土地流转合同，最好把流转合同写的规范，省的不必要的纠纷，那你知道土地流转合同是怎样写的吗？本文是编辑为大家整理的土地再次流转合同最新3篇，欢迎参考，希望能够帮助到大家。
土地再次流转合同 篇一
流出方： 流出方代表：
流入方： 流入方代表：
为了发展农村经济，促进农村土地经营权的合理流转，根据《宿迁市农村集体资产管理实施办法》和《关于进一步推进农村土地经营权流转工作的实施意见》（宿办发[ ]57号）的有关规定，经双方协商一致，签订本合同。
一、流转土地面积、位置和用途：
流出方经 村合作社同意，将拥有经营权的耕地 亩，流转给流入方经营。到流入方：结转方应按合同规定用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性掠夺性经营，不得违反有关土地管理的其他规定，按时交付流转费和各种税款，在土地流转期间发生的债权债务，由转接方承担。
三、流转期限：
流转期自 年 月 日起至 年 月 日止。 共（大写） 年。
四、流转费金额交付办法：
（一）流转金额： ； （二）流转费交付办法： 。
五、违约责任：
（一）合同双方当事人任何一方违反合同规定条款，违约方应向
（二）流出方采取有偿转让，反包倒租形式将土地经营权流转对方支付违约金 ，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。二流转方不按期缴纳流转费，每天按所欠流转费的‰向对方支付滞纳金，超过30天的，承担违约责任。
六、纠纷解决办法：
发生合同纠纷时，双方协商解决。或请乡、村有关部门进行调解，协商调解无效时，可采取下列两种方式解决。向县（区）农村承包合同仲裁委员会申请仲裁。 向县（区）人民法院提起诉讼。
七、双方约定的其他事项：
1、流出方享有国家政策性补贴。
2、“一事一议”筹资筹劳按照人均地亩所流出面积比例进行核减。
3、协议到期后，流入方如不再续租，应当在协议到期前半年内提出，并负责平整土地，恢复原貌，并在协议到期20日前交付流出方。
本合同由双方签字盖章并经村合作社同意和乡镇农业承包合同管理部门签证后生效。
本合同一式四份，双方各执一份，村合作社和签证机关各备案一份。
流出方（章）： 代表：
流入方（章）： 代表：
签订机关（章）： 签证员：
年 月 日
土地流转合同 篇二
土地承包经营权流转过程中，当前我国通用说法是“三权分置”，具体含义是包含农民集体的土地所有权、农户的土地承包权及经营权。中央层面对农村土地的“三权分置”状态也是持肯定态度，把土地流转作为中心环节一起实现农业现代化、规模化、集约化经营的目的。如何深化农村土地制度改革、规范农村土地流转等一系列问题在党的十八届三中全会上也被提上日程。2014年初，中央文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出：“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场。”“农村土地经营权流转”作为农地流转的概念首次出现在人们的视线中。随后在《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中主要表明坚持农村土地集体所有，在实现所有权、承包权、经营权三权分置的前提下稳定完善农村土地承包关系并在5年左右的时间内基本完成土地承包经营权确认登记颁证工作。国家鼓励创新土地流转形式、严格规定土地流转行为，加强土地流转管理和服务以及土地流转用途管制等方面规范，从而引导农村土地经营权有序流转。从上述文件中可以看出，国家对引导农村土地经营权有序流转是持鼓励认可的态度，支持农业生产的大力发展。对于农村土地流转的含义迄今学者并没有统一认识，有着各种不同的观点。比较流行的观点认为，土地流转即土地所有权或使用权在不同的经济实体（企业或农户）之间的流动和转让[1];一般情形下对于“农村土地流转”的解释也集中在农村土地使用权的流转。我国农村土地流转的出现是农村经济发展到一定阶段的产物，主要类型是土地互换、出租、入股合作等。