在当下这个社会中，越来越多的事务都会使用到报告，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。在写之前，可以先参考范文，学而不思则罔，思而不学则殆，下面是小编帮大伙儿收集整理的11篇调研报告的相关范文。
调研报告结论 篇一
农村防洪保安是农村水利工作的首要任务，是事关广大人民群众生命财产安全、农村经济社会稳定和发展的一项重要工作。随着我市农村经济的快速发展，社会财富大幅度增长，农村和城市一样，任何地方都淹不得、淹不起。因此，扎扎实实做好农村防汛工作，确保广大农村安全、人民安居乐业，是一项功在当代、惠及子孙的民心工程。近年来，我市在农村防汛工作成绩显著，但存在问题不容忽视，任务依然十分艰巨。
一、 政府重视，群众参与，农村防汛工作已形成制度
我市农村防汛工作经过多年的实践和总结，已经形成一整套科学、规范的制度，具体表现为以下几方面：
一是各级政府重视，防汛指挥组织健全。我市各级政府都要建立防汛指挥机构。各乡镇也都层层建立有防汛防旱指挥部。由于政府重视，部门通力协作，全市农村防汛指挥上下畅通，左右协调，一呼百应。
二是坚持分级负责，防汛责任制落实。我市各级政府坚持落实以行政首长负责制为核心的防汛责任制，一把手负总责，分管领导具体负责，一级抓一级，一级对一级负责，层层签订《防汛工作责任状》。张家港市长江沿线各镇和重点圩区所在镇的防汛指挥部成员实行“定岗定位定责”和“包片、包村、包圩区、包堤防”的分级包干责任制，把防汛工作责任落实到每个人、每个环节、每项工程。
三是坚持常备不懈，抓好物资储备。我市各级防汛防旱指挥部按照“分级负责，分级储备”的原则，组织供销、物资等部门负责防汛物资的储备与供应，做到有备无患。通常每年全市各级储备一定数量的草包、编织袋、土工布、木材、毛竹、树棍、铅丝、元钉等防汛物资。每年汛前，各地都根据防汛预案对储备物资进行检查，及时更新和补充。在确保一定数量储备的同时，对汛期需求量较大的草包、编织袋等重点物资，落实定点后备供应基地，签订预订货合同，保证随调随到。
二、狠抓建设，强化维修，农村防汛工程已形成体系
党和政府非常重视农村防洪保安，坚持不懈进行农村防汛工程建设，经过多年的努力，我市农村防汛基础设施规模不断扩大，标准逐步提高，已初步形成一整套比较完善的防洪保安工程体系。截至XX年底，我市境内的长江堤防已顺利完成达标建设，长江堤防已完成应急加固，为我市农村防汛提供了良好的外部环境。目前，全市农村防汛已基本形成大中小工程结合、内外水系沟通、遇洪挡得住、遇涝排得出的工程体系。为了使各类工程更好地发挥作用，我市各地不断强化对工程的管理和维护，尤其重视做好一年一度的防汛岁修工作。每年汛后，各地都要组织工程技术人员，按照“查细、查实、查全”的要求，逐圩、逐闸、逐站进行检查，对查出的险工险段和病险建筑物逐一进行“会诊”，拟定除险加固方案，集中财力、物力、人力，在冬春水利建设期间进行维修加固，确保安全度汛。
三、客观分析，辩证思考，农村防汛工作仍有差距
二是资金投入有差距。调查中，基层干部群众普遍反映，农村防汛工作存在的最大问题是资金投入不足。由于没有资金投入作保证，许多规划了的工程无法按时实施，许多急需实施的工程只能慢慢来。农村现有防洪排涝基础设施仍比较薄弱，抗灾能力还不够强，不少工程难以抗御较大的洪涝灾害。究其原因，主要是现有工程建设标准不高。有的地方由于修路建园造成河道填塞，使一些河道成了“断头浜”、死水沟，严重削弱了当地的防洪排涝能力。此外，农村田间小田埂普遍标准不高。推行联产承包责任制近30年来，有的地方从未加高过小田埂，造成一下雨水就流走，田间蓄水能力很差。近年来，农田面积减少很多，使农田的总蓄水量也随之减少。下雨后，雨水很快集中到河道内，增加了圩内、圩外河道的防洪排涝压力，现有的排涝泵站设计排涝流量明显不足，一些泵站往往超负荷运行。一旦出现较大降水，容易形成短时间内涝。地下水超采，导致地面沉降，也使部分防洪工程标准降低，难以发挥作用。农村防汛工程存在的另一个问题是工程老化严重。不少工程建于七十年代或八十年代初，已到更新改造周期。有些工程当年均为群众自办工程，标准低，质量差，防洪能力不强，且年久失修老化严重。目前有的塘坝启闭机生锈，放水塔墙面剥落，亟需维修养护。
三是工程管理有差距。1998年以来，我市开展的农村小型农田水利工程产权制度改革，主要进行的是效益型工程和灌溉站的改制，而排涝站、闸涵和圩堤这类公益型工程基本未实行改制。因其不直接产生经济效益，目前还很少有人愿意购买、承租和承包。因此，在管理上也就有些不到位。如防汛期间，尽管各级都三令五申不得开“无人泵”，但这种现象仍时有发生。许多同志还反映，管泵管闸是苦差事，报酬又较低，专业管理人员日益缺乏，也是影响防汛工程管理的重要因素。
四、拓宽思路，加大力度，促进农村防汛工作再上新台阶
1、要深入开展宣传教育，进一步提高全民思想认识。农村防洪保安，涉及到全社会的各行各业、方方面面和千家万户，是水利为社会，社会办水利的直接体现。要进一步加大宣传力度，通过广泛深入的宣传教育，使全社会充分认识我市农村洪涝灾害的多发性、防汛抗灾形势的严峻性和防洪保安工作的重要性，立足于防大汛、抗大灾，积极主动地支持、参与防汛工作。在宣传方法上，要防止和克服大汛大宣传、小汛小宣传、不发大水不宣传的实用主义，做到警钟常鸣；要把汛期宣传和平时宣传结合起来，使防汛宣传进一步制度化、经常化、科学化。在宣传内容上，既要宣传农村防洪保安的重要性、做好防汛工作的一般常识和要求，更要大力宣传《水法》、《防洪法》、《水利工程管理条例》、《河道管理条例》等法律法规，提高全体人民群众的法律意识，做到依法防汛，依法建设防汛工程，依法管理和爱护防汛工程；既要宣传水患的危害性，也要宣传建好水利工程后的巨大减灾效益；既要宣传政府重视农村防汛工作的重要性，也要宣传群众参与防汛工作的重要性，牢固确立防汛工作人人有责的思想。总之，要通过宣传，使农村防汛工作深入人心，坚决克服各种侥幸麻痹思想，做到居安思危，有备无患，未雨绸缪，始终掌握农村防汛工作的主动权。
2、要突出建设重点，进一步提高工程标准。做好农村防汛工作，归根结底，要靠高标准的水利工程基础设施作支撑。当前，要从前期工作抓起，坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工，进一步加大农村水利工程建设力度，要突出圩区综合治理和骨干引排河道整治两大重点。要有计划地对闸、站、涵等现有工程设施进行更新改造，提高防洪标准和排涝效率；对排涝流量不足的圩区，要新增排涝动力；对因地面沉降导致防洪标准降低的工程设施，要进行改造、加固，以适应当前防洪排涝需要。在全面完成第一轮河道清淤的基础上，狠抓河道综合整治。水利部门要积极参与农村现代化建设的总体规划，在各类园区建设中，搞好排涝工程的规划、设计和施工；对确需填埋的河道，要新开等量的河道；对因此造成的“断头浜”要想法沟通，确保水系通畅。
