园。
郎溪（中国）经都产业园位于安徽省郎溪十字经济开发区，其由郎溪县政府、浙江海宁经编产业园区管委会和鸿翔控股集团三方合作成立，并吸纳所在地皖垦茶业集团十字铺茶场和十字镇政府参与，探索全新的“3+2”合作模式。园区规划以纺织经编产业为主导，以构建“纤维―织造―后整理―深加工”为重点，规划设置有经编织造区、后整理配套区、轻工制造区、延伸产业配套区和仓储物流区、生态居住区、行政商业服务区等多个功能区，以及集中供水、污水处理、热电联产、天然气等配套设施，形成原料、织造、染色后整理、成品加工和配套服务一体化产业链，打造中西部现代化、创新型纺织经编产业集群。
园区按照高端承接、绿色承接、链条承接、集群承接的总要求，以打造纺织经编新都为目标，大力实施纺织立园、科技兴园、人才强园“三大战略”。2011年7月，园区总体规划及产业规划通过安徽省发改委批复同意，总投资554亿元，分三期开发建设。至2020年，年产值达到1000亿以上，年产生利税200亿元，解决10万劳动力的就业，将成为皖江城市带产值超千亿元的产业园区之一。
（二）典型案例分析
1.合作背景
（1）上海、海宁存在将劣势产业转移出去的迫切现实。上海漕河泾新兴技术开发区是部级的高新技术开发区，经过二十多年的高速发展，其自身面临着园区土地空间有限、商务成本高等因素制约，因此，进行产业结构优化调整，将处于价值链低端的加工制造环节及成熟产业转移出去，引进价值链高端环节及服务业，以实现进一步的发展成为漕河泾新兴技术开发区的必然选择。海宁市的产业结构仍然是以传统产业为主，传统产业污染重、能耗高、占地广、效益低为特征的相对粗放的经济增长方式，在土地、劳动力、环境等资源硬约束条件下难以为继，只能在实施盘活存量资源的“腾笼换鸟”政策下，才能实现产业结构的调整与经济增长方式的根本转变。
（2）上海、海宁、郎溪三地间的产业梯度差为实现产业转移提供可能。上海漕河泾新兴技术开发区是已形成以电子信息产业为支柱，新能源、新材料为重点产业，高附加值现代服务业为支撑的产业构架。海宁市已形成以纺织、皮革、经编等传统产业为主的产业结构，资金、技术密集型的高端制造业以及高新技术产业薄弱。郎溪则是典型的以农业为主，二、三产业发展滞后农业地区，农业人口主要以外出打工方式实现正式就业。
2.合作方的选择
上海漕河泾新兴技术开发区选择海宁市作为其产业转移承接地，而海宁选择郎溪作为合作伙伴，其重要原因是海宁与郎溪作为产业承接地各自拥有独特优势，能够与产业转出地实现优势互补，充分发挥各自比较优势。海宁与郎溪作为产业承接地的优势，主要体现区位优势、成本优势、资源优势。
3.合作方式
上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区、郎溪（中国）经都产业园这两个异地园区都是基于自愿、公平、互利的市场化原则基础上建立起来的。虽然两个园区的成立离不开合作双方政府的有力支持与推动，但双方政府并不直接介入园区的运作，而是通过成立股份公司，以明确各方责权利来有效运作管理园区。郎溪（中国）经都产业园的经营开发和管理工作是由郎溪县政府、浙江海宁经编产业园区管委会和鸿翔控股集团三方合作成立的股份公司负责，上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区则由海宁经济开发区与上海漕河泾新兴技术开发区双方合资成立的公司负责。合作双方都遵从“政府推进、企业运作、市场导向、集约发展”原则。
（三）来自案例的启示
1.合作双方长远利益共同点是建设异地园区的逻辑起点
异地园区建设双方合作的目的是寻求双方长远利益的最大化，合作双方均存在一定的制约因素，均需要充分利用对方的优势来达成自己的目标。因此，寻求合作双方长远利益共同点是建设异地园区的逻辑起点，优势互补是双方合作的前提。以上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区为例来看，对于上海漕河泾新兴技术开发区来说，建设异地园区是实现“腾笼换鸟”、促进产业升级、为本地企业寻求新的发展空间、避免本地企业无序外流的战略需要，其优势在于园区品牌、科技水平高、人才素质高、产业层次高、资金实力强、招商信息丰富等。制约因素是产业发展空间不足、经济运行成本高等。对于海宁而言，建设异地园区是实现引进产业、资金、技术、人才、管理、促进产业转型升级、增加地方财政收入和扩大就业等战略目标迫切需要，其优势在于发展空间相对较大、经济运行成本较低等，制约其实现目标的主要因素则是科技水平较低、高素质人才缺乏、产业层次较低等。因此，双方合作建设异地园区可以实现优势互补，充分利用对方的优势来实现自己的目标，形成合作双方长远利益的交汇点。正缘于此，上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区才能成功设立。
2.政府支持是双方合作建设异地园区的前提
以上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区为例来看，为了合作建设异地园区，海宁市政府向浙江省政府作了专题报告，市政府有关领导和开发区相关同志多次与省国土、发改、商务、环保等部门进行专题汇报，并取得了省政府相关职能部门的支持。与此同时，上海漕河泾新兴技术开发区及各级政府也对该项目予以高度关注和支持。在合作双方政府和领导合力推动下，一个沪嘉合作的高端异地园区诞生。
3. “企业运作、市场导向”是异地园区成功运营的关键
上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区、郎溪（中国）经都产业园都是通过成立股份公司对园区进行开发与运营。企业化运作的优点主要体现在三个方面：一是运行效率高。企业相对于政府机构而言，由于其绩效考核目标明确而带来的激励导向机制，导致其执行力较强、运行效率更高。二是投资回报率高。在园区的开发与运行过程尽可能低降低成本，提高收益就成为企业的最高目标。三是利益分配方式明确。以股份制企业形式对园区进行开发与运营，其收益分配理所当然按照股份占比来进行，这样的利益分配方式简明、清晰，不易引起纠纷与矛盾。
4.共建“异地园区”是实现区域协同发展的有效抓手
两地合作共建异地园区的主要目的是实现两地资源优势互补、协同发展。从这两个异地园区成立以来的运行与发展情况来看，合作双方共建异地园区的本意与目的都得到比较好的实现。因此，对于经济发展存在落差的地方间合作共建“异地园区”是实现区域协同发展的有效实现形式。
三、嘉兴的对策
（一）利用“同城效应”，与沪杭合作创办战略性新兴产业园区
嘉兴处于长三角核心区，经济发展水平较高，但与上海杭州尚有明显差距。在以“调结构，促转型”为主线的“十二五”时期，借鉴和推广海宁市与上海漕河泾新兴技术开发区共建海宁分区的经验是一个重要的举措。海宁工业经济存在着一个显著的薄弱环节，即高新技术产业比重偏低，为了解决这一经济转型升级中突出问题，海宁市委市政府作出了与上海漕河泾新兴技术开发区共建海宁分区的重大决策。海宁分区具有三个重要特点：一是上海合作方是国内名列前茅的部级高新技术开发区，在引进和培育高新技术产业方面具有突出的优势和成熟的经验；二是上海合作主体是一个准政府机构，信誉好，具有相当的资源调配能力；三是这一异地园区采取了股份制合作、公司化经营模式，开发公司由上海方控股，经营班子由上海方为主，充分调动了上海合作方的积极性。
因此，嘉兴市应充分利用与沪杭同城效应的契机，充分利用长三角一体化的大趋势，以县（市、区）和两个市属开发区为主体，采取积极的态度和扎实的措施，有选择地与沪杭区级政府或省市级以上高新技术开发区合作，在嘉兴市域内的省级开发区内兴办若干个高新技术产业“园中园”，可以挂上海、杭州开发区嘉兴分区的牌子。合作方的选择一定要注重发展战略性新兴产业的实效，不可图其虚名。
（二）遵循产业梯度转移规律，与外地合作创办嘉兴异地园区
所谓区域产业转型升级，指某个区域遵循产业梯度转移规律，减少和转移低梯度的劳动密集型产业，增加和新办高梯度的技术密集型产业和战略性新兴产业，特别是大力发展高梯度的生产业，从而使当地产业形成服务型经济和高新技术型经济。这种产业转型升级的趋势，一般在工业化后期的前半阶段开始出现，而在后工业化时期加速形成。上海这种趋势已经日益明显，因此近年来出现了杨浦―海安模式、漕河泾开发区―海宁模式、外高桥集团―启东模式、嘉定―盐城模式等。嘉兴正处于工业化后期的前半阶段，这种梯度转移趋势已经出现，例如，嘉善胶合板产业的中低端部分在“十一五”后期开始向山东临沂地区转移。近年来，平湖市至少有30家服装企业自发去中西部地区设立生产基地，更有部分企业担心外地人文环境不适应而处于观望矛盾之中。
以上案例表明，劳动密集型产业的梯度转移已经现实地摆在我们面前，已经成为部分企业的现实要需求，在土地资源和环境资源的双重约束下，预计在“十二五”时期这种梯度转移还将有所增强。面对这种客观趋势，政府可以有两种选择，一种是不介入，听任企业采取个体化行为实行产业梯度转移，另一种是向上海学习，在不干预企业个体化转移行为的同时，以地方政府或园区为主体，与资本输入地政府或园区合作创办异地园区。实践已经证明，后一种方式是地方政府打造服务型政府的题中应有之义，是地方政府贯彻国务院最近的“新36条”，鼓励和引导民间投资健康发展的重要抓手，也是地方政府实施腾笼换鸟战略中为本区域争取较多利益的明智之举。
（三）加强对异地园区案例的研究，进一步寻找适合嘉兴实际的异地园区的发展形式
多种形式的异地园区是资源、环境、劳动力约束强化条件下，经济发展水平具有落差的区域之间合作双赢的有效实现形式，也是资本输出方优化产业结构和空间布局的有效实现形式。本文分析的两个案例具有一定的代表性，但是这两个案例尚处于发展过程的前期阶段，尚未充分展示这一新事物的全过程。另一方面，江苏、广东等地也有多个异地园区的典型案例，嘉兴市秀洲区构建的“一心八园”浙江科技孵化城中，也有多个异地园区。由此可见，异地园区已经成为经济转型升级中的一个重要的新生事物。因此，嘉兴应该跟踪调研本文两个案例运行的绩效，同时，选择江苏、广东两地若干个典型案例对比分析，进一步揭示出不同形式异地园区在区域经济发展中的适应性，进一步揭示异地园区的本质特征及其发展规律，进一步寻找适合嘉兴实际的异地园区的发展形式。
参考文献：
[1]罗小龙。跨界的城市增长-以江阴经济开发区靖江园区为例[J].地理学报，2006（4）.