我国农村土地流转以农户自愿为前提，在乡镇土地管理部门备案后，签订转让合同。农村土地流转的实质是土地使用权的流转，即拥有土地承包经营权的农户在保留土地所有权的前提下转让土地使用权给其他农户或者经济组织。农户将土地流转后，其后果直接体现在两个方面：一是其不直接从事土地经营而由受让人来经营；二是一般情况下受让人需要向出让人支付对价，出让人不直接经营而以流转的方式取得收益。[2]需指出的是，尽管国家政策层面、地方政府方面都充分重视且积极规范相关土地流转，但是当前农村土地流转依然存在各种风险，面临各种现实困境，亟待理论完善以及制度保障。农村土地承包法规定，家庭承包形式的承包方享有在承包地被征用时依法获得相应补偿的权利，而其他形式的承包则没有这方面的规定。①可以看出，在“农村土地经营权流转”概念推动农村土地制度深化改革的同时，仍然有大量的工作要做，才可真正实现规范有序的农村土地流转。限于本文论述主旨需要，作者仅对农村土地初次流转过程中出现的投资赔偿问题进行研究。主要内容有投资赔偿请求权的学理分析、国外相关法律制度具体规定的比较分析，以及如何实现该权利保障流转双方利益等，以期通过研究，对完善我国农村土地流转制度有所裨益。
二、农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定及法律属性分析
（一）土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定
我国物权法与农村土地承包法对土地承包经营权等农地流转方面有相关规定，但对投资赔偿请求权无明确界定。目前，我国关于农地流转过程中出现的投资赔偿请求权的界定仍然停留在学术层面。家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。孟勤国教授指出，农村土地流转的实质是为了解决人多地少矛盾的土地承包经营权的非永久性流转。[3]土地承包经营权流转的主体是承包方，在土地流转过程中，土地承包经营权人通过签订土地承包合同并支付对价的形式获得原土地承包人的土地使用权，基于合同可信赖性和对承包地的可期待性，对承包地进行合理的投资、使用，以期通过正常使用获得投资回报。可实践中往往出现土地承包人在约定的承包期限届满前收回土地致使承包经营权人的利益受到损害，那么土地承包人是否应当就土地承包经营权人的合理投资进行赔偿即是本文所探讨的投资赔偿请求权的问题。国家鼓励支持引导农村土地流转，对于土地承包人的土地承包权以及土地承包经营权人的合法利益同时予以保护。由此，我们在界定农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念时一定要与土地承包经营权相联系。即农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念应放在农村土地流转制度体系中加以界定。作者认为，所谓农村土地流转过程中的投资补偿请求权，是指土地经营权人在农村土地流转过程中，对其所享有的就承包地的合理投入在遭受不法侵害时得以获得赔偿或因国家征收而获得补偿的权利。
（二）农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的法律属性
如果权利得受法律保护是我们公认的前提，那么，就物权而言，如何保护其完满状态便成为我们所要讨论的问题的关键所在。物权请求权作为法律制度，毋庸置疑的是德国民法典的贡献。遗憾的是，从立法技术角度看，德国并未规定一般物权请求权，所以物权请求权的概念是学者根据相关法律规定所概括出来的民法学理论概念，尽管不同学者的表述存在一定差距，但在根本问题上并无多大分歧。学界的通常观点是：物权请求权是基于物权而生的请求权，是为维持物权的圆满状态的权利。[4]126《德国民法典》第985条规定，即“所有人得向占有人请求权返还其物”，为用益权人、质权人以及地上权人之利益，均得适用。[5]换句话说，只要某种物权的内容包含有对物之占有之意是可以适用该规定的。