3、要拓宽投资渠道，进一步加大资金投入力度。农村防洪排涝工程建设，属公益性工程，应列入基本建设项目，用财政性资金建设。因此，各级财政加大投资仍然是农村防洪排涝工程建设的主渠道。当前，_、_十分重视和关心农业、农村和农民问题。我们要用足、用好现有政策，积极探索多渠道水利投入机制，要以政府投入为导向，积极发挥市场机制的作用，探索社会资本参与投资的方式。凡是用于农业的政策都可以用于农村水利；凡是农业的资金，都可以用于农村防汛工作。只有这样，才能使农村防汛工程“超前”建设。此外，国家《防洪法》明确指出：“国家鼓励、扶持开展洪水保险。”我市农村应在洪水保险上多做探索，通过对防洪保安工程的“投保”，既可以减轻损失，又可以为农村防洪工程建设筹措一部分资金。
4、要切实加强管理，进一步发挥工程效益。管理出效益。加强农村防汛工程的管理、维修和养护，提高工程的完好率，是充分发挥现有防汛工程作用的一项重要措施。我市流域性水利工程实施规范化管理以来，已收到明显成效。农村重点防汛工程也要推广规范化管理的做法，切实提高工程管理水平。在圩区管理上，要进一步发挥“一会两员”作用(圩堤管理委员会、护堤员、管泵员)。既要建立健全考勤、考核和奖惩措施，又要对这支队伍进行必要的业务培训，不断提高他们的专业技术水平，更好地发挥他们在圩区管理上的“生力军”作用。在河道管理上，要以政府的名义制定下发“农村河道管理办法”，将河道长效管理纳入镇、村干部考核范畴，实行分管干部负责制；每个村要有专职河道管理员，做到条条河道有人管；市、镇两级都要设立农村河道管理专项资金，按每年每村分别补助4000～5000元的标准下拨到村，专款专用，从而真正使农村河道管理的人员、经费、责任得到落实，彻底扭转农村河道管理不到位、影响农村防洪保安的局面。
农村水利工作直接服务于农村、农业和农民。随着我市农村经济的快速发展，社会财富大幅度增长，农村和城市一样，任何地方都淹不得、淹不起。做好农村防汛工作，是一项功在当代、惠及子孙的民心工程。在农村水利工程建设方面，要克服长期以来“重建轻管”的思想，切实贯彻“建管一体”的思路，大力加强水利工程管理，以一流的管理创造一流的效益。农村防汛工作坚持“安全第一，常备不懈，以防为主，全力抢险”的方针，遵循团结协作和局部利益服从全局利益的原则，结合市情和水情，抓好农村防汛规划，科学、系统、有效的解决农村防汛问题；打造“百年一遇”江堤，为发展“三农”经济、建设社会主义新农村保驾护航。
调研报告结论 篇二
什么是“雾霾”：
雾：在水气充足、微风及大气层稳定的情况下，如果接近地面的空气冷却至某程度时，空气中的水气便会凝结成细微的水滴悬浮于空中，使地面水平的能见度下降，这种天气现象称为雾。
霾：指原因不明的因大量烟、尘等微粒悬浮而形成的浑浊现象。
雾霾：雾霾是雾和霾的组合词。因为空气质量的恶化，阴霾天气现象出现增多，危害加重。中国不少地区把阴霾天气现象并入雾一起作为灾害性天气预警预报。统称为“雾霾天气”。
是指大气中直径小于或等于微米的颗粒物， 虽然只是地球大气成分中含量很少的组分，但它对空气质量和能见度等有重要的影响。粒径小，富含大量的有毒、有害物质且在大气中的停留时间长、输送距离远，因而对人体健康和大气环境质量的影响更大。
雾霾的危害：
1、雾霾天气极易使哮喘复发。包括支气管哮喘、支气管炎、过敏性鼻炎和变异性咳嗽等，多与近期气温下降、雾霾天气有关。雾霾天气时，空气中漂浮着粉尘、烟尘，尘螨也可能悬浮在雾气中，支气管哮喘患者吸入这些过敏原，就会刺激呼吸道，出现咳嗽、闷气、呼吸不畅等哮喘症状。人们每次呼吸，往肺部深处吸入大约50万个微粒，可是在受到污染的空气中，吸入的微粒比这多100倍。
2、雾霾天气是心血管疾病患者的“健康杀手”，尤其是有呼吸道疾病和心血管疾病的老人，雾天最好不出门，更不宜晨练，否则可能诱发病情，甚至心脏病发作，引起生命危险。专家指出，之所以说雾天是心血管疾病患者的“危险天”，是因为起雾时气压低，空气中的含氧量有所下降，人们很容易感到胸闷，早晨潮湿寒冷的雾气还会造成冷刺激，很容易导致血管痉挛、血压波动、心脏负荷加重等。同时，雾中的一些病原体会导致头痛，甚至诱发高血压、脑溢血等疾病。因此，患有心血管疾病的人，尤其是年老体弱者，不宜在雾天出门，更不宜在雾天晨练，以免发生危险。
4、霾天对人体心脑血管疾病的影响也很严重，会阻碍正常的血液循环，导致心血管病、高血压、冠心病、脑溢血，可能诱发心绞痛、心肌梗塞、心力衰竭等，使慢性支气管炎出现肺源性心脏病等。另外，浓雾天气压比较低，人会产生一种烦躁的感觉，血压自然会有所增高。再一方面雾天往往气温较低，一些高血压、冠心病患者从温暖的室内突然走到寒冷的室外，血管热胀冷缩，也可使血压升高，导致中风、心肌梗死的发生。所以心脑血病患者一定要按时服药小心应对。
专家指出，持续大雾天对人的心理和身体都有影响，从心理上说，大雾天会给人造成沉闷、压抑的感受，会刺激或者加剧心理抑郁的状态。此外，由于雾天光线较弱及导致的低气压，有些人在雾天会产生精神懒散、情绪低落的现象。
雾霾的形成：
雾：空气中的水气遇到接近地面的冷空气，水汽凝结成细微的水滴悬浮于空中。雾是小水滴，和霾相比，雾是比较纯净一些的。
雾霾天气是指：大气相对湿度介于80-9
0%之间时的大气混浊视野模糊，这种情况的大气能见度低是霾和雾的混合物共同造成的，称为雾霾天气，但这种天气非常少，因为要满足大气湿度介于80-90%之间，通常是雨后，而下雨会把大气灰尘过滤掉，雨后的大气一般灰尘较少，不易形成霾。
那雾霾天气有没有呢？有的，雾霾天气主要发生在城市，大气污染比较严重的城市，雨雪过后就容易形成雾霾天气，因为天气同时具备雾和霾的形成条件。
城市有毒颗粒物来源：首先是汽车尾气。使用柴油的大型车是排放pm10的“重犯”，包括大公交、各单位的班车，以及大型运输卡车等。使用汽油的小型车虽然排放的是气态污染物，比如氮氧化物等，但碰上雾天，也很容易转化为二次颗粒污染物，加重雾霾。其次是北方到了冬季烧煤供暖所产生的废气。第三是工业生产排放的废气。比如冶金、机电制造业的工业窑炉与锅炉，还有大量汽修喷漆、建材生产窑炉燃烧排放的废气。第四是建筑工地和道路交通产生的扬尘。