[2]左学金。泛长三角产业转移与区域合作[C].（安徽合肥召开的“第二届泛长三角合作与发展论坛”的演讲稿，2009-11）.
[3]傅尔基，杨光，陈拯。推进上海部级开发区跨省市合作共建开发园区[J].上海企业，2010（1）.
房地产策划案例 篇五
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）已经国务院第141次常务会议通过，自1月21日起施行，国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。为全面贯彻落实《征收条例》，依法保障被征收人的合法权益，促进国有土地上房屋征收与补偿工作顺利进行，结合我市实际，提出如下意见：
一、切实提高认识，明确总体要求
房屋征收与补偿工作，是公共利益项目顺利实施的前提，也是保证城市建设、加快经济发展、促进社会和谐的重要条件。各区政府和各有关部门要充分认识做好房屋征收与补偿工作的重要意义，坚持“依法行政、公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开”的原则，依法有序快速推进房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门要抓紧制定完善我市国有土地上房屋征收与补偿政策规定，切实保持政策的连续性和稳定性。要紧密结合城市发展战略要求，统筹兼顾、合理编制全市房屋征收计划，积极协调、指导、监督各区政府做好房屋征收与补偿工作。各区政府要在市政府统一领导下，调动一切可用力量，利用一切积极条件，克服一切不利因素，保证房屋征收进度、质量及社会稳定。各有关部门要加强沟通联系，密切工作衔接，各司其职，协调配合，全力做好房屋征收与补偿工作，努力为全市经济社会好发展快发展大发展作出积极贡献。
二、确定征收责任，强化工作落实
根据《征收条例》有关规定，结合工作实际，我市实行“全市统筹、分区实施”的房屋征收工作体制。市政府负责全市的房屋征收与补偿工作，区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。成立市人民政府房屋征收办公室（以下简称市征收办），负责统筹计划、综合协调、指导监督全市房屋征收与补偿工作；区政府设立区人民政府房屋征收办公室（以下简称区征收办），负责实施本行政区域的房屋征收与补偿具体工作。市发展改革、城乡建设、城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、行政执法、财政、公安、监察、审计、环境保护、文物保护等部门负责按照职能分工，支持、配合、监督房屋征收与补偿工作。
三、明确征收程序，密切工作关系
（一）编制房屋征收计划
市征收办根据公共利益项目需要，组织市发展改革、城乡建设、城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、环境保护、文物保护等部门和区政府论证编制全市房屋征收计划，报市政府批准后下达区政府执行。其中保障性安居工程建设和旧城区改建应当经市人大审议通过，并列入国民经济和社会发展年度计划。
市征收办根据征收计划适时在征收范围内房屋征收通告，禁止在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，并书面通知有关部门暂停办理相关手续。
（二）拟定征收补偿方案
房屋征收通告后，区征收办对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等与房屋补偿相关的情况进行调查登记，拟定征收补偿方案，报区政府；区政府召集房屋征收、城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、财政、环境保护、文物保护等部门论证征收补偿方案。
（三）征求公众意见
区政府公布征收补偿方案，征求公众意见。对因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，由区政府组织被征收人和公众代表召开听证会。
区政府根据公众意见或听证会情况修改征收补偿方案，并将征求意见情况和征收补偿方案修改情况及时公布。征收补偿方案报市征收办和财政部门备案。
（四）作出房屋征收决定
区政府作出房屋征收决定并公告。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经区政府常务会议讨论决定。
（五）征收补偿
房屋征收决定公告后，由区征收办组织召开房屋征收大会，与被征收人签订补偿协议。
对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成协议或被征收房屋所有人不明确的，由区征收办报请区政府依照《征收条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。对被征收人在征收补偿决定规定搬迁期限内未搬迁、且符合《征收条例》规定申请强制执行条件的，由区政府申请人民法院强制执行。
四、执行征收政策，保持标准统一
房屋征收补偿坚持依法公平原则，严格执行《征收条例》有关规定。对货币补偿的，按照评估确定的被征收房屋价值计算补偿款；对产权调换的，按照被征收房屋价值与产权调换房屋价值结算差价款。具体补偿政策另行制定。
对征收范围内未经登记的建筑，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，依据相关规定给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
五、加强征收监督，规范工作行为
（一）加强补偿监督。各区政府要严格按照征收补偿方案实施补偿。市征收办要加强对征收补偿费用管理和产权调换安置房屋公开自选房号的监督，确保被征收人得到依法补偿和妥善安置。市财政、审计部门要加强对征收补偿费用执行情况的监督。
（二）加强评估监督。市征收办要建立健全房屋征收评估监督机制，实施规范动态管理，防止发生弄虚作假、、恶意串通、暗箱操作和出具虚假或者有重大差错评估报告等侵害被征收人权益的行为。
（三）加强执法监督。市征收办要加强对房屋征收决定、征收补偿决定以及涉及被征收人合法权益征收行为的监督，依法纠正不当征收行为。
（四）加强法纪监督。对政府机关及其工作人员违规办理相关手续，幕后指使甚至直接参与抵制征收；征收部门或工作人员违反征收政策，弄虚作假，谋取私利等行为，监察部门要及时介入，严肃查处。对强买强卖房屋，恶势力介入征收甚至暴力抗法、扰乱征收正常秩序等行为，公安机关要提前介入，依法查处。
（五）加强安全监督。区征收办要全面落实房屋征收安全措施，严格执行精细化、规范化工作标准，确保房屋征收现场秩序规范、施工安全、环境文明。市征收办要加强日常指导监督，定期督察并通报结果。
（六）加强考核监督。市征收办要建立健全房屋征收规范化考核机制，切实加强区、县（市）征收规范化指导监督，定期考核并公布结果，全面营造依法有序规范的房屋征收秩序。
六、依法依实依责，妥善处理相关问题
房地产策划案例 篇六
关键词：房地产企业；税收筹划；案例
房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
一、土地增值税的筹划
我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。
筹划方案1：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元
扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元
土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元
筹划方案2：
如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元
扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元
土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元
筹划方案3：
公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元
扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元
土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元
从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。
由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。
二、营业税的筹划
营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。
三、企业所得税的税收筹划
企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会。税法。经济科学出版社，2006年版。
[2]李龙梅。企业税务筹划误区分析。财会通讯（理财版）,2006年第4期。
[3]洪日锋。财务管理中的税务筹划研究。财会通讯（理财版）.2007年第4期。
[4]扬俊，罗峥编著。合法节税─新经理人税务筹划手册。中国纺织出版社，2003年2月版。
房地产策划案例 篇七
【关键词】房地产项目全程策划课程教学方法 改革
【中图分类号】G 【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2012）09C-0054-02
随着我国的城市化发展，房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，而与之密切相关的房地产策划行业也取得了长足的进展，并且已经形成了一个产业，房地产策划在社会经济生活中的作用越来越大。而社会对房地产策划人才的要求也越来越高，面对越来越高的人才要求，如何提高学生的实际操作能力以提高其就业率及竞争能力尤显重要。
一、房地产项目全程策划课程教学方法改革的必要性
房地产项目全程策划是我校房地产经营与估价专业（房地产策划方向）的重要的专业课程之一，也是培养房地产策划人才综合能力的重要课程。该课程的教学目的就是通过本课程的教学使学生熟悉房地产策划的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产项目前期策划、房地产项目可行性分析、房地产项目投资策划、房地产项目营销策划、房地产广告策划、房地产金融策划、物业管理策划等基本技能，是对学生的实践操作能力要求较高的一门课程。传统的教学模式是以教师为中心的单向的课堂讲授方式，教师根据自己对课程理论的认知进行课堂讲授，学生根据教师授课内容的生动程度被动的选择性接受这种方式很不利于培养学生主动学习、独立学习、思考及解决问题的能力，而房地产策划岗位对从业者的要求不但有扎实的理论知识，更要有市场调查的能力、市场细分及市场定位的能力、实施4P营销策略的能力以及具备多方面的基本素质：包括独立思考的素质、团结协作的素质，与人沟通的素质及表达自己见解的素质等等。