是故在后文关于投资赔偿请求权的研究分析中此原则应得以贯彻。回归到投资赔偿请求权的性质分析上，该权利是土地承包经营权人的请求权之一，是基于他物权的物权请求权。自古至今，各国民法物权制度几乎都是围绕财产权利的核心——所有权保护为中心来设计的，清楚的是财产权利种类多样不仅仅只有所有权，尤其伴随着近现代经济的发展，人们的权利义务意识渐浓，更加重视维护财产的重要性，当财产的多极利用成为不可阻挡的潮流时，他物权就是解决财产多极利用和权利多极秩序的重要制度安排。[6]更进一步来说，投资赔偿请求权建立在土地承包经营权的流转之上，土地承包权属于用益物权范畴，因而有学者认为，“承包经营权人享有物权请求权，以维护土地承包经营权的圆满状态。”[7]如此看来，农村土地流转过程中的投资赔偿请求权是该土地经营权人在受到妨害时所享有的一项物权请求权。之所以设定投资赔偿请求权具有与所有权的物权请求权相同的权能，主要是出于该请求权基于土地承包经营权，依据土地承包经营权的相关内容的考量。具体分述，基于上述对投资赔偿请求权法律属性的分析，基于土地承包经营权的物权请求权的基本内容和特点应着重把握如下：权利人占有土地是基本前提，土地流转的目的在于提高土地利用效益，土地承包经营权人自然会在其承包地上投入生产，所以在其标的物被侵夺占有即现实妨害存在时会直接危及其利益，或是在有妨害之虞时经营权人所享有的在该土地上的种植、养殖或畜牧等权利自然会受到侵害。因此，如果投资赔偿请求权缺乏任意物权请求权权利，都会妨碍其功能实现与权利保障。当然，投资赔偿请求权的构成条件与内容可以准用基于所有权的物权请求权。作者认为，农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的法律属性主要有：学报1.投资赔偿请求权的物权请求权主体为土地经营权人，其相对人为侵害土地使用权人投资赔偿请求权是在土地流转过程中当土地经营权人的合理投入遭到不法侵害时得以救济的一项权利。土地经营权人基于其所享有的物权请求权可以对所有侵害主体行使。因此之故，投资赔偿请求权的权利主体为土地经营权人，在其土地经营权之圆满状态受到妨害时，当然合逻辑地行使基于土地承包经营权的物权请求权，以维护其合法利益不受侵害。2.投资赔偿请求权在权利构成上得包括标的物返还、妨害排除请求权与妨害防止请求权等物权请求权的全部内容诚如前述，土地承包经营权人占有土地是其经营的基本前提，土地流转的目的在于提高土地利用效益，土地承包经营权人基于可信赖利益自然会在其所承包的地上投入资金、劳力、物力即进行合理投资，那么一旦其土地或地上标的物被侵夺占有时即现实妨害存在时会直接危及其利益，或是在有妨害之虞时，经营权人所享有的在该土地上的种植、畜牧等合法权利自然会受到侵害。因此，投资赔偿请求权若缺乏任意物权请求权权能，都会妨碍其功能实现与权利保障。由是之故，投资赔偿请求权包含于所有权相同的物权请求权也是可以理解的。3.投资赔偿请求权之排除妨害请求权与妨害预防请求权重点分析土地承包经营权包括经营人的自我耕作经营权和承包人经营权流转之权利。[4]310依据前文中对投资赔偿请求权性质分析，本文所要论及的排除妨害请求权与妨害预防请求权主要针对的是土地流转过程中发生的权利侵害救济手段。这里有两种情况要分析：一是土地被依法征收、征用，或出现《农村土地承包法》中规定的发包方依法提前终止或解除合同时，土地承包经营权人就其所受损害，具体包括土地承包期间对土地的合理收入、土地上之标的物成熟时预期可得利益等的请求赔偿或合理补偿；二是以非法占有的方式侵害土地，如工厂排污或排放有毒物质致使土地受污染，使土地地力下降严重可造成无法耕作，如此一来，土地所有权以及土地经营权受到双重侵害，此时土地承包经营权人基于土地承包经营权所享有的排除妨害请求权即可得到认定。当然，土地所有人可以准用基于所有的排除妨害请求权的基本规则行使该权利以得权利救济。妨害预防请求权与此同理，不再赘论。
三、国内外农地流转制度例析及启示