城市里大楼越建越高，阻挡和摩擦作用使风流经城区时明显减弱。静风现象增多，不利于大气中悬浮微粒的扩散稀释。
逆温层好比一个锅盖覆盖在城市上空，高空的气_低空气温更高。这使得低空中的悬浮微粒难以向高空飘散。
中国的雾霾：
中央电视台《新闻1+1》1月15日报道，我国中东部的大部分地区被雾霾笼罩。截至14日零时，在全国74个监测城市中，有33个城市的部分监测站点，检测数据都超过了300，这意味着这些城市的空气质量，已经达到了严重污染。
雾霾天气导致道路管制、企业停工、机场关闭、港口停运，并使得市民的工作生活受到了很大影响。不仅如此，在多地的医院，患上呼吸道疾病的病人在大幅增加，北京部分中小学的体育课甚至改在了室内进行。这样的天气下，很多人希望空气净化器和品种繁多的口罩能带来一些帮助。
调研报告 篇三
随着个人素质的提升，我们都不可避免地要接触到报告，报告具有双向沟通性的特点。我敢肯定，大部分人都对写报告很是头疼的，以下是小编为大家整理的调研报告范文（精选20篇），希望能够帮助到大家。
调研情况报告 篇四
一、我镇农村党员队伍的现状
我镇有21个农村党支部，农村党员1373人，其中男性党员1054人，占76.8%；女性党员319名，占23.2%。按年龄划分，党员平均年龄54.5岁。35岁以下的党员173名，占12.6%；36岁至45岁的党员156名，占11.4%；46岁至54岁的党员239名，占17.4%；55岁至59岁的党员158名，占11.5%；60岁以上的党员647名，占47.1%。按文化程度划分，初中文化及以下文化程度的798名，占58.1%；高中（中专）文化程度的504名，占36.7%；大专文化程度的64名，占4.7%；本科文化程度的7名，占0.53%。按从业或流动性划分，在家务农的党员925名，占67.4%；外出务工的党员78名，占5.7%；外出经商的党员5名，占0.4%，其他流出的党员86人，占6.3%。
二、我镇近三年来发展农村党员工作情况
发展党员坚持标准，保证质量。近年来，我镇党委从贯彻党的基本路线的要求出发，坚持入党自愿，个别吸收的原则，成熟一个，发展一具。坚持把具有共产主义觉悟的积极分子吸收到党组织中来，把发展党员工作当成一项经常性的重要工作。每年对农村党支部发展党员纳入党建工作的重要内容，要求农村农技员，计生专干、后备干部、素质较高的能人吸收入党的组织。注重年轻化、知识化和多元化的培养方式，两年不发展党员的党支部，镇党委纳入后进支部管理。发展党员实行公示制，对新发展的入党积极分子接受广大党员群众的监督，不经公示的积极分子一律不发展。2003年以来，我镇共发展农村党员80名，其中35岁以下的青年党员56名，占70%；高中以上文化程度的农村党员45名，占56%；女党员35名，占43.8%；农村经济能人党员6名，占7.5%。
三、近三年来发展农村党员工作存在的主要问题与解决办法
这次专题调研，全镇农村党员通过经常的教育，管理素质得到逐年提高，能按照党委的要求做好党员应尽的义务，思想上与党的路线、方针、政策保持一致。但是，对照党委要求，还存在一些不容忽视和不相适应的问题。
（一）农村党员发挥战斗堡垒作用、先锋模范作用仍有一定差距。当前，农村党员纪律观念、大局意识、宗旨意识还比较淡薄，有的党员事不关已，高高挂起；有的党员碌碌无为，思想滞后；有的党员参加组织生活观念较淡薄。农村占多数的老党员身体条件限制，难以发挥战斗堡垒作用等。
（二）农村党员结构比例不够合理。一是年龄老化。农村35岁以下党员仅173名，占12.6%，60岁及以上党员647名，占47.1%：二是文化程度偏低，初中文化及以下文化程度的党员798名，占58.1%。
（三）青年党员流动较多。我镇农村党员在家务农925名，占67.4%，其余的基本上是年轻的党员出外务工或经商。在今年推荐年轻党员入村支委班子时，发现年轻有为，思想上进的党员留家的不多。
四、发展党员工作的对策与措施
（一）采取灵活多样的学习教育方式，全面提高农村党员的综合素质。一是丰富内容。学习培训要做到“四个结合”，确保“四个重点”，即政治理论与党的基本知识相结合，以《》为重点；科技知识与实用技术相结合，以实用技术为重点；法律知识与政策知识相结合，以法律知识为重点；先进性教育和“理想、责任”能力形象教育相结合，以先进性教育为重点。通过学习培训达到增强党性、丰富知识、懂法律、懂技术、想发展、会发展的目的。二是创新方式。首先要走出去学。分批组织党员到农业生产先进地区考察学习，吸收先进单位的经验，达到换脑筋、转观念、长知识、增才干的目的。其次要利用培育科技基地及示范户带，充分发挥典型引路作用。再次要灵活科教方式。充分利用广播、电视和科普书籍的作用，大力宣传党的政策、法规，大力推广农村实用技术和农村党员的科技至富经验。
（二）加大优化党员队伍结构的力度，提高党员队伍的战斗力。目前，党员老龄化。党员文化程度偏低是党员队伍缺乏战斗力的主要表现。今后一是加大在年纪轻、有文化、至富能力强的青壮年中发展党员力度，同时注重发展女党员，注重发展在勤劳至富的先进典型入党，以增强党员队伍的活力。二是严格入口，疏通出口，保持党组织的纯洁性。
调研报告 篇五
社会调研报告
社会调研报告<>内容要求
一，调研报告<>严禁抄袭，剽窃，拼凑，如有发现，将取消实践团队或个人的评优资格。
二，调研报告<>内容需注意以下事项：
1,调研报告<>应具备封面，目录，内容提要，正文，参考文献，附录等基本内容。
2,调研报告<>论证要充分，反映问题要客观，资料要翔实，结构要合理，层次要清晰，避免不必要的重复。
3,调研报告<>应首先说明调研课题的意义，调研思路，调研方法，调研时间，调研地点，调研对象等内容，以便于了解调研过程。
4,调研报告<>应重点反映调研对象的实际状况，问题及其分析，基本结论，对策建议等。
调研报告分析 篇六
市场调研报告