经验表明，即便非常精彩的课堂讲授，学生听了大都会在几天后遗忘，直到考试之前才会重新翻开书本，照着教师讲课中划出的重点内容，临时抱佛脚地死记硬背。而一旦应付完考试，便又全部忘掉。而毕业班的学生经常流露出大学什么也没有学到的失落情绪，这种情绪直接影响到了他们找工作和面试时的自信心。为了改变这种现状，对房地产项目全程策划课程的教学改革势在必行。
二、房地产项目全程策划课程教学方法改革做法初探
（一）择本地房地产项目，模拟实战
为了让学生切实提高学习兴趣，主动学习，教师需要创设相应的学习情境，让学生有实战的感觉。在教学准备环节，任课教师先在学生方便到达调查的范围内选好一块处于拟出让或挂牌阶段的地块，并详细了解、记录（如拍照）该地块的情况包括土地面积、规划容积率、限制高度等用地指标，分析项目流程。在本门课程的前两节课，任课教师以该地块为例（把该地块的基本情况通过多媒体的形式直观地展示给学生）通过与学生讨论的方式，把房地产开发流程的各个环节分解成不同的任务目标，以任务为驱动，全面提高学生技能学习。在此过程教师要注重引导、启发学生，提高学生对问题的分析、判断等职业能力。针对具体的项目，一切从实际出发，结合学生较为熟悉的房地产市场环境，展开有针对性的后续内容的教学要比经典案例更能引起学生的兴趣，教学效果自然不会差。
（二）让学生“动”起来，在“动”中学
1 动口。作为房地产策划人员需要进行市场调查、需要与合作团队沟通、需要向客户陈述方案的可行性等等，这些都需要有较好的沟通能力和表达能力，而一路从应试教育的独木桥上走来的学生无疑这几方面的能力是比较欠缺的，所以为了毕业后能尽快适应岗位的要求，必须加强训练。
一是课前锻炼。每节课课前按学号顺序，由两位同学依次上台脱稿讲一条有关房地产行业的现行政策法规、新闻、柳州某在售楼盘开盘的信息（开盘、促销）或某房地产行业的招聘信息等，并加以简短评论，时间一般以1～2分钟为宜。通过重复锻炼，不但提高了学生表达能力，同时增加了学生对房地产市场的认识。房地产项目全程策划是与房地产市场结合非常紧密的一门课程，对当地的房地产市场不熟悉就不可能进行准确的市场定位，开发出满足客户需求的产品。因此，教学过程必须让学生学会密切关注房地产市场现状及国家现行的政策法规。所以这样的课前锻炼，一举两得。
二是课上锻炼。课上尽可能根据教学内容设置问题，增加学生讨论、小组交流的机会；案例讨论是学生相互学习、培养合作精神的有效手段。可以围绕一个具体案例让学生在教师的引导下运用已学的专业策划知识结合自己的思维对一个房地产项目的主题策划、市场策划或其他方面策划展开讨论。请学生上讲台是真正形成讨论的先决条件，这样既能锻炼自身胆量，极大地提高反应敏捷性，也是检验其运用课外阅读、社会观察等来分析问题、解决问题的一个标尺。教师可以从中更多地了解学生的知识面，更深地把握教材，更好地对学生予以引导。另外，市场调研报告以及其他模块的作业、课程实习报告要求均做成PPT上讲台汇报。这看似平常的课堂“动口”却在无形中激活了学生的思维细胞，锻炼了学生的口头表达能力，也加强了学生的团队合作能力。讨论过程中，教师应注意引导，使讨论不脱离主题。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。
三是课外锻炼。可以小组为单位进行市场调研，包括在人流量比较大的地方进行问卷调查和进售楼处对置业顾问进行深度访谈，能培养学生人际交流与团队协作等能力。同时，可举办相关比赛，以赛促学。如举办房地产广告媒体策划方案比赛、房地产置业顾问比赛，比赛环节的设置除考查学生理论知识的扎实程度外，更重要的是锻炼学生的表达能力，分析判断能力。通过一定的激励措施，调动学生学专业、爱专业的积极性，经过初赛、决赛等环节，使参赛学生的表达、解决问题、应变等能力及团队协作等基本素质得到提升。
2 动脑。对于习惯了被动接受知识的大部分学生来说，分析问题、解决问题的能力是弱项。现代教育应该改变教学方法，教师和学生互换角色，学生只有学会了分析问题、解决问题的能力和具有团结协作、百折不挠等基本素质才能在未来的职场上具有较强的竞争力，受到用人单位的欢迎。所以教师根据教学目的，先让学生在课下通过查资料、小组成员之间讨论等形式准备好在课堂上的对问题的解析发言，然后由老师进行归纳总结。为了得到一个比较理想的答案，学生会自觉地利用各种手段查找资料，并运用所学的概念、原理和知识来解决问题，通过不断接收新的信息，获得新的知识，同时获得分析问题，解决问题的能力和团结协作等职业素质的提高。
3 动手。房地产策划岗位要求具有较强的文案写作能力，而写作能力提高的重要途径就是多动手练。教师应安排学生进行市场调查问卷设计、市场调研报告、广告文案撰写等作业。完成作业过程是对所学知识的应用，在这个过程中不但有利于提高学生的书面表达能力，学生自己可视化的成果也有利于增强学生的成就感，避免到毕业时有什么也没有学到的感觉。让学生勤于动手“做”的同时，教师也要对于学生的报告或文案勤于指导，勤于批改。并根据每次作业情况讲解一些修改要点、修改方法及注意事项等，逐步引领学生学会修改文案，提高撰写文案水平。不断修改，才能不断进步。
三、房地产项目全程策划课程教学方法改革中应注意的事项
（一）注重赏识激励，提高学生“多动”的兴趣
心理学家詹姆斯曾说过：“在人类所有的情绪中，最强烈的莫过于渴望被人重视”。在不被重视、得不到激励的环境中，人往往会受到负面信息的左右，对自己做出较低的评价。而在充满信任和赞赏的环境中，人则容易受到启发和鼓励，行动也会变得积极，最终取得成就。在教学中，特别是在学生“动”起来时，我们不应当吝啬对赞美的使用，哪怕他们只有一点点进步。强化学生的长处，弱化学生的短处，久而久之定然会达到期望的效果。
（二）认真设置讨论问题，重在启发，及时引导
课上的动口、动脑训练的主要途径是采取讨论式教学。在进行讨论式教学时，任课教师一定要认真设置学生讨论的问题。如带学生对在同一区域的楼盘调研后，可以在课堂上让学生分组对调研对象进行SWOT分析，并对他们现有的和今后营销措施提出各自的意见和建议。这样的问题因学生曾身临其境，且具有实战性，故学生有积极性参与讨论。在学生讨论时教师应注意观察每个组的讨论情况，并及时地进行引导。应促使每个学生都积极参与其中，积极思考、主动探索、认真参与案例讨论，大胆发表自己的观点，以充分调动学生的积极性、主动性。
（三）加强实训场地建设，提供实践教学平台
典型案例 篇八
关键词：典型案例；plc课程；教学设计；案例整合
plc的应用日益广泛，技工学校电工、机电一体化类专业大多都开设了plc课程。如何在技工学校教好这门课程，一直以来都是课程教学改革的重点问题。
plc的编程控制指令有三种：基本逻辑控制指令、步进顺序控制指令和功能控制指令。各种指令又属具体的门类。大部分教材在各种类控制指令的应用上选择了各不相同的教学案例，其内容缺乏前后的连贯性，教学效果事倍功半。在教学实践中，笔者发现选择典型案例贯穿plc课程教学，不失为一条事半功倍的教学途径。现以《plc原理与应用》中 “交通灯控制课题”为例，对plc课程教学设计加以研究。
对plc课程的教学设计
教材在基本控制指令、步进顺序控制指令和功能控制指令三个方面分别阐述了不同的编程思想方法，各种类控制指令是并列关系，而教材在应用案例选择上的“散”，使得教师往往限于对各个案例功能的剖析，弱化了控制指令应用的教学，而学生在对新控制指令一知半解的情况下，却要花大力气弄懂弄通案例本身所要实现的功能，无形中增加了教与学的难度。
在本课程教学上，笔者设计的以“交通灯控制课题”为主线的案例，贯穿plc的三种控制指令编程教学，让学生通过分别用三种不同的控制指令编程实现其控制功能，达到一题多解的教学效果。实践证明，此法使得plc课程教学的整体性和系统性大幅提升，教学难度有效降低，趣味性和实用性的增强，也使学生的学习热情得到明显提高。现将具体教学设计及过程简述如下。
交通灯控制要求：设计交通灯白天与夜间的控制程序（见图1）。
（一）基本控制指令编程
1.引导学生将已具备的继电控制知识迁移到梯形图语言，使得学生获取plc基本控制指令知识。
2.引导学生编程、接线，实现交通灯控制功能（强调交通灯白天和夜间的控制功能的差异性，为后续步进顺序控制指令教学埋下伏笔）。
3.引导学生反思基本控制指令编程存在的问题：（1）工艺动作表达繁琐；（2）梯形图涉及联锁，关系复杂，处理麻烦；（3）梯形图可读性差，难以看出具体控制工艺过程（见图2）。
（二）步进顺序控制指令编程
1.承上启下，指出为解决基本控制指令编程存在的问题，引入更为直观简便的步进顺序控制编程方法，运用程序设计工具——顺序控制状态流程图来实现，其特点是：（1）将复杂的控制任务或工作过程分解成若干个工序；（2）使各工序的任务明确而具体；（3）使各工序间的联系清楚，工序间的转换条件直观。
2.说明步进顺序控制的种类：有单流程顺序控制和多流程顺序控制。多流程顺序控制常见的有选择性分支与汇合、并行性分支与汇合、选择性分支与并行性分支的组合等。仍以交通灯时序控制为例，进行分析比较，解决如何分别用单流程、选择性分支与汇合、并行性分支与汇合、选择性分支与并行性分支的组合这四种顺序控制方法编程实现其控制要求。
3.单流程顺序控制编程一体化教学。经过前期对基本控制指令编程的学习，学生已经掌握了交通灯控制功能，无需再对案例本身进行功能解析。此时的教学重点是要教会学生掌握单流程顺序控制状态流程图设计方法，引导学生将交通灯时序控制过程时序分解成若干个工序，明确各工序中哪些灯工作，找出工序间的转换条件。突出顺序控制编程的六个设计步骤：一是i/o分配；二是将整个过程按任务要求分解，其中，每个工序均对应一个状态；三是弄清每个状态的功能、作用；四是找出每个状态的转移条件；五是画出状态流程图（sfc图）；六是对应状态梯形图，列出语句表程序；最后引导学生学习sfc图编程和调试方法，实现交通灯控制功能。
4.选择性分支与汇合顺序控制编程一体化教学。首先引导学生分析上述单流程控制编程的缺陷。缺陷在于夜间控制的实现必须是在执行白天控制以后，不符合实际控制要求，需要改进，进而引入选择性分支与汇合顺序控制。在选择性分支与汇合顺序控制编程教学中，重点突出如何设计交通灯白天、夜间控制选择分支，其次是选择性分支状态的编程方法：从驱动、转移、汇合三个方面分别阐述。最后引导学生学习sfc图编程和调试方法，实现交通灯控制功能（见图3）。