在农地流转制度的比较与借鉴方面，作者选取了日本、美国与我国浙江、成都地区的农地流转制度进行比较分析。原因在于美、日土地所有权的私有性、独立性而促进了土地的流转性、多样性；同样我国浙江、成都地区在农地流转方面起步较早，制度及体系建设较完整，也重视对土地流转的规划。所以我国农地流转制度的完善制度应综合借鉴上述国家及我国部分地区的丰富经验，以期对我国农地流转中的投资赔偿请求权问题有所裨益。
（一）国外农地流转制度——日本、美国例
1.日本1952年日本制定的土地法，在经过1962年的第一次修改及1970年的第二次修改后，终于确定“以土地使用权和经营权为中心内容，鼓励土地的租界和流转”这种制度，此后日本在市场发展、政府宏观调控和民间中介组织的共同努力下，大力推动本国农地流转，至今已形成较为完备的农地流转系列制度。日本在坚持“农地农用”的前提下，建立认定农业者①制度以此保证农地流转的方向。与此同时，日本政府也在积极调控，消除农民顾虑，促进农地流转。这里必须要提及的是促进农地流转的日本民间中介组织。①在相关政府扶持和培育下，这些中介机构在农业土地流转过程中也发挥了连接作用，致力于解决农地资金流转的问题，从而保障农地流转的有序流转。2.美国美国的农地流转制度建立在家庭农场制度基础上，产权边界清晰，土地私有所有权稳定而有保障，买卖出租有很大的自由度，靠市场进行调节。[4]310-311尽管美国的农地属于农场主私有，产权边界明晰，但是美国农场主仅获得具有产权保障的土地使用权，这一土地使用权实质是不完全的土地所有权，因为联邦和州政府对土地保留有三项权利：一是土地征用权，二是土地管理的规划权，三是征收足额的土地税。[8]但此三项权利行使是有限制的。尽管如此，农场主因其享有稳定且有保障的土地私有权而享有土地收益和处分权利，因而其对土地的利用可以达到最大化，最终促使农场土地规模在有序流转过程中不断扩大，进而带动经济发展。
（二）国内部分省市农地流转政策实践——浙江、成都例
浙江省是我国农村土地流转发展较好的地区，自然是离不开农业经济发展程度以及农村城镇化率的影响。究其原因，一方面浙江省农村土地流转的形式具有多样性。比如土地反租倒包、土地有偿转包或转让、土地投资入股等，且交易对象也具有多样性，比如农户之间或各类承包者之间。另一方面值得一提的是土地信托服务。②其实土地信托服务类似于上文提到的日本的农地保，土地信托服务组织本身作为一种中介组织，其不仅搞活了农地流转市场，优化配置了土地资源，而且也对农地流转过程中出现的土地纠纷问题作了很好的处理，给农村土地流转的双方提供了良好的沟通和解决平台。成都市的农村土地流转实践同样是有条不紊地进行，在理清农村集体土地的前提下进行确权、登记和颁证，为后续的农村土地流转打下坚实基础，减少或避免不必要的产权纠纷问题。值得一提的是，成都市在实践中探索出的4种土地流转模式，充分显示“典型带动”作用，加速推进农村土地流转进程。成都市一方面大力推进农村土地流转，促进地区经济发展；另一方面加强流转过程中的保障建设，建立健全农村土地流转机构。首先建立健全了市、县、乡三级农村土地承包流转服务中心。成都市农村土地承包流转服务中心于2006年成立，是全国首家副省级城市建立的农村土地承包流转的监督管理和指导服务机构。随后，县、乡两级的农村土地承包流转服务中心也相继成立，形成了自上而下的三级监督管理、指导服务体制和机制，规范了农村土地承包流转行为。[9]成都市形成的规范有序的有形农地流转市场，不仅为农户提供了良好的平台，也为日后农地流转过程中出现的问题提供了解决思路。
（三）国内外农村土地流转实践例的启示
综合国内外土地流转的政策和实践，不难发现无论是国家层面还是地区发展层面，良好的政府宏观调控是农地流转发展稳定的基本前提。国家因享有对土地的管理权和支配权，因而在农村土地流转过程中可以发挥主导作用。但是要注意充分尊重农民意愿，做到以自愿为前提促进农地有序流转，从国家制度层面规范农村土地流转，避免或减少相关土地纠纷。此外，系统完整的社会服务体系也可以保障农村土地有序流转，如前文所述，日本的农地保、浙江的“土地银行”、成都的“三级农村土地承包流转服务中心”都是从财政、信贷等多种角度来促进农地流转，这是从社会保障层面规范农村土地流转。当然，建立健全完善的法律规范学报制度体系可为农地流转提供强有力的规范保障，无论是在规范农地流转的程序方面，还是在农地流转过程中的纠纷解决方面都大有裨益。