权威部门分析和预测，进入21世纪后，我国散客在旅游比例将突破70％，成为旅游市场的主角。因此，认真分析散客旅游的起因与发展态势，探讨市场开发的营销策略已成为我国旅游业发展中一个重要的研究课题。一、散客及其产生的原因散客意为去异地独立旅游者，这种旅游往往预付一定旅费，没有陪同，人数多在5人以下，但在某些地方如遇游客要求，也可提供导游服务。有时也被称为异地个人旅游，即个人或家庭按照特别拟订的旅游计划单独进行或由一家旅行社承办，根据和旅游批发商一同制订的旅游计划进行的旅游。实际上，由于散客没有明确的定义，人们可以从不同角度加以界定，如以包价形式、团队规模、委托形式、销售方式以及组团地点等为标准，但有一个共同点就是散客旅游都具有自主性、灵活性和多样性的特征，但旅游产品的购买上强调“点菜式”或“量体裁衣式”，游客自愿结合，自定路线，“随走随买”，而非一次性付清旅行费用或完全被动接受既定的旅游项目。散客旅游的发展是旅游业进入更高层次、更新阶段的产物，也是旅游业发展的必然趋势，虽然由于老弱游客、初次出游者以及语言障碍等因素的存在，团体旅游不可能完全消失，但其规模将会缩小，团体模式也将有所改变。在团体旅游与散客旅游的并行发展中，前者会不断结合散客特点，向后者经营方式的方向作出相应调整，产生介于团体或散客旅游之间的中间形式，以适应市场的需要。三、我国散客旅游市场的营销策略当前，我国发展散客旅游尚存在一些亟待解决的问题：其一，回运力紧张，交通票预计周期长，变更率高，购买困难；其二，社会服务体系欠发达，景点缺乏规范化的标识，卫生状况堪忧；其三，信息和通讯服务有待改进，缺少对散客的咨询系统等。因此，我国散客旅游市场的开拓必须认真分析散客需求特点，在经营思想和经营方针上切实采取行之有效的、有针对性的营销策略。（一）散客旅游市场的调研。由于缺乏对我国散客旅游市场的研究，造成了旅游企业在经营和管理上的混乱，处于较为被动的局面。当前，应将市场调研提到重要的议事日程上来，予以应有的重视。通过对主要客源散客的旅游目的、社会经济特征、行为特征以及客源流向等进行深入的调查，系统地搜集有关散客旅游供求方面的信息，从而确定旅游产品在市场上的地位，以制定出符合客观实际的营销策略和目标。（二）产品策略。散客与团队游客的主要区别在于：团客购买组合完整的旅游产品；而散客则是分散购买产品的个别项目，再加以随意组合。因此，旅游企业应努力设计多种旅游产品供游客选择，在产品结构上，可以采取零星委托式、自选式、组合式、定制式等多种模式，由散客按其所需自由组合。以黑龙江冰雪旅游为例，可以开发出不同的专题旅游，如以冰灯游园会为中心，推出以冰雪艺术、冰雪娱乐、冰雪文化、冰雪体育、冰雪经贸为内容的哈尔滨冰雪节，游客可以不受团队旅游集合时间的限制，时间充裕，充分领略冰雪旅游的魅力。以冰雪为专题也可以组织镜泊湖、桃山、亚布力等地各具特色的冰雪旅游项目，镜泊湖的冰瀑与桃山、亚布力的高山滑雪场具有不同于平地人工冰景的意蕴，可以丰富冰雪旅游的内容，使游客有充分选择余地。（三）价格策略。传统的全包价旅游形式，随着旅游市场的开放和发展，已受到日益严峻的挑战，尤其是我国全包价旅游的直观报价高于海外旅游商普遍实行的半包价旅游的报价，给海外游客以中国旅游高价位的错觉，从而影响了海外客源市场的开拓。散客旅游的支付方式是“现付现享，零付零享”，对价格变化的敏感度也高于团客。因此，散客市场的开发在价格策略上主要应发挥好价格杠杆的良性调节作用，采用灵活的作价方式。此外，一些过去只对团队的价格策略也可以经过改造而移植到散客市场上来。1.区别不同时间实行差价。如对散客，旅游淡、旺季实行浮动价，淡季客房优惠，连续住宿越多，价格越优惠。景点门票周末价高于平时等。2.区别不同空间实行差价。如旅游热、温、冷点实行不同的定价。3.小包价团。指游客预付部分旅费，由组团社提供南罨痉窈脱裥月糜蜗钅俊k南罨痉裰附铀汀⒍俊⒃绮秃徒煌ㄆ保裥凿老钅糠帧耙蝗沼巍薄ⅰ鞍肴沼巍钡取q裥韵钅康チ校患迫胱酆习壑校慰涂梢愿菪枰孕写怼？.一地成团。指游客可以根据组团社提供的路线和浏览项目，按指定的地点和日期，汇集成团队进行旅游，汇集前费用则由游客自理。（四）促销策略。吸引散客旅游，还必须对已确定的旅游项目进行形象而具体的宣传促销，将旅游信息传达给尽可能多的潜在游客。首先，必须塑造和树立鲜明的旅游目的地形象，突破其特色，在人们心目中占据有利的地位。其次，要提供内容详尽的，符合散客需要的旅游宣传印刷品，包括旅游线路说明书、目录集、导游指南、价格表、各种单页宣传品、宣传小册子，以及其它用途的信封、挂历、明信片等，介绍有关旅游地文化、地理、物产、风俗民情、风光名胜和交通、食宿、购物及其基本价格等情况，以帮助人们增加了解，消除顾虑，增添游兴。旅游印刷品具有图文并茂、实用功能强、可长时间保留，随时提供信息支持，而费用低廉的特点，在旅游促销上具有重要的作用。再次，充分利用报刊、电视、电台等大众传媒，以及参加旅游博览会、巡回展销会，做好广告宣传，进一步扩大影响，增加人们接触信息的频度和密度。（五）渠道策略。散客的输入渠道较为繁杂，总的原则应是既有重点又有广开渠道。第一，旅游社应成为散客有求必应的咨询窗口，热情提供各种旅游信息，推荐灵活多样的服务项目。目前应逐步推广在旅游社设置“散客部”或“散客中心”的作法，真正将散客业务提升到主体业务的高度，及时追踪散客市场动态，做好信息反馈，给予散客高质量、多样化、个性化的服务。第二，应逐步建立和健全散客预订系统，尤其是在交通、客房和浏览项目方面逐步建立为散客服务的电脑预订网络，通过电脑联网，随时了解各交通部门、饭店的预订情况，接受散客咨询和预订，并可储存旅游资源方面的信息，根据散客的不同需要，代为规划旅游线路。第三，应在交通枢纽，如航空港、码头、车站、市区主要街道路口等设立醒目的中外文路标、导游交通图、指示牌等，清晰地标示各游览点的地点、方位和距� 第四，应鼓励旅游企业人员走出企业大门，到市区繁华地段亮牌设点，设立“旅游问讯中心”，提供咨询帮助以及代购交通票、代订客房等。第五，有条件地区可开通旅游信息咨询专线电话。散客市场的营销工作是一项复杂的系统工程，除旅游企业自身的努力外，还取决于整体社会环境的优劣，散客接待需要构建社会的整体运作机制，其中旅游地居民对外来游客的热情欢迎、热心指引和帮助；旅游景区环境整洁、和谐优美；交通、通讯部门为游客流动提供顺畅无阻的通道等都是这一机制的有机组成部分，也是散客旅游产品不可或缺的重要组合元素，需要旅游企业与社会各相关部门加强协调，密切合作，共同营造一个安全、便利、舒适、友好的旅游宏观社会环境。
调研报告模板 篇七
我们分公司分两批到XX进行参观学习，通过实际体验和观察学习，发现我们所需改进的方面来弥补我们的不足，分几方面简单阐述：
1、整体装饰：从装饰上要比我们专业和舍得投资，整体色调一致，春意夏浓，特别装饰效果大气，而我们店面装饰有点小气，不明显；
2、商品摆布、特卖货区布置：几个店面商品以夏款为主，各品牌货品要比我们上的早、全，如阿迪达斯、耐克、真维斯、ABC童装等；特卖区布置井然有序，商品有层次、明显，各种明示牌多而明显，如"买一赠一""零码处理区""今日特价款""XX特惠折扣"等，都一目了然，吸引人买的感觉，而我们的商品不够丰满，活动折扣简单不明显；