5.并行性分支与汇合顺序控制编程一体化教学。首先，从交通灯时序控制角度说明东西向、南北向信号灯是满足交通时序条件要求同时执行的两个并行分支，引导学生比较上述单流程控制、选择性分支与汇合顺序控制编程，会发现将东西向、南北向信号灯设计在一个流程中，容易引起混淆。指出须用一个更为合理的编程方法——并行性分支与汇合顺序控制，从而引入并行性分支与汇合顺序控制编程教学。在并行性分支与汇合顺序控制编程教学中，首先，突出如何设计东西向、南北向信号灯分支；其次，采用比较法强调并行性分支、汇合状态、转移条件的编程与选择性分支、汇合状态、转移条件编程的区别，以及并行性分支与汇合的驱动、转移、汇合编程方法；再次，引导学生掌握区别于选择性分支与汇合的并行性分支与汇合的编程、调试方法，实现交通灯控制功能（因与组合流程顺序控制相近，故此程序图略）。
6．组合流程顺序控制编程一体化教学。引导学生综合比较上述各编程方法的优劣，采用选择性分支与并行性分支的组合编程、调试，实现交通灯时序控制功能（见图4）。
从这里看出，仅在步进顺序控制指令教学设计中，交通灯时序控制编程就达到一题四解。（参见表1及图4）
（三）功能控制指令编程
通过以上基本控制指令、步进顺序控制指令编程教学，学生对plc编程已经入门，但对于复杂的控制系统，则需要运用功能指令和功能模块共同完成教学。在学到传送比较指令及其应用时，引导学生掌握以触点比较指令编程、调试，实现交通灯控制。接下来鼓励学生积极思考用传送指令编程，实现交通灯控制。
通过这段教学，让学生进一步体会到plc是一种数字运算操作的电子系统，plc的控制方式是存储逻辑，是一种专为在工业环境下应用而设计的一种计算机。从而激发学生进行更高层次学习的积极性，为后续学习各类功能指令打下良好的基础（见图5）。
以典型案例为主线贯穿plc课程教学特点
（一）引导学生进行建构性学习
以典型案例贯穿课程教学，从而实现知识构建梯次、整合教学内容，营造学习情境、引导学生进行建构性学习。
通过选择“交通灯时序控制”这样一个生活中常见的课题，能够激起学生的学习兴趣，带动学生积极思考，主动探索。通过应用该典型案例贯穿课程教学，能够达到三个教学目的。一是实现学生知识构建上的从继电控制的逻辑控制指令入门，到步进顺序控制指令编程的简便直观，再到功能控制指令实现的循序渐进、由繁到简，最后深入提高的过程。二是从简单到复杂层层引导，加强了控制指令之间应用的有机联系，促进了学生的理解，保证了学生学习思维的连贯性和学习内容的系统性，使学生通过教学不断地发现问题、提出问题、解决问题，在比较中学习，在比较中鉴别，在比较中掌握，在比较中融会贯通，在循序渐进中提高，培养学生的独立精神，通过教学使学生具有判断能力、行动能力和自发的继续学习能力。三是使学生初步掌握了基本控制指令、步进顺序控制指令、功能控制指令的编程方法。
需要指出的是，以典型案例贯穿课程教学只是实现了教学的基本目标：领会掌握不同的控制指令的编程方法。在其后的教学中还要完成教学大纲的总体要求，即拓展到其他案例，引导学生针对不同案例的控制要求，运用恰当的控制指令编程，做到各个击破，分步掌握。
（二）教学案例内容典型化
教学案例内容的典型化，可以尽量多地涵盖知识点，实现多种控制指令编程，达成一题多解，有助于达成教学目标，提高学生的综合能力。
《plc原理与应用》教材提供的主要案例有工作台自动循环控制，y-降压启动，双速电动机控制、三速电动机控制、带式输送机、彩灯控制、液体混料、工业洗衣机、恒压供水控制等。在教学设计上，需要将教学案例进行整合。如将工作台自动循环控制、y-降压启动、双速电动机控制、三速电动机控制等归为一类，在教学中设计要求分别采用基本控制指令、单流程顺序控制指令、传送比较功能控制指令编程。另外，应尽量设计贴近生产实际的案例，这样的案例具有综合性特征，从而也使得编程必须具备综合性。如设计带式输送机案例在原有顺序启动传送功能基础上，增加当其中任一电动机发生故障情况下均能合理逆序停止的控制要求，达成将原本只需要用单流程顺序控制指令编程的单一功能案例，提升到必须要用组合流程顺序控制指令来完成的复杂功能案例，这样可以有意识地锻炼提高学生综合分析问题和解决问题的能力。
仍需要指出的是，典型案例的设计整合，必须根据教学目标要求，侧重能力培养和实际应用。本课程主要培养学生掌握plc在电气控制工作领域的应用，案例内容必须与实际应用技术的发展水平相适应，具有控制电路技术革新与改造的特征。
以典型案例贯穿教学，一定要让学生在“任务驱动”下手脑并用，学做合一，梯次完成操作训练、进行控制功能实现的验证和先后学习成果的比较，真正实现以“学生为中心”和“在评价中学习”。
典型案例 篇九
【关键词】基站选址 铁塔
我国移动通信网经过多年的建设和优化，已成为地球上规模最大的、功能完善的移动通信网络，目前的移动通信网络正在为人们提供方便快捷、无处不在的实时移动通信服务，使用手机已经成为人们生活中的一个重要组成部分，而移动通信基础网络是提供移动通信服务的基础，移动通信基站更是用户接入移动通信网络的门户。数以万计的基站覆盖数亿移动用户，基站建设在移动通信网中工程量最大、投资额最大、维护量最大。因此，基站建设的管理者、工程建设的参与者，都应当高度重视基站站址选择的原则：安全可靠、经济合理、便于施工、便于维护。
然而，笔者根据长期的移动基站建设经验，发现工程建设的参与者在基站选址的过程中存在很多认识上的误区以及实际操作上的错误。本文将对基站选址的典型案例进行分析。
基站选址概述
移动通信在模拟蚌窝网和CSM网建设之初，用户量少，站点较少，蜂窝基站覆盖半径较大，较少考虑投资控制，那时基站建设主要解决网络覆盖的问题，站址选择范围较大，对基站站址选择往往没有经过科学的论证和分析，只是凭经验和直觉选择基站站址，只要天线挂高足够高，天线信号发射的主波瓣方向无异物遮挡，信号传播足够远即可。
当前，各大运营商的移动通信网络覆盖盲区已经很少，基站小区经过多次裂化，小区蜂窝半径大大缩小，新建基站的选址自由度也就相应缩小，随着建设单位对基站建设投资控制意识的逐步增强，以及出于对基站安全稳定运行的考虑，基站的站址选择应考虑基站站址地质稳定性、对周围重要设施及居民可能存在的危害、原有物业配套设施的可用性及改造难度、交流引入及传输线路引入的可行性、基站建设的难易、基站开通后维护成本等方面进行考虑，初步选定几个意向站址，进行逐一遴选排除，以期所选基站站址地质稳定、基站开通后运行安全、投资合理。否则，基站运行期间容易发生质量和安全事故。
站址选择典型案例
2010年3月20日，京――广线（定州）中移动铁塔倒在铁路上致29趟列车停运，造成了重大经济损失，全国媒体聚焦中移动倒塔事故，造成了很大影响。 分析： 这个基站站址的选址存在严重的问题，不符合国家强制性标准中关于站址选择的规定，没有充分考虑基站与周围已有设施的安全隔距（地面塔高的4/3），一旦铁塔意外倒塌定会酿成重大事故。
铁塔倒塌的直接原因是：施工人员未按安全操作规定安装铁塔，塔脚法兰盘连接件未用螺帽拧固。然而，铁塔倒在铁路上，则是站址选择错误。站点勘察人员未按规定严格勘察，设计审核人员未按规定严格审查，施工安全负责人和现场监理工程师未按规定复测安全距离。
案例2：高山顶峰建基站
案例概述：2013年4月，在川渝黔交界处的某原始森林高山顶峰建基站，在山顶一个长边仅4.5m、短边不足4m的不规则三角地面建30m高的三角塔。建站目的：基站无线信号覆盖森林和山下景区。
基站建设参与者的认识误区：模拟基站建设时期的高山建高塔，大区制、广覆盖的概念误导了工程建设参与者，错误的认为只有在山顶建站才能覆盖森林和山下景区。其实不然，我们在茂密的原始森林里，四肢并用攀登2小时到山顶，沿途均可以用另一运营商的手机通信，但他们的基站并未建在山上。
该站建设难度和成本：铁塔施工单位已经建专用索道将铁塔材料、基础建筑材料搬运到山顶，并已经完成基础建筑。据测算，材料搬运费用大于材料费5倍。同时，为了给山顶基站供电、提供传输线路，新建地埋式供电线路5Km，新建直埋光缆线路5Km。森林里的地表在厚厚的腐质物下都是盘根错节的树根，坡度大于60度的光（电）缆沟槽浮于树根之上，电缆、光缆的敷设十分困难，且不可靠，存在较大安全隐患，雨季一来，容易发生断缆、断纤，一旦出现故障，基站维护困难。
所选站址海拔1620m，查地图可见，15Km半径内没有更高山峰。因而，在这群山之中，这座安装有铁塔和通信设施的山峰就是雷电首选目标。基站及周围处于岩石地质，地质的地阻很大，无论采用何种地网和接地装置，地网阻值难以满足要求。因此，即使这个站建起来，经常遭受雷电侵袭在所难免。
这个基站的典型案例并非绝无仅有，特别是山区、景区更是举目可见。
典型案例 篇十
【关键词】PLC 典型教学工作案例 一体化教学
在多年的机电电气专业的PLC教学中，发现两个教学极端，一个极端是教学中理论掌握得很好作业也做得很好，但是在实践操作中无从下手，另一个极端是虽然动手实践操作能力比较强但是因为知识的短板也不能编写成完成具体工作任务的程序。从效果来看都没有达到维修电工的职业标准要求，不能达到中级工以上技能水平。在多年的教学过程中，积累了丰富的教学经验，提炼出了一些PLC典型教学工作案例，由浅入深满足各个层次的学生学习需要，配合PLC仿真多媒体教学软件课堂仿真仿真教学，让学生从入门到完全掌握PLC，在教学中取得了良好的效果。
2 典型单元电路应用
掌握以上典型工作电路，学生便掌握了基本PLC应用技能，只要组合以上典型工作案例便可以完成复杂的PLC控制电路，为下一步学生掌握顺序控制（SFC）打下了基础。根据教学经验，只要掌握以上典型单元电路，学生便初步入门PLC，只需要进一步精通，便可以从事相应工作岗位。教师在教学中可以任意组合，便可以满足不同层次的学生教学要求。
2.1应用举例――以延时电路为例
3 结语
在职业院校的一体化教学改革中，《可编程控制器》的教学改革更是作为一门核心课改革被提上了日程，各学校都在探索找到适合自己学校的一体化教学模式，编写了各种各样的工作页，有简单的有复杂的，但是无论哪一种模式的教学都应该囊括这些最基本的知识，只有把这些基础知识都包括在其中才能真正实现PLC的实际应用。从目前的教学效果来看，典型工作案例的教学是PLC教学的核心和基础。经过典型工作任务的教学取得了前所未有的教学效果，学生在各级各类技能比赛中均获得不错的成绩。
参考文献：
典型案例 篇十一
1. 章春芳诉章建华纠纷案
「案情摘要
原告：章春芳，女，38岁，在上海制药机械二厂工作
被告：章建华，男，44岁，在上海市食品进出口公司活畜禽经营部工作
原告章春芳诉称：被告因工作原因经常往返于广州、上海。她闻悉广州录像机价格低于上海，遂委托被告章建华代购。为此交付被告人民币2600元，要求被告在四种型号中任选一台录像机。数日后，被告交付给她录像机一台，她发现外观不好，商标贴纸折叠脱落，无产品说明书，经试放发现性能异常，请人打开机盖，发现内部零件锈迹斑斑，由此判定该机是旧机器、废机器、“海水机”，无修理和使用价值。经她与被告交涉无结果，为此要求被告退回录像机价款人民币2270 元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿录像机修理费人民币1500元。