四、保障农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的具体建议
（一）充分发挥国家对土地管理的宏观调控作用
有些地方，发包方未遵守土地承包经营权“三十年不变”原则，土地承包期短于三十年；在承包期内又以行政权力调整土地，土地承包经营权的长期稳定是土地承包经营权进行流转的前提，承包期限短于法定期限和以行政手段调整土地都会影响农地流转[10]。发挥国家的宏观调控作用并非强调运用行政手段去干预农地流转，而是应该从宏观层面调控农地流转。就投资赔偿请求权问题分析，土地经营权人在其承包的土地上进行农业生产是基于对承包合同的信赖，只因原承包人自身的土地承包经营权期限变动就要被收回土地，那么土地经营权人的合法利益又该如何得到保障。问题的关键在于政府运用行政手段不应该过多干预农地流转，而应该保障农地流转，维护双方的合法权益。作者认为，国家发挥土地管理的宏观调控作用可以从以下几个方面入手：1.制定土地承包经营权流转的基本政策必须对多方利益综合考量近年来，国家出台有关农村土地流转政策的直接目的是充分保护农民的权益，换言之，给农民更多的财产权，以增加农民的财产性收入，最终实现缩小城乡收入差距的目标。出发点是值得肯定的，但由于农村土地流转是农村土地资源优化配置的一种方式，在社会主义市场经济的大经济模式下，农地流转更多要依靠市场机制，市场主体是多元的，因而国家在其后制定的相关农地流转政策就应平衡各方市场主体的利益，维护农民（承包权人）的利益是一方面，维护土地经营权人参与土地承包经营权的另一方利益也是尤为重要的。2.《农村土地承包法》条文明确表示国家保护土地承包经营权的有序、自愿流转，任何组织和个人不得侵害承包方的土地承包经营权这是中央在立法层面的规划，现实存在的问题是中央政府规划与地方政府规划的矛盾突出，即使是在联邦制的美国，基于联邦制度的属性，中央政府可能并不干预地方政府的土地利用规划，但是，美国联邦政府对于土地利用规划具有十足的影响力，甚至细化到环保这一部分，而我国则不是如此。作者认为，宏观调控的存在是必要的，但是其生命力及影响力是模糊的。对于农村土地承包经营权的流转应当充分尊重农民意愿，政府职能应界定“为土地承包经营权的转让提供管理规范和纠纷解决服务”。因此，政府或是乡村组织不能过分干预农地流转。所以，中央政府应在规划制定阶段做到充分沟通，在实施过程中对地方政府的具体做法加大监督检查力度，从而有力地保障土地经营权自愿有序地流转。
（二）发展中介组织，搭建农地流转自由和保障的平台
如前文所述的浙江地区、成都市都已经建立起了相关中介服务组织，近年来这些地区的中介服务组织虽然发展迅速，但从整体情况来看，土地流转市场的不规范性、流转中介组织的地区发展不平衡性都是我国目前农村土地流转的现实状况。良好的农村土地流转市场自然离不开中介组织的沟通和保障作用：一方面，土地中介服务组织可以打开农村土地流转所需要的信息渠道，流转双方可以在这个平台上进行沟通合作，从而在促进农村土地流转，带动当地经济发展的同时，也可以为在后续土地流转过程中出现的问题提供解决思路，双方利益受损时可以由中介组织介入协调。土地流转过程的运作较为复杂，涉及到评估、谈判、合同签订、登记等方面，所以有必要由具有专业知识的中介机构参与进行规范运作。就建立和规范中介组织而言，作者认为，一般来说，各地经济发展水平与当地土地承包经营权流转速度是成正比关系的，即在经济较为发达、人均收入水平高的地区，农地流转的速度快，相应地当地大部分农业大户希望通过中介机构来集中更多单个农户的土地；在经济发展较为欠缺的地区，农民的思想比较落后，对于中介组织的接受需要的时间较长，因此，各地区政府应该根据本地区具体实际情况，拨款建立不同层次的中介组织。