3、品牌及细节：超市类商场以休闲类品牌和折扣店形式为主，商品突出丰满、价低、聚人气；百货类商场：高端、品牌多，货品全而丰富，客单价高；家电类较突出，品牌全、专区专卖、明示抢眼，品牌厅面积大，色系分类清楚、能显出品牌档次，而我们由于面积限制，正挂少、侧挂多给人以太杂太满的感觉。
以上通过学习结合我们有限的条件，需要及时整改以下几方面：
1、要求各柜组，要及时将夏季新款陈列到位，夏款少的柜组及时沟通；
2、品牌促销活动明示牌要精致，货品要丰满，促销花车需更换；
3、卫生上要求柜组清理彻底，也希望客服要求和监督公共区域卫生人员；
4、品牌组合上近两个月再次考察品牌，对业绩差的品牌进行更换，争取签合同前到位。
店面设计调研报告
一。调研时间：
XXXX年XX月XX、XX日
二：调研地点：
XX新街口XX商场、XX商场、XX商场、XX商场、XX商城等。
三、调研目的：
通过这几天的参观实习和调研，对各种类型的专卖店的观察，并对具体的案例进行分析，增加关于商业空间设计的知识，进一步了解并认识到应该注意的问题，为今后的室内设计打下良好的基础。
四、调研内容：
考察商场各专卖店(服装店、鞋店、包店、珠宝店等)的空间设计。
通过这几天的调研，我们发现商场店内装修设计都各具特色，风格迥异。随着生活质量的不断提高，人们对赖以生存的环境开始重新考虑，并由此提出了更高层次的要求。特别是生活水平和文化素质的提高，原先简单的室内设计已经不能满足人们的需求了，现在设计师们要做的不仅是从色彩，材料，总体预算上为人们考虑，而且更要在室内空间使用上下功夫，只有这样才能作出更符合人们要求的设计。
随着多元性的时代，风格、个性等特别显得突出，有研究的必要。风格和个性看来比较抽象，但仔细想来也并非不可捉摸，例如室内色彩，有的喜欢强烈的色块，有的喜欢淡雅，用线脚纹饰。又例如有的喜欢在照明、光和色方面有更多的表现；有的喜欢作更多的细部装饰。XX商场给人一种活泼，欢快的感觉。
专卖店的空间设计要考虑的要素：
专卖店形象设计是品牌展示的灵魂。品牌时代，专卖店是其最重要的代言人之一，专卖店设计的优劣直接影响品牌的传播和产品的销售。一个优秀的专卖店设计除了在视觉上要求整洁、美观以外，还要能够很好的传达给顾客相关的销售信息，能最大限度的使顾客产生购买的欲望和形成购买的行为。 专卖店往往具有较明显的特色，其设计也与销售的商品有很大关系，并体现出较强文化内涵。
服装品牌风格，店面的风格：
在进行服装专卖店设计时，根据服装品牌风格、色彩等特征的不同，对卖场环境做出相应的设计，在整体协调的前提下，形成丰富的变化效果。不同款式、不同品牌的服饰有不同的装饰风格，设计时要赋予时装店自己的个性，在顾客心目中突出形象。在装修时要根据不同的服饰种类来选择地板装饰材料和颜色及地板图形设计。比如女装卖场要有女人味，卖场的线条要流畅、纤细，带有柔和气息；
而男装则以深沉、粗矿的线条为主，突出阳刚之气；
童装店可以采用不规则图案，可在地板上铺设一些卡通图案，显得天真与活泼。
专卖店的招牌应避免不常用的字。招牌的目的在于使人清楚明白，故弄玄虚只会招致顾客的反感。
橱窗是专卖店的眼睛，店面这张脸是否迷人，这只眼睛具有举足轻重的作用，橱窗是一种艺术的表现，是吸引顾客的重要手段。走在任何一个商业之都的商业街，都有无数的人在橱窗前观望、欣赏，他们拥挤着、议论着，像是在欣赏一幅传世名画。
商场出入口的设置：
在商场设计中第一关便是出入口的设置，招牌漂亮只能吸引顾客的目光，而入口开阔才能吸引顾客进店。入口选择的好坏是决定商店客流量的关键。商店的出入口设计应考虑商店规模、客流量大小、经营商品的特点、所处地理位置及安全管理等因素，既要便于顾客出入，又要便于商店管理。
店面的布置：
店面的布置最好留有依季节变化而进行调整的余地，使顾客不断产生新鲜和新奇的感觉，激发他们不断来消费的愿望。一般来说，专卖店的格局只能延续3个月时间，每月变化已成为专卖店经营者的促销手段之一。
店内的灯光效果：
室内灯光设计5∶3∶1三种光源的黄金定律。这 套“5∶3∶1灯的黄金定律”，所谓“5”是指光亮度最强的集中性光线，如投射灯；“3”是指给人柔和感觉的辅助式光源；“1”则是提供整个房间最基本照明的光源。集中式光源：集中式光源的灯光为直射灯，以集中直射的光线照射在某一限定区域内，让您能更清楚。不同的光源打在物品上会出现不同的效果，应根据需要选择适当的灯具，以配合店内的整体设计。
地面的设计：
地面设计与灯光照明色调要统一，避免灯光照射地面材料上的反光对商品色彩的干扰。有些服饰专卖店通过灯光的多功能光色，使顾客对店内装饰和服饰产生神秘感。
店内的陈列：
一个专卖店的空间设计不需要很多的附加装饰物，其本身的商品就是一种很好的装饰，将商品进行不同的陈列摆放，对其稍加设计便可营造出理想的效果。
陈列架和悬挂的衣服互有衬托
舒适的购物环境：
当一个逛了一整天街的消费者，进入一个专卖店时，这时她最需要的就是一张沙发或者一把椅子，能够供她休息。因此，店内的休息设施是不能忽视的，如果将它们按照一定的形式进行组合，也会营造出很有价值的营业空间，既达到了供消费者休息的功用，又取得了一定的设计美感。
五、调研体会：
调查报告调研报告 篇八
XX年来，XX县委办公室调研股在上级大力支持和热心关怀下，在县委正确领导下，紧紧围绕全县中心工作，围绕社会焦点、热点、难点问题，加强组织领导，突出工作重点，抓好成果转化，勇于开拓创新，深入开展调查研究，取得了一定的成绩。一年以来，我们通过调研撰写及修改的论文、调查报告、典型经验等共取得成果个（篇）。其中有个（篇）被部级刊物采用，有个（篇）被省级刊物、会议采用，有个（篇）被县委、县政府批转或市级刊物、会议采用和肯定。有的调研报告已转化为领导领导，较好地发挥了参谋助手作用。
一、加强领导，落实责 一是加强领导，注重组织建设。县委常委会每年都要听取调研工作汇报，及时解决调研工作中遇到的困难和问题。县委主要领导� 在全县编制紧缩的情况下考调名同志充实到调研工作岗位，目前有名人员从事调研工作。同时县委领导要求提出，在调研工作上要注意把握这样几条：即在专本文权属所有，更多文章请登陆查看题调研上，要有深度、有质量，在解决具体问题上下功夫；在典型调研上，要有高度，有教育意义，能指导面上工作；在政策调研上，要吃透上头，符合县情实际，具有可操作性；在理论调研上，要联系实际，有预见性、超前性，并逐步向新的领域延伸。由于领导重视，保证了各项调研工作顺利进行。版权所有