被告章建华辩称：原告主动要求他代购录像机，他按原告的委托要求，经挑选试放完好才购下录像机，原告得录像机时放弃试放要求。现银货两讫，自己得行为已完车。至于原告所称该机内部质量问题，他无义务予以确保，故不同意原告的赔偿要求。
「审理
上海市黄浦区人民法院经审理查明：被告章建华是原告章春芳母亲家的邻居。被告因工作经常往返于广州上海。原告耳闻广州市场上录像机价格低于上海，遂于 1991年10月3日交付被告人民币2600元，委托被告从松下J20、日立747、东芝95、TV660四种型号的录像机中，任选购一台新录像机，对质量、外观等并无其他要求。10月9日，被告以广州市效区市场上的录像机价格较市区低，遂邀同事李茂章一起前往广东省增城县新塘镇购德松下J20录像机一台，经当场试放，未发现质量问题，遂付款人民币2270元。商店出具发票，但无保修卡。10月12日，被告在原告母亲家将录像机交付原告，并提出由原告当场开机试放。原告表示无此必要。双方当场按发票和车票结清了货款以及被告自广州市区至增城县新塘真的车旅费共计2285.60元。被告找回原告 314.40元，原告当即以20元左右德礼品酬谢被告，并将录像机取回家。现原告称，取回录像机当天即发现商标纸脱落，经试放发现有马达声响，图象有规则的抖动等，她认为是自己不懂录像机性能而未调试好；第二天，又发现录像机外壳光洁度不好，也不在意，并请来同事帮助调试，情况依旧；第三天，她将录像机送往修理部，修理部的人告知该机已启封过。她要求将机盖打开，发现机内磁鼓等零件以锈，修理部的人遂告知该机已无使用价值。10月15日，原告找被告交涉，要求被告去出售商店调换。被告主张原告方同行，愿负相关的车旅费，未被原告接受。被告称，他根据原告要求去出售商店要求调换，遭拒绝。故只得将录像机重新交给原告。以后，原告向被告提出修理该录像机需修理费人民币1000多元。被告方考虑到邻居关系，同意补偿200元，原告未能接受。
黄浦区人民法院根据上述事实和证据认为，原、被告是委托关系。被告在原告的授权范围内，为原告代购录像机，在此过程中未发现被告不履行职责或与他人串通，故意损害原告利益的行为，且被告已将该机交付原告，原告也已付清了价款，至此，被告的事务已完成，双方的委托关系即告终止。原告提出录像机外观质量问题，因其发现后未及时向被告提出异议，对此可视为接受。至于原告提出录像机内部零件质量问题，因原告未能举证证明被告有与他人恶意串通故意损害原告利益的行为，故应由原告向出售商店交涉。再则，由于原告未能举证证明被告交付给她的录像机是旧机器，废机器，故其要求被告赔偿修理费1500元缺乏法律依据，不予支持。据此，判决如下：
原告章春芳要求被告章建华赔偿录像机修理费人民币1500元不予支持。
案件受理费人民币由章春芳负担。
「分析
本案是一起因而产生的纠纷案，主要涉及了关于的一些基本知识。《民法通则》六十三条第2款规定：“人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。”由此可见，包括三方当事人：一是被人，也就是本人；二是人，即运用自己的能力帮助被人的人；三是人实施民事行为的相对人。包括三种：委托，法定和指定。本案就属于典型的委托。委托有如下特点：（1）人以作出意思表示为职能；（2）人得以被人得名义进行活动；（3）行为的法律效果直接归属于被人。本案中，被告接受原告的委托在广州为原告购买录像机一台，因而具有了权。被告又是在原告授权的范围内实施的民事法律行为，即为原告购买了松下J20录像机一台，也符合原告的要求，没有滥用权和超越权，因此被告的行为是有权，那么由此产生的法律效果就直接归属于被人即原告。
2. 李凌与李小明法定关系纠纷案
「案情摘要
李凌与林红于1994年结婚，1996年生育一子李小明，1998年李凌与林红协议离婚，李小明由李凌抚养。2000年李小明在与邻居小孩玩耍过程中将一男孩张明新打伤，张明新共花去治疗费3000余元。张的父母多次找李凌商议解决，但李凌称：“这孩子我管不了，有什么事你们找他妈妈去吧，我不为他惹的事操那个心。”张明新的父母遂至县人民法院，要求予以赔偿，县人民法院在开庭前通知李凌到庭，但李凌拒不到庭。县人民法院认为此案中的一些问题必须李凌到庭才能查清，遂延期审理，又向李凌送达两次传票，要求其到庭，李凌仍予以拒绝。县人民法院遂对其拘传。开庭以后，李凌到县人大常委会控告法院限制其人身自由，理由是张明新受伤并非他所致，他没有法律责任，法院的拘传是错误的，要求予以道歉并赔偿他的精神损失。
「分析
本案涉及到中关于法定的问题。所谓法定，是指人根据法律的直接规定而成为人的。法律设置法定制度主要是为了保护无民事行为能力和限制行为能力人设置的。我国《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是他的法定人。”《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”本案中，李凌与林红离婚，李小明与李凌共同生活，李凌自然就成为李小明的法定人。李小明参加诉讼即是他的权利，同时也是他的职责和义务。因此本案中李凌声称不上他打伤的人他管不了李小明的说法是不成立的，也是推卸不了责任的。我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）第一百五十八条规定：“夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益的，同该子女共同生活的一方应当承担民事责任……”据此，李凌不但要李小明参加诉讼，而且还要就李小明的侵权行为承担赔偿责任。正是鉴于李凌和李小明之间的法定关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国
民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百一十二条的规定：“给国家、集体、他人造成损害的未成年人的法定人，如其必须到庭，经两次传票传唤无正当理由拒不到庭的，也可以适用拘传。”因此，本案中人民法院的拘传是合法的。 3.刘力、刘巍刘虹诉讼纠纷案
「案情摘要
张军与刘虹于1980年结婚。婚后因一直未能生育子女
造成刘虹与其公婆之间的关系紧张。由于长期心情郁闷，精神抑郁，刘虹于1988年患精神分裂症，完全丧失了行为能力。1990年张军向市人民法院要求与刘虹离婚。因刘虹母亲早逝，市人民法院遂通知刘虹的父亲刘力刘虹参加诉讼。而刘力声称，他现在已另有妻室子女，不能作为刘虹的人，但他可以让刘虹的哥哥刘巍作为刘虹的人，刘力告知刘巍后，刘巍表示拒绝，二人遂申请刘虹住所地居民委员会解决。
「分析
本案所涉及的是指定的问题。《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是他的法定人。”第十七条规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提讼的，由人民法院裁决。由此可见，我国法律规定有权指定无民事行为能力人的人的一是人民法院，二是精神病人所在单位，三是精神病人住所地的居民委员会、村民委员会。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第十六条规定：“对于担任监护人有争议的，应当按照民法通则第十六条第三款或者第十七条第二款的规定，由有关组织予以指定。未经指定而向人民法院的，人民法院不予受理。”第十七条也规定：“有关组织依照民法通则规定指定监护人，以书面或者口头通知了被指定人的，应当认定指定成立。被指定人不服的，应当在接到通知的次日起三十日呃逆向人民法院。逾期的，按变更监护关系处理。”本案中刘力、刘巍都上刘虹的监护范围内的近亲属，二人对担任监护人发生争议，刘虹住所地居民委员会有权予以指定，被指定为监护人的人如果对指定不服，可以在法定期间即接到通知的次日起三十日内向人民法院提讼。
4.王立生行为无效案
「案情摘要
王立生是某单位后勤处的负责人。1995年9月，其亲戚
家的一头牛得了一种传染病，且使其它15头牛全部被传染，王立生利便用职权之便以该单位食堂的名义买下其亲戚家中16头病牛，随后又找人将该16头病牛全部杀掉，并把牛皮送其亲戚，牛肉运回本单位食堂，其亲戚送给他1000元作为酬谢。由于牛肉感染病毒，本单位职工食用后发生9人中毒，食堂只好将剩余的牛肉倒掉，造成经济损失20000余元。有人将此事向单位反映后，单位责令王立生追回牛肉款。王立生表示，牛肉是其亲戚的，他是单位购买牛肉，发生损失应当由单位负责，与其个人没有关系。其所在单位遂至区人民法院，要求王立生及其亲戚归还牛肉款。
「分析
本案所涉及的是行为无效的问题。我国《民法通则》第六十六条第3款规定：“人和被人串通，损害被人利益的，由人和第三人负连带责任。”由此可见，构成无效必须符合三个要件：一是人和第三人有主观上损害被人的故意，即恶意通谋；二是人和第三人客观上都实施了损害被人利益的共同行为，并且实际上也给被人造成了损害；三是人与第三人恶意串通与被人利益受到损害之间有因果关系，以上要件缺一不可。本案中，王立生作为单位后勤处的负责人，明知买下这16头病牛会给单位造成很大的经济损失，但仍然与其亲戚通谋，具备了主观上损害本单位利益的故意。在客观上，牛肉被本单位的职工食用后不仅造成了食物中毒，而且给本单位造成的直接经济损失达20000元，损害实际发生。在因果关系上，该单位的经济损失正是由于王立生及其亲戚的恶意串通将病牛卖给该单位食堂而直接造成的。因此，王立生的行为虽然在形式上是该单位的行为，但根据《民法通则》第六十六条第三款的规定，在本质上是一种无效的行为，因而王立生应与其亲戚对该单位的损失负连带赔偿责任。
5.武汉某房地产开发有限公司诉陈某案
「案情摘要
1992 年11月18日，武汉某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与武汉市某拆迁还建开发公司（以下简称拆迁公司）订立联合开发武汉市武昌区徐东路小区的合同。据此合同，房地产公司以6000万元取得徐东路小区6万平方米商品房的所有权及销售权。为尽快销售此商品房，1993年2月10日，房地产公司与陈某签订委托合同。合同约定：陈某一房地产公司经营部的名义销售该公司开发的徐东路小区20栋共6万平方米的商品房；最低售价为每平方米1160 元，期限6个月；房地产公司按实际销售总金额的6‰付给陈某作销售费用；房地产公司付给陈某的报酬分两档：一档从每平方米1160元至1210元，陈某获 30%；二档为每平方米1210元以上，陈某获60%；整个销售工作由房地产公司总经理全盘控制；销售出的房屋尾款若不能按期到位，由陈某负责催收，房地产公司协助。同日，房地产公司向陈某出具授权委托书称：本公司徐东路小区20栋共6万平方米的商品房全权委托陈某承销，销售以本公司合同专用章并加盖受托人私章为有效，授权期为9个月。房地产公司同时向陈某提供了合同专用章。