如在浙江、成都、重庆这些农业经济发展较好的地区，可以搭建市、县、乡三级农村中介组织交易平台，同时利用农村土地流转交易网络来收集、分析土地有关数量、价格等信息并定期公开，为土地承包经营权流转的双方提供咨询服务、交易服务及纠纷解决服务。土地服务中介组织不仅要负责土地交易，更需要保护农民及流转方的利益，当遇到土地纠纷时，要及时出面调解。因为土地中介组织参与到流转双方土地交易的全过程中，更能提供有力的、可信的证据来权衡是非，如是看来，完备的土地服务中介组织平台的建立是十分必要的。此外仍需强调的是，土地服务中介组织机构中还需有土地评估部门的参与，一方面可以完善价格机制，另一方面当土地流转发生纠纷时，土地评估部门可以估价双方利益得失，从而提供较为公正的投资赔偿数额信息。
（三）规范土地承包经营权流转程序和手续
实践中，土地承包经营权流转的双方多是农户。在农村土地流转过程中，他们基本上都没有按照《农村土地承包法》的规定去签订流转承包合同，大多停留在双方当事人口头协商阶段，更没有进行备案，这样一来，流转双方的权利、义务不明确会导致未来纠纷发生的可能性之大以及解决纠纷的难度之大。因为无凭无据，导致在后期发生土地流转纠纷时，投资方想要寻求救济以维护自身合法利益时都没有依据，所以国家一方面在对农地流转方面加强宏观调控的同时也要注重提高农民自我维权的法律意识，具体落实到流转双方时，即要将土地流转手续完善化、流转过程规范化。作者就如何规范土地承包经营权流转程序和手续提出如下建议：第一、政府从思想上高度重视农户有关土地承包经营权流转的服务工作。针对现实生活中大量存在的农户未按相关规定签订流转合同等问题，政府应加大相关方面的宣传教育工作力度，可以采取座谈会或是基层宣传栏公告的方式，深入到农民群众之中，让农民真正了解土地政策、农地流转法律法规，了解农地流转的正确程序和合同签订应当办理的手续，树立权利义务意识，为今后农村土地流转做好思想准备。第二、针对土地流转的双方在流转过程中未签订土地流转承包合同，且大都未进行备案的现状，可由当地政府事先按照我国《农村土地承包法》中对流转合同的具体规定拟定流转合同范本，为当地农民的土地流转提供便利，更为日后发生土地流转纠纷提供有力凭证。第三、完备的土地流转程序也是相对而言的，可以借鉴前文所述的国家和我国部分地区成熟的农地流转经验。作者认为，标准化的土地承包经营权流转至少应有以下几点：一是清理和核实农民所拥有的具体土地，以防止出现承包面积与实际拥有土地面积不符的尴尬局面，同时也为下一步的确权登记工作顺利展开奠定基础；二是确权登记工作，由之前的理清土地工作进一步理顺农户与土地的关系，明晰产权界限，保护农民合法权益；三是由中介组织搭建的平台为农地流转双方提供交易平台，签订其草拟的土地承包经营权流转合同。至此，基本上农地流转准备程序已结束，接下来便是流转双方按照合同履行各自的权利义务，这样规范有序的土地承包经营权程序就为后来纠纷的有效解决提供可能。
（四）加强农业立法，健全相关法规保障
农村土地流转国家之所以重视农村土地流转的直接原因，在于之前保障农民基本生存需要的土地价值理念已无法与现代社会效率价值评价理念相适应，直接动力在于提高农民收益，改善人民生活水平。可问题在于，农地流转过程中的不规范、学报承包土地期限不稳定、相关法律制度不健全带来两种不同价值目标的冲突：市场效率价值评价目标的基本要求是促进农村土地流转，农民生存基本保障价值目标的核心在于提高农民收益。国家一方面大力提倡农村土地流转，另一方面由于法律的滞后性突显，使得二者之间出现冲突往往导致流转双方的权益不能得到很好的保障。我国《农村土地承包法》对土地承包经营权的保护集中规定在第26条至第31条，综观其内容，主要集中在承包期内承包地的调整、交回和收回等相关问题的规定；在土地承包经营权流转规范方面，主要集中规定在第32条至第43条，主要围绕流转方式、主体、义务、收益及其归属、流转合同及流转方式的相关问题进行规定。针对土地经营流转的争议的解决则集中规定在第51条至第61条，主要在于规范争议解决途径及违反流转相关规定应承担责任的方式。