二是身体力行，亲自参与调研。县委领导班子成员把调查研究作为正确决策和指导工作的依据和前提，从自身做起，带头深入基层，调查研究，解决经济社会发展中遇到的一些重大问题。如，在为维护招商引资良好的社会软环境、为保护企业的合法权益，监督个别执法执纪人员到企业“吃拿卡要”的问题，帮助企业解决在生产经营中遇到的实际问题，县委班子成员每人都确定了一个企业联系点，定期深入企业进行调研。一年来，县委领导亲自参与撰写、修改的调查报告、论文等各种材料达篇。
三是明确任务，落实责任。每年年初我们按照市委的中心工作制定全年调研工作要点，落实调研任务。同时实行目标管理，把全年调研任务层层分解，责任到人，年初抓布置，年中抓推动，年末抓检查，平时抓督促，随时要成果。我们调研股同志每人每年都要有项成果进入领导决策。
二、围绕中心，突出重点，推动调研工作深入开展
在调研工作中，我们注意围绕经济建设这个中心，有针对性地开展调查研究，指导工作，取得了明显的效果。
一是围绕为改革发展稳定大局服务开展调研。一年来，围绕推动县域经济新跨越实现社会事业新发展打开党建工作新局面，全县几个乡镇针对广播电视产业发展滞后的问题进行了专题调研，形成了《》调研报告，为县委决策提供参考，并及时总结县地税局短时间打开工作新局面，实现工作新突破的经验，写出了《构建和谐地税、促进经济跨越》的调研报告，并刊发在《开发潮》××年第期。为总结和推广中坝村、下河街先进经验，为市委、县委提供了高质量的调查报告。
三、着眼发展，超前运作，认真抓好调研成果的转化和运用
搞好理论调研，发挥理论成果的指导作用。理论来源于实践，并指导和服务于实践，理论研究的最终目的是进入领导决策，指导工作，为实践服务，这是我们工作的出发点和落脚点。一年来，我们根据工作实际，下发研讨课题余个，并积极组织有关人员撰写论文。我们共交流论文余篇，评选优秀论文余篇，向中央、省推荐优秀论文和调查报告余篇。不少同志的论文参加全国和省、市行业系统的理论研讨论，受到广泛好评。
调研报告1400字 篇九
一、社会调查概况
1、调查对象：天津市青年京剧团业务办公楼、演员招待所工程
2、调查时间：20xx年3月1日～3月28日
3、调查地点：天津市河西区隆昌路与平江道交口处
4、调查内容：主体施工期间的钢筋、模板、混凝土分部工程
5、调查方式：
(1)内业：熟悉施工组织设计及监理细则相关分部资料，检查相关分部质量保证资料；
(2)外业：随同监理、旁站人员进行相关分部的现场实物检查。
二、调查对象概况
1、工程简介：
(1)工程名称：天津市青年京剧团业务办公楼、演员招待所工程
(2)建设地点：天津市河西区隆昌路与平江道交口处
(3)建设单位：天津市青年京剧团
(4)设计单位：天津市建筑设计院
(5)施工单位：
(6)监理单位：
(7)承包范围：基础、土建、暖通、电气照明、给排水、弱电、楼宇对讲、电梯、消防管件预埋及各种管线预留、预埋。
(8)现场状况：建设用地东、南两侧邻城市次干道，交通便捷，施工场地地势平坦开阔，市政条件良好。
2、建筑设计概况：
(1)建筑功能：
业务办公楼：首层布置舞美设计、制作、存放用房，二层布置大排练厅和演员休息、洗浴用房，三层布置小排练厅、吊嗓室和乐队练功房，四层布置剧团会议室；
演员招待所：招待所主要是解决剧场演出演员的住宿要求，规模按国内常见演出团体的人数确定，共102—120床，首层为餐饮配套用房，二—四层为演员住宿，以双人间为主。
(2)建筑面积：建筑总面积12680m2
(3)建筑高度：建筑总高度18m
(4)其它(无障碍设计)：工程基地中人行通道均进行无障碍设计，停车场设四个残疾人车位，并靠近残疾人入口，剧场和招待所入口设无障碍坡道，观众席设四个轮椅席位，剧场首层靠近轮椅席设置无障碍专用厕所，售票处设残疾人专用售票口。
3、结构设计概况：
(1)结构形式：框架、剧场局部为钢结构
(2)抗震设防烈度：7度
(3)抗震等级：剧场部分抗震等级为二级(抗震构造措施为一级)，办公楼、招待所部分抗震等级为三级。
三、调查内容报告
由于钢筋、模板、混凝土分部工程涉及的技术、施工内容较多，不可能逐一进行调查、分析，所以根据小组分工侧重点和所学专业知识，对重点、关键控制环节、容易忽视问题进行调查，结合翻阅相关资料，对所调查的问题进行分析并在同志们的帮助指导下提出了部分的预防措施和治理方法，现按类别分述如下。
(一)钢筋分部
1、柱子外伸钢筋错位：
(1)现象：下柱外伸钢筋从柱顶甩出，由于位置偏离设计要求过大，与上柱钢筋搭接不上。
(2)原因分析：钢筋安装后虽已自检合格，但由于固定钢筋措施不可靠，发生变位；浇筑混凝土时被振捣器或其它操作机具碰歪撞斜，没有及时校正。
(3)预防措施：
①在外伸部分加一道临时箍筋，按图纸位置安好，然后用样板、铁卡或木方卡好固定，浇筑混凝土前再复查一遍，如发生位移，则应校正后再浇筑混凝土；
②注意浇筑操作，尽量不碰钢筋，浇筑过程中由专人随时检查，及时校正。
(4)治理方法：在靠紧搭接不可能时，仍应使上柱钢筋保持设计位置，并采取垫筋焊接联系。
2、绑扎节点松扣：
(1)现象：搬移钢筋骨架时，绑扎节点松扣，或浇筑混凝土时绑扣松脱。
(2)原因分析：绑扎铁丝太硬或粗细不适当；绑扣形式不正确。
(3)预防措施：
①一般采用20～22号铁丝作为绑线：绑扎直径12毫米以下钢筋宜用22号铁丝，绑扎直径12～15毫米钢筋宜用20号铁丝，绑扎梁、柱等直径较粗的钢筋可用双根22号铁丝，也可利用废钢丝绳烧软后破开钢丝充当绑线；
研究调研报告 篇十
XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)
第二章 项目开发经营环境分析
一、2017年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2017年实际 比上年同期+%
住宅投资(亿元) 3318.7 25.8
商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6
商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9
商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1
其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9
占总销售额的比重(%) 79.5 --
1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1. 2017年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示：