陈某接受委托后，即组织人员展开销售活动，并与1993年3月8 日房地产公司与湖北省某农垦实业公司（以下简称实业公司）签订了联合开发协议，单价为每平方米1255元。合同由陈某交房地产公司总经理签定。 1993年3月15日，陈某又房地产公司与湖北省某房屋开发公司（以下简称房屋公司）签订联合经营房屋开发合同，合同单价为1306元，总价款 8010万余元。此合同亦加盖房地产公司合同专用章及陈某私章。1993年3月22日，陈某将此合同交房地产公司总经理，并按总经理的要求销毁与实业公司签订的合同的全部原件。3月24日，总经理通知陈某前往房屋公司，告诉其房地产公司、房屋公司和拆迁公司已于3月20日另行签定合同，陈某房地产公司与房屋公司于3月
15日签订的合同原件被销毁，陈某得到房地产公司的承诺后，将合同专用章交还房地产公司。此后，房地产公司拒付陈某的费及报酬，双方发生纠纷，房地产公司向武汉市中级人民法院。 原告房地产公司称：被告利用合同和授权委托书赋予的身份，分别与实业公司、房屋公司订立联合经营房屋开发合同，企图私吞两份合同的差额，侵害了委托人的利益。原告为此与被告及相对人销毁了两份合同，并解除被告的委托权。原告与饿房屋公司重新订立的联合建设合同，与原告无关，且原告与被告签订的委托合同在被告履行之前已经解除。请求确认双方签定的委托合同已经解除，确认被告无权要求原告支付费及奖励提成。
被告陈某答辩并反诉称：与被告签订有委托合同，所有行为均系依约履行。现原告违约拒付费和报酬，故反诉请求判令原告支付费及报酬共计496万元。
「审理
武汉市中级人民法院经审理认为：原告房地产公司与被告陈某双方签订的委托合同的主体、内容符合国家法律和政策，且是双方意思一致的表示，故合同有效。被告在原告与实业公司订立合同后，又以更高的价格原告与房屋公司订立合同，其行为并未损害原告的利益。原告得知被告又以其名义与房屋公司签定合同后，不仅未作任何表示，反而要求被告终止与实业公司的合同，应视为对被告其与房屋公司订约行为的默认。原告诉称被告利用两份合同私吞差价款及被告与实业公司恶意串通侵犯其利益，查无实据，不能成立。被告依据委托合同以原告名义与房屋公司签订的有效合同，已完成部分事务。原告在期间届满，被告完成全部事务之前撤回所授予的权，致使被告未能完成全部事务，属违约行为，应承担违约责任。对由此给被告造成的经济损失应予赔偿。对被告完成的部分事务，原告应当按委托合同的约定，以被告原告与房屋公司所订合同的价格为标准，向被告支付适当的报酬。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第1款、《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第1款（《中华人民内共和国合同法》是自1999年10月1日起实施，当时判案的所依据的还是《中华人民共和国经济合同法》）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，法院判决如下：原告房地产公司向被告陈某支付费用及报酬 1973402.99元，并赔偿被告经济损失216679.65元，限判决生效后10日内付清。
一审判决后，双方当事人均不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。
房地产公司上诉称：原判认定合同合法有效和对陈某出具放弃酬金的字据不予采用，是错误的。请求确认委托合同无效，陈某无权追索酬金，应追究陈某企图侵害我公司利益的违法行为的民事责任。
陈某上诉称：原判认定我仅完成部分事务不当，请求认定已完成全部事项，判令房地产公司支付全部费用、报酬及违约金。
湖北省高级人民法院经审理认为：房地产公司与陈某签订的委托合同未违背法律、政策和协商一致的原则，属有效合同。房地产公司在委托合同期间届满前撤销授予的权，致使陈某未完成全部事项，属违约行为，应承担违约责任。对陈某由此受到的经济损失应予赔偿。陈某依合同完成部分事项后，因房地产公司取消委托而丧失权，对应按合同取得的报酬，根据公平原则，需由房地产公司给予适当补偿。据此，经法院主持调解，房地产公司与陈某自愿达成如下调解协议：房地产公司付给陈某费及报酬人民币197万元，按约定期限分期支付。
「分析
房地产策划案例 篇十二
【关键词】税务筹划 出资方式 资产投入方案 最佳经济效益
在社会主义市场经济条件下，税收在经济环境中的要素地位越来越高，日渐成为企业投资、融资等选择的重要因素。企业从事生产经营活动的目的是以最小的投入获得最大的收益，等量的资本投入，投资成本越低，投资收益就越高，投资成本越高，投资收益就越低。一个企业如何合理合法地安排本身的生产经营活动，才能缴纳尽可能少的税收，称之为税务筹划。现代企业进行税务筹划有利于最大限度地实现其财务目标，在不违法的前提下，企业应当从筹资活动、投资活动和经营活动等方面进行税务筹划，以实现企业财富的最大化。在进行具体税务筹划时，可以综合使用各种筹划方法。本文仅小议企业投资方面的一些税务筹划方法。
投资的税收筹划是一项系统工程，它牵涉企业自身情况的分析、各地区优惠政策的分析、投资形式注册地点、财务核算形式的确定、税收负担的测算、纳税方案的拟定和最佳方案的选择等。
一、利用税收政策导向进行税收筹划
例如，国家为了鼓励外商投资企业使用国产设备，对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类进口设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税并按有关规定抵免企业所得税。这样，既实现了税收筹划，又符合国家的产业政策，是值得鼓励的行为。
2009年1月1日全国范围内开始实行消费型增值税，原我国实行的生产型增值税规定不允许将外购固定资产的价款从商品或劳务的销售额中抵扣，在经济生活中重复征税现象普遍，特别是资本有机构成较高的行业，重复征税问题较为严重，如今，增值税向消费型转型，规定全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以计算抵扣，降低了纳税人税负，消除了重复征税因素。
二、通过在投资总额中压缩注册资本比例，实现税收筹划
根据税法规定，借款利息能够列入企业的财务费用，进而减少所得税开支，并且可以减少投资风险，享受财务杠杆利益。例如，某企业注册资本600万元，投资总额为1000万元，不足资金400万元，于是向银行贷款解决。假定其借款年息40万元，当年税前利润100万元。由于在投资总额中注册资本比例压缩为60％，这意味着企业有如下税收利益；一是将借入资本利息40万元作为税前扣除金额，缩小了所得税税基，假定所得税税率25％，即可节税10万元；二是分配利润时，由于按股权分配，既能减少投资风险，又能享受财务杠杆利益。
三、通过出资方式进行税收筹划
旧公司法规定，以工业产权，非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%。而根据新公司法的规定，全体股东的货币出资额不得低于有限责任公司注册资本的30%，也就是说，投资者以实物、知识产权、土地使用权等非货币性资产投资，出资额最高可占注册资本的70%。这意味着，采用实物、知识产权和土地使用权等投资入股设立公司的方式将比过去大大增加，投资形式和投资手段将更加多元化，同时，也增加了投资税收筹划的空间。在投资方式中，仅从节税的角度考虑，投资者应充分利用新公司法放宽非货币性资产出资限额的鼓励性政策，尽量选择或多采用设备投资和无形资产投资。设备投资其折旧费可以作为税前扣除项目，缩小所得税税基；无形资产摊销费也可以作为管理费用税前扣除，减小所得税税基。折旧这种减少税负的作用被称为“折旧税抵”或“税收挡板”。
四、通过选择资产投入方案进行税收筹划
例如，某市甲公司拥有具有合法土地使用权的尚未开发土地，拟对其子公司房地产开发企业乙公司进行增资，方案一，以现金出资，用投入的现金购买土地使用权；方案二，直接以土地使用权出资。两种方案的税收负担不同。方案一，以现金方式出资，手续简单，与土地使用权出资方式相比可以节约一笔土地评估费用，甲公司出资后，乙公司用现金购买甲公司的土地使用权时，甲公司应按照税法的相关规定缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。方案二，按照税法规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。根据财税[1995]48号《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定：“对于以房地产进行投资或联营，如果投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但是投资联营企业将上述房地产再转让的属于征收土地增值税的范围。”相比方案一节税。
又例如，某企业准备以自己使用过的机器设备和房屋建筑物进行对外投资，投入方式有两种：方案一，以机器设备作为注册资本投入，房屋、建筑物作为其他投入；方案二，以房屋、建筑物作为注册资本投入，机器设备作为其他投入。两种方案的税收负担不同。方案一，按照税法规定，企业以设备作为注册资本投入，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不征收增值税和相关税金及附加。但把房屋、建筑物直接作价给另一企业，作为新企业的负债，不共享利润、共担风险，应视同房产转让，需要缴纳营业税及附加税费、契税（由受让方缴纳）。方案二，房屋、建筑物作为注册资本投资入股，参与利润分配，承担投资风险，按国家税收政策规定，不征收营业税及附加税费，但需要缴纳契税（由受让方缴纳）。同时，税法又规定，企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不征收增值税。企业把自己使用过的机器设备直接作价给另一企业，视同转让固定资产，且其售价一般达不到设备原价，因此，按政策规定可以不征收增值税。最终的税收负担只有契税，相比方案一节税。
企业投资决策是一个十分复杂的过程，它的制定不仅与当前现行的税收制度有关，而且在很大程度上还取决于企业对国家未来的税收政策的预测。这就是说，企业在进行投资时，越早把投资与纳税结合起来规划，越能达到创造最佳经济效益的目的，通过合理合法地进行有效的税务筹划，使得本企业的投资既能尽可能多地享受国家的税收优惠，获得最大的投资净收益，又能符合国家税收政策，接受国家的税收调控，促进我国国民经济的迅速发展。
参考文献
[1]盖地。企业税务筹划理论与实务（第一版）[M].东北财经大学出版社。2005，（01）.
[2]王峰娟。税务会计[M].复旦大学出版社，2008，（04）.
房地产策划案例 篇十三
一、工作重点
（一）切实调整住房供应结构
1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。重点是住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。
2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。
（二）税收、信贷、土地政策落实情况
1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。
2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。
3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。
（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。
（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况
1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；市财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*—2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。
2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。
3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。
4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。
5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业功能区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。
（五）完善房地产统计和信息披露制度方面
1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。
2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。
二、职责分工
加强对房地产调控政策执行情况检查，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。
市建设局：负责房地产调控政策执行情况自查工作的组织协调；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况的自查，负责自查的总结上报工作。
市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的自查；加强房地产调控政策执行情况的自查。
市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展对贯彻落实房地产调控政策落实情况的自查；对各职能部门处理举报工作情况进行督查和自查；依法查处房地产领域违纪违法案件。
市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的自查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的自查。
市国土资源局：按照职能分工，负责对贯彻落实国家各项土地管理政策的自查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况；按照〔20*〕37号文件要求，对闲置土地的清理和处置情况。
市规划局：按照职能分工，负责在住房供应结构调整、落实中的情况和房地产开发项目规划落实情况的自查。
市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的自查；强化房地产广告监管和房地产展销活动管理；会同市建设局加强房地产经纪机构管理。
人行*市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的自查，进一步加强房地产信贷管理。
三、计划安排
房地产调控政策执行情况的自查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。
（一）制定方案阶段（20*年8月31日前）
制定工作方案，下发到各相关职能部门。
（二）自查阶段（20*年9月15日前）
1、各相关职能部门，按照工作方案要求，认真开展自查工作，并写出自查报告报金华市各相关职能部门，自查报告于9月15日前抄送市建设局。
2、自查结束后，由市建设局汇总并于9月30日前写出我市房地产调控政策执行情况的自查书面报告，同时做好迎接省、金华市联合检查组等相关工作。
（三）迎接专项督查阶段（20*年12月15日前）
1、10月15日前，迎接金华市相关系统对本系统贯彻执行房地产调控政策情况的检查，并根据检查结果进行整改。
2、10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查，并根据督查结果进行整改。
3、11月至12月上旬，迎接省联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况的专项督查，并根据督查结果进行整改。
四、其它事项
（一）各相关职能部门应按照本方案要求，明确工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。
（二）各相关职能部门要按照本方案要求，认真做好自查工作，客观、准确地上报有关自查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。
房地产策划案例 篇十四
关键词：房地产策划；“羊群效应”;“蓝海”
房地产策划是房地产开发过程中的重要工作之一，涵盖了其各个环节。一般房地产策划工作包含：前期机会研究、产品初步策划、可行性研究、市场调研、详细产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。良好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性健康发展有着重要的作用。从本质上讲，策划工作是在合适的时间将合适的产品传递给合适的客户。
房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知，房地产业是资金密集型产业，资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年，央行连续八次上调了银行贷款基准利率，一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%，2007年连续10次上调存款准备金率，从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来，央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展，迄今为止，央行5次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用，紧扣央行适度从紧的金融政策，针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本，抑制一部分的炒房行为；不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本，使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。
外资方面，国家出台了一系列相关政策，来引导外资投资房地产的行为，限制外资对房地产业的炒作。自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应，流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月，经国务院批准，建设部、央行等六部委共同了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》（建住房［2006］171号文，以下简称“《意见》”），主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日，中央银行、银监会以银发［2007］359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。
内资适度收紧，外资持币观望，房地产业发展趋缓，现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢？
在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分，“蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大，具有较强的不可模仿性，大多数为技术独创型的企业；而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小，可模仿性较高，大多为劳动密集型的服务型企业，如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性，在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例，在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时，碧桂园独出心裁，以高效的开发效率，定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。
今年4月初，SOHO中国董事长潘石屹说：未来100天时很多房地产企业坚持不住，房地产业洗牌的100天。对于房地产业，外资受到限制，不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场，在日渐收紧的金融政策下，很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下，出于夹心层的企业即有一定的实力，但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发，落足于市场进行运作，使得企业进入房地产业的“蓝海”。(1)策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例，现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上，产品以中高档住宅居多；而2007年北京市人均年收入为38000元，这样的差距表明，很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来，虽然市场上一片喊跌之声，北京市的房价还是小幅微涨，表明北京市的房屋需求呈现刚性，但是，对于目前高企的房价，市场购买力仍显得相对不足。今年以来，广州市的房价一直呈现走低，广东省房地产行业协会于3月中旬《广东房地产蓝皮书2008》，其主要观点包括：2008年新增建设用地规模与此基本持平，仍将持续建设用地供应偏紧的势态；预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/㎡为中轴，呈窄幅波动。
因此，从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发，开发房地产产品，不仅优化了市场产品结构，符合政策面的要求，也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。
(2)在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识，导致开发的“羊群效应”，加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间，商业地产开发兴起了建造“shoppingmall”风潮。“Shoppingmall”由于其占地大、体量大，辐射区域广泛，一个城市能承载的大型“shoppingmall”是有限的，盲目开发导致资源浪费。由于“shoppingmall”的兴起与汽车文化有紧密的关联，而目前中国的中产阶级尚在发展当中，中国城市郊区的人口密度并不大，所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。
在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费，使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用，对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件，集中优势资源开发产品，避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。
(3)增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业，很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵，没有操作性，不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示：85%的企业曾经寻求过策划公司的服务，但只有4%达到了预期效果；58%的企业表示对策划公司提交的方案满意，但在执行3个月后，这一比例下降到6%；36%的企业老板表示，付了几十万，买回来一大堆文字图片，执行后才发现，这些东西都是一堆废纸。
房地产策划工作虽有一定的模式，但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例，常规的程序包含：市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位（产品定位）、目标市场定位（客户定位）、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位，而住宅地产则侧重于目标市场定位。