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2.市场特点分析
2.1宏观市场特点：
1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。
4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量
起数 30010起 27130起 57140起
建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米
5. 金融系� 银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%;支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。(上图)
6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。
7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。
8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2. 2微观市场特点
1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。
2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认
6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。
7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。
8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。
9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。
10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特�
2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3.3分类物业特点
据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅
住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的94.7%。2017年四个季度我市住宅价格分别为1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为1983.52元/平方米。
1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼
由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：
1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。
3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。
4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路� 我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3.2001年及未来XX市房地产市场展望
2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。
1.2001年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。
2.2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4.2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收�
6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)
(三)有利投资经济形势成因分析
(一) 国家宏观经济的影响
截止11月份，我国经济保持8.2%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长10.6%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长11.5%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为97.42%,比上年同月提高0.12个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为97.27%,比上年同期提高0.66个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长26.1%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨0.7%，比去年同月上涨1.3%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨0.2%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨1.0%和0.3%。
(二) XX市经济发展势头良好
今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值24.85亿元，按可比价格计算，比上年同期增长16.35%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值12.62亿元、1.48亿元、5.66亿元和4.59亿元，比上年同期增长10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定资产投资193.43亿元， 比上年同期增长6.7%。其中基本建设完成投资71.28亿元，增长3.6%;更新改造完成46.91亿元，增长2.9%;房地产完成70.26亿元，增长4.9%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长31.3%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长14.4%，产品销售收入增长22.8，实现利税增长70.9%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利6.7亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的7.9亿减少到5.4亿元。
(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数
一季度 2218.78 1000
二季度 2227.38 1003.876
三季度 2223.24 1002.86
四季度 2226.24 1003.2
2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。
XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了1.65万方。
一、 投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。
该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
2.北向
北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。
3.东向
远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。
4.西向
西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。
2.2项目周边情况
我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。
1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)
2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)
3. 局部放大图(详见附图局部放大图)
附图说明
1.岱黄公路一带区域调查
自然环境：� XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。
社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。
人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。
经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。
2.塔字湖村至张公堤路段调查
自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。
社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。
经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。
3.姑嫂树路段调查
调研报告范文字 篇十一
“西点”是中国人对西式甜点的统称。英文名词为Baking food，主要的意思是烘焙食品。它同中华烹饪一样，在世界上享有很高的声誉。受西方文化影响，如今，在快节奏生活方式中面包牛奶已经代替豆浆油条出现在中国人的早餐桌上。但是，中国西点消费的市场远远没有饱和，随着国外知名烘焙企业的大军压进，带动了国内烘焙市场品牌化方向发展。西饼、蛋糕房如雨后春笋般地越开越多，其中的一些连锁品牌已经拥有了一定的市场知名度和稳定客源。西点市场的发展，必然会促使烘焙企业加强西点品种和西点屋环境、服务的创新和发展，挖掘研发适合国人的西点美食，即营养又丰富并且适合各个层次西点爱好者的口味，店内环境优雅，装饰简约而浪漫，成为休闲短歇的理想之地。同时引进世界先进的快餐管理模式，从餐品制作到店面管理，每个环节都实现，系统化，标准化。
在这个食品质量安全十分重视的今天，不可否认的是，新鲜食品更是现代人们的最爱， “西点”也已�
调研时间：
20xx年2月23日—20xx年2月26日。 调研地点：
郑州市国贸360广场，万达生活广场。 调研方法：
西点房企业文化以及企业的表现方式、经营理念。 调研目的：
1、了解西点行业的市场现状及具体状况，同时分析该行业在城市的整体情况。 2、收集一些西点房的市场分布，销售价格、销售状况，销售人群以及销售方法，并对其进行分析，以此找寻西点房在企业形象上的最佳突破点。
3、了解西点在消费者心中所存在的主要档次及消费理念，以及消费者对其他品牌的主要认知度和对品牌的喜爱度。
4、了解消费者的喜好、习惯、年龄层次，确保能更好的定位西点房整体形象的设计效果。
5、观察同等西点房的不同企业理念和经营方式，了解它们各自的优势及销售情况，以及能更好的把它们的优势运用到自己的设计当中，以寻求更好的设计理念。 6、为圆满完成自己的CIS企业形象设计课程做充分的市场调研和充足的准备。
一 课题基本情况介绍
如今在城市繁华的商业街区，常常可以看到各种装饰典雅的面包房、西饼屋、蛋糕店等，这些西点房由于环境优雅，干净卫生，产品琳琅满目，深受消费者的青睐。而这次我选择的课题是西点房整体企业形象设计即VIS，通过自己的市场调查和收集的资料独立创作完成一个系统化的突出企业精神为出发点，运用整体形象传达的现代化设计的西点房。新鲜美味的食品是现代人们的最爱，它已� 由于都市压力大，很多人会常常很紧张地或在诸多顾虑下吃东西。唯有在愉快的心情下，才能把它当作一种享受，所以好的销售环境也是十分重要的。我的具体内容是通过对西点一些文化背景了解和现代人们对于西点房环境的一些要求和喜好，结合西点房整体的理念和文化设计出西点房的整体形象，考察市场上的西点房有很多在色彩方面采用绿色做为企业的标准色，我希望能够对市面上的西点房整体形象有所创新，设计出大多数消费者能够接受并且喜欢的西点房，简约而不简单同时设计出我自己的特色。
二 调研情况介绍