对于房地产策划，一定要讲究资源的整合利用，具有全局性，从项目的全程运营出发，讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美，使得企业在战略平台上不会出任何差错，在战术运用上也会详略得当，在营销组合上更会出奇制胜，打造完善的营销平台和完整的战术体系。
房地产业进入整合期，良好的策划能增强房地产企业的竞争力，规避项目开发经营中的不利因素，提高企业的竞争能力，在日益严峻的商战中创造利润，赢得生存。
参考文献
［1］翁少群，刘洪玉．我国房地产行业的外资参与及其影响［J］．建筑经济，2005,(9).
典型案例 篇十五
「案情摘要
某时装公司产品积压，急于推销产品、周转资金，便号召每个职工都去销售时装，并宣布，凡本公司职工推销出去的时装一定按合同标的总额的百分比发给奖金。该公司女职员张某有一位朋友李某在某百货公司当业务员，张某就去找李某帮忙。
某百货公司进货都得领导批准，最近某百货公司刚进了几批时装，所以领导不会同意进货。但李某有盖过章的空白合同书，为讨好张某，李某就用它和张某签定了一份购买某时装公司10万元时装的服装买卖合同，交给了张某。张某向领导交差后，某时装公司很高兴，按规定发给了张某一大笔奖金。不久，某时装公司按这份合同给某百货公司发去了价值10万元的时装，并通过银行托收货款。某百货公司的负责人得知此事后，认为其从未授权李某购买过这批货，所以他们不能对此负责，并通知银行拒付货款。某时装公司则说，合同上盖了某百货公司的公章，怎么能说没有授权呢？某时装公司为了履行这一合同，开支了一大笔钱，因此他们坚持合同必须履行，双方协商不成，某时装公司至人民法院。
「审理
法院经过审理判决某百货公司与某时装公司签订的时装买卖合同成立并具有法律效力，如若某百货公司想解除合同，须承担赔偿损失的责任。由于合同签订人李某有滥用权的行为，李某应对某百货公司因此而受到的损失承担赔偿责任。
「分析
本案所涉及的是表见的问题。表见，本属于广义的无权的一种，指人没有权，但在外观上足以使一般的第三人相信其有权的。表见的行为所产生的法律效果直接归属与本人，法律使之具有与有权相同的法律效果，以保护动态交易的安全和经济秩序的稳定。本案中，李某具备有权的外观，李某是某百货公司的业务员，并具有某百货公司盖过章的空白合同书，足以使张某相信李某有权。且张某并无恶意，也不知道李某并无权。虽然某百货公司进货都需要领导批准，但是某百货公司不能以这个内部制度来对抗善意相对人。因此，李某的行为符合表见的构成要件，应当由被人即某百货公司来承担行为的法律后果。
7.某画店诉马某（画家）案
「案情摘要
1999年6月，吉林省某市一画店请画家马某为其作画。双方约定，由马某在本年内为画店作国画四幅，其中包括：两幅山水画，两幅仕女画。纸张、笔墨由画店提供。每幅国画，画店先行付给马某人民币2000元。第二天，画店将预付款8000元及纸张、笔墨送交马某。但是由于马某忙于自己画展的准备，一直无暇为画店作画。同年12 月初，马某又应某国之邀出访。临行前，马某将印章、纸墨等留给其学生李某、孙某，要其二人代为作画四幅，于年内送至画店。李、孙二人按照马某吩咐赶作国画四幅，于12月末送至该画店。该画店经过鉴定，发现这四幅国画无论从哪一方面，都与马某的作品有很大差距，认定不是马某所作。2000年1月，马某出访归来，画店经理到马某处，与其商量，要求重画，马某执意不肯。于是该画店至某市人民法院。
「审理
法院经审查认定李、孙二人代为作画的行为无效。最后，经法院调解，马某同意将原画收回，并于两个月内亲自给画店作国画四幅。
「分析
本案涉及的是适用的限制的问题。适用的范围虽然很广，但不是任何民事法律行为和具有法律意义的行为，都能由人代为进行。法律对行为的适用是有限制的。我国《民法通则》第六十三条第3款的规定：“依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得。”其中，一种是法律直接规定不能适用的民事行为，例如，结婚登记、离婚登记。另一种是双方当事人约定不得由他人的行为，不得。例如，根据出版合同和演出合同的约定，撰稿人或表演人必须亲自进行，因为这些行为与个人的身份、感情、艺术风格、思维方式及工作能力等密不可分，只能由当事人亲自进行，否则，该行为无效。本案就属于以上所说的第二种情况。所以，本案中马某必须亲自为画店作画，而李、孙二人代为作画的行为无效。
8.李某诉林某拒不支付黑木耳价款案
「案情摘要
李某在上海市工作，父母住在黑龙江省牡丹江市，每年春节李某都要回家看望父母。李某在上海的一个邻居张某开了一家饭馆，在李某回家看望父母前，他来找李某问东北黑木耳的行情，并委托李某买100斤带回来。并说如果黑木耳如果在上海好销，就建立起长期联系，以后就可以贩卖黑木耳，这样对大家都有好处。李某听后满口答应，并说这次回牡丹江市一定把这事给你办好。春节过后，李某从牡丹江市托运回100斤黑木耳，当他欲交给张某准备要钱时，得知张某在大年初一因酒后驾车出了车祸，经抢救无效死在医院里，他因欠别人的债，饭馆已被债主接管。李某把100斤黑木耳送到张某家交给他妻子林某，并向他妻子要钱。张某的妻子说她不知道此事，而且张某已死，饭馆已由别人经营，他要这些黑木耳也没有什么用，故拒绝接受并拒绝支付黑木耳的钱。李某认为张某的妻子应该接受这100斤黑木耳，因为这是继承的一部分内容。张某的妻子则说，张某已死，这同她没有任何关系，继承只继承财产，没听说过还要继承这些的 .李某没办法，遂向人民法院提讼，要求张某的妻子接受这些黑木耳，并支付黑木耳的价款。
「审理 人民法院经审理认为，张某委托李某在回牡丹江市时为他购买100斤黑木耳，他们之间已经形成关系，张某应对李某的行为承担民事责任。由于在李某还未完成之事时，张某就已经死亡，但根据《民法通则》第六十九条的规定，张某的委托并不因为其死亡而终止，法律并未规定被人死亡委托就终止，因而委托关系依然存在，李某的行为的法律后果应由张某的法定继承人林某承担。故人民法院最后作出判决，由张某的妻子林某接收李某所带回的100斤黑木耳，并向李某支付这100斤黑木耳的款项。
「分析
本案主要涉及的是被人死亡后，人的行为是否还有效的问题。的终止，是指人与被人之间的关系消灭。作为一种民事法律关系，可以因为一定的民事法律事实的出现而终止。我国法律针对三种不同的的终止情形都作了明确的规定。我国《民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托终止：（一）期间届满或者事务完成；（二）被人取消委托或者人辞去委托；（三）人死亡；（四）人丧失民事行为能力；（五）作为被人或者人的法人终止。”第七十条规定：“有下列情形之一的，法定或者指定终止：（一）被人取得或者恢复民事行为能力；（二）被人或者人死亡；（三）人丧失民事行为能力；（四）指定的人民法院或者指定单位取消指定；（五）由其他原因引起的被人和人之间的监护关系消灭。”从上述规定可以看出，我国《民法通则》只是把被人死亡作为法定和指定终止的原因，二在委托中并未把它作为终止的原因，只是把人的死亡作为一种法定原因，这是因为，行为通常都具有一定的连续性，在行为完成之前为了被人的利益不宜中断。如果法律规定被人死亡关系就终止，那么就可能会给人及被人的继承人带来较大的财产损失，并且也会给第三人造成财产上的损失。因此，我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十二条规定：“被人死亡后有下列情况之一的，委托人实施的行为有效：（1）人不知道被人死亡的；（2）被人的继承人均予承认的；（3）被人与人约定到事项完成时权终止的；（4）在被人死亡前已经进行、而在被人死亡后为了被人的继承人的利益继续完成的。”此案就属于因为被人死亡后，人不知道而继续完成，但被人的继承人不同意接受而产生的纠纷。张某的继承人林某不能因为张某的死亡而拒绝接受李某的行为所购买的100斤黑木耳，这是没有法律依据的。因此，根据《民法通则》以及相关法律的规定，法院判决张某的妻子林某接受这100斤黑木耳并支付款项是正确的。
9.某大学诉某百货公司拒不履行合同案
「案情摘要
甲某原来是某百货公司的采购员，因经常利用职务的便利吃回扣而被百货公司开除，现在自己经营一家商店。一日他与朋友吃饭时得知某大学正在筹建一语音教室，需彩电20台，便用以前在百货公司是盖有百货公司公章的空白合同书与该大学签订了一份彩电购销合同，每台彩电3000元，共计价款6万元。合同签订后甲某便把合同交给百货公司，并对公司经理说，因其开的商店没有彩电经营权，他因原是百货公司的人，想帮助百货公司作点生意，生意作成后每台彩电邀给他好处费 100元。百货公司经理未提出反对意见，并将甲某拿回的某大学的6万元支票入进百货公司的帐户。因当时彩电为紧俏商品，百货公司在一个月后才分别二次向某大学交付了彩电11台，余下9台一直没有交货，某大学多次催百货公司供货，百货公司因确实无货可供，就以此事是甲某所为，他不是我公司职工，这事与我们无关，你们应向甲某要货为由，拒绝向某大学交货。某大学见索货无望，便要求百货公司退回余下货款2.7万元，百货公司则说钱并未交给他们公司，而是交给了甲某，要退款就找甲某去要。某大学无奈，遂向人民法院提讼，要求百货公司退回剩余货款，并赔偿谋大学的损失。百货公司辩称，甲某并非我公司的工作员工，他代表我公司与某大学签订的合同我公司并不知道，我们并未授权给甲某让他代我们签订合同，甲某因使用在我单位期间私藏的空白合同书在外签订合同，这样的合同是无效的，给我们公司也造成了重大损失，我们还要追究甲某的经济责任，因此某大学应该向甲某要求赔偿损失，这事与我们公司无关。
「审理
人民法院经审理认为：甲某已不是百货公司的工作人员，他在没有接受某百货公司法定代表人授权的情况下，用他在某百货公司工作期间私藏的盖有某百货公司公章的空白合同书与某大学达成购销20台彩电的合同，其行为属于无权行为，与百货公司没有任何关系。但是，甲某在与某大学签订合同以后，将合同书交给百货公司经理时，该公司经理并未提出异议，并答应生意作成后每台电视机返给甲某好处费100元，而且还将某大学购买彩电的支票入到自己帐户上。在此之后，百货公司又向某大学交付了11台彩电，这一系列行为可以视为对甲某无权行为的追认，从而使甲某的无权行为发生了有权的法律效力。在这种情况下，百货公司就要对甲某代百货公司签订合同的行为承担民事责任。百货公司在答辩中称甲某并非其公司工作人员，他代表百货公司与某大学签订合同他们并不知道，甲某因使用其私藏的本公司空白合同书所签订的合同使无效的理由与事实不符，某百货公司应将剩余款项返给某大学，并对某大学因未购得彩电而影响其语音教室的安装所造成的损失承担一定的赔偿责任。故作出如下判决：某百货公司将剩余的2.7万元购电视机款返给某大学，并赔偿某大学的经济损失5000元，共计人民币 3.2万元，于判决生效后10日内交付。
「分析
本案所涉及的主要是无权在事后得到被人追认的，被人是否对第三人承担民事责任的问题。此案就是一起因无权被追认而产生的民事纠纷。在此案中，甲某已经被某百货公司开除，确实已经不是该公司的员工，因此他用在百货公司工作期间私藏的盖有本公司公章的空白合同书与某大学签订合同购销20台彩电的行为属于无权。对此，被人某百货公司享有追认权。被人行使追认全的方式既可以是明示的，也可以是默示的。明示的方式就是向相对人作出明确的追认的意思表示；默示的方式是指被人虽然没有明确表示承认无权行为对自己的效力，但以特定的行为，如以履行义务的行为对无权行为予以承认；或是被人明知他人以自己的名义实施民事法律行为，但不作否认表示。本案中百货公司表示追认的方式显然属于后者。当甲某把他与某大学签订好的电视机购销合同书交给百货公司经理时，百货公司经理并未提出异议，可以视为对甲某行为的默认，而且还答应生意作成后每销售一台彩电就给甲某好处费100元，在实际中又部分履行了与某大学的彩电购销合同，这些都证明了百货公司对甲某的行为的追认。所以，甲某的行为的法律后果就应当由被人即某百货公司承担。因此，人民法院的判决是完全正确的。
10.北京某电脑销售商诉辽宁某公司拒不支付货款案
「案情摘要
2001 年10月，辽宁某公司委托起业务员张某到北京购买计算机100台。张某在与销售商北京某电脑公司洽谈时，电脑公司销售人员称其公司销售的喷墨打印机很便宜，如果与计算机一起购买，可以给辽宁公司一个较低的价格，张某在与其他商家的相同商品进行对比后，认为该公司的喷墨打印机的价格确实很便宜，便用盖有本单位公章的空白合同书与该电脑公司签定了一份买卖合同。合同约定：辽宁公司向该电脑公司购买某品牌计算机100台，单价4500元，购买某品牌喷墨打印机 100台，
单价500元；电脑公司在合同订立后10天内将货送至辽宁某公司，辽宁某公司在货到后付款。张某回到公司后，将签定合同的情况报告给公司，公司认为喷墨打印机耗材昂贵、易出故障，在当地销售情况并不好，便要求张某马上与北京某电脑公司联系，变更合同，不购买打印机。张某向北京某电脑公司提出变更合同的请求后，电脑公司以货已发出为由予以拒绝。货到后，电脑公司要求辽宁公司付款，辽宁公司以张某超越授权订立合同、本公司不予追认为由，主张该合同中购买打印机的部分与甲公司无关，拒绝支付打印机部分的货款，于是北京某电脑公司向法院提起了诉讼。 「分析
此案中，辽宁某公司虽然只授权张某采购100台计算机，没有授权其购买打印机，但是张某并没有将此事告知北京某电脑公司，而是用盖有辽宁某公司公章的空白合同书与北京某电脑公司订立了合同。张某虽然超越权，但根据其持有盖有辽宁某公司公章的空白合同书的事实，北京某电脑公司有理由相信张某有权且北京某电脑公司没有过失，张某与北京某电脑公司订立的合同也具备民事法律行为成立的有效要件。根据《合同法》第四十九条的规定：“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。”因此，张某的行为构成表见，行为有效，其后果直接有辽宁某公司承担，辽宁公司不能以张某超越授权为由拒绝支付打印机部分的价款。但辽宁某公司因此受到的损失，有权向张某追偿。此外，本案中北京某电脑公司还可以直接向张某追究责任。在表见的情况下，相对人既可以主张成立表见，也可以主张成立狭义的无权。如果本案其他条件相同，只是张某并不是用盖有本公司公章的空白合同与北京某电脑公司订立合同，而只是声称是辽宁某公司的职员，并以辽宁某公司的名义与北京某电脑公司订立合同。那么，就不构成表见，而构成狭义的无权，因为张某超越权，以辽宁某公司的名义与北京某电脑公司订立合同，且没有令北京某电脑公司相信其有权的事实或者理由，北京某电脑公司并不知其没有权，属于善意且没有过失，符合狭义无权的构成要件，那么此时，辽宁某公司就可以拒绝支付货款。因此，根据《合同法》第四十八条第1款的规定：“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人的名义订立的合同未经被人追认，对被人不发生效力，由行为人承担责任。”所以北京某电脑公司可以要求张某承担责任。当然根据《合同法》第四十八条第2款的规定：“相对人可以催告被人在1个月内予以追认。被人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利……”因此，北京某电脑公司在辽宁某公司追认之前也有撤销合同的权利。