不难发现，在法律层面，农村土地流转过程中相关投资赔偿问题仍存在立法空白。为此，完善我国农村土地流转相关法律法规，作者提出如下建议：第一、法律上拟制关于农村土地流转过程中投资赔偿请求权制度，平等民事主体在市场资源配置下自愿进行土地承包经营权流转交易，双方的权利义务都受到法律保护。我国相关法律法规只间接保护流转关系中承包方的利益，现随着农地经济的迅速发展，越来越多复杂类型的流转纠纷出现，对作为经营方的投资收益往往保护不周。所以，应当赋予投资经营人有投资赔偿请求权，以期公平有序促进发展农地流转。第二、完善土地承包经营权登记制度。农业部宣布，中央决定用大约5年时间在全国范围内推广土地承包经营权的土地登记发证试点工作，这是我国土地产权明晰制度迈出的重要一步。前文中所述的美国、日本甚至我国的浙江、成都地区，无一例外都十分重视土地权属的明晰、完整。由此看来，完善土地承包经营权的登记制度，依据物权法公示公信原则，社会就有了知悉该土地承包经营权的合法渠道，他人就会在取得该不动产物权时合理避免风险。如果法律没有土地承包经营权登记制度，其流转中的安全性就无法保障。所以，建立土地承包经营权登记制度，对建立公正而有序的土地承包经营权交易机制非常必要。第三、完善农地流转保险法律制度。2016年2月，中国保监会在保险服务农业现代化座谈会上提出进一步推动完善农业保险制度的具体思路。农民在参与土地流转过程中的弱势地位是显而易见的，如何在规范农地流转程序的基础上更进一步保障农民在土地流转过程中的财产权益不受巨大冲击，作者认为农地流转保险制度是规范农地流转风险的重要保障。实践中，一些省份已经开始尝试开展“农地流转保险”的试点工作，但是范围主要限定在如耽误农耕播种时间、损害农户利益等常规问题上的补偿及赔偿问题。作者认为在创建我国农地流转保险法律制度的具体措施方面，首先，规范农地流转保险的投保对象，主要针对的是参与农地流转过程中的农业合作社或农企，如果有农民以个人名义参与农地流转的，也可纳入；其次，农地流转保险合同样式的规范化以及合同签订后向当地的农林部门备案的程序规范要遵守，包括保险范围除了自然灾害险外，合理考量制定人为风险的类别，本文所探讨的范围应予纳入；最后，在如何全面有效地在农户、农业合作社以及农企之间推广此类农地流转保险服务，政府作为宏观调控的角色，应该为了充分调动农地流转双方参与保险服务，适当针对保险双方主体加大财政补贴力度是必不可少的。[11]五、结语近年以来，以人和土地、利益之间的矛盾不断激化为外在表现形式的农村土地流转过程中出现的问题在本质上反映的是不同身份的交易主体在谋求自身利益最大化过程中所产生的矛盾对应关系。为缓解和调节矛盾氛围，国家一方面在借鉴国内外有益经验，一方面自身也发挥经济、法律等方面的宏观调控作用，以期完善农村土地流转规范化问题。本文的切入视角为农村土地流转中的土地经营权人在投资土地过程中的权益保障问题，创造性地提出投资赔偿请求权的概念，以期通过权利义务之间的平衡设置来维护农村土地流转过程中的当事人的合法权益。
作者：方印 陶文娟 单位：贵州大学
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土地流转合同 篇三
关键词：农村；土地流转；关键问题
农村土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转，土地的流转本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。
1.农村土地流转的前提条件
农村土地流转是一个渐进的过程，不能冒进，更不能不考虑中国实际盲目推进，急于求成，应在进一步完善政策法规，坚守基本条件的前提下，逐步实施。
1.1把保护农民土地财产权放在首位
一旦农村土地流转放活之后，城市资本允许进入农村土地，掌握大量资本的城市居民可以拥有几千亩、甚至上万亩的土地，他自己不耕作，雇佣原地居民耕作，这样就可能出现农民将大量土地卖给城市居民的现象，当然这只是一种假设。如果政府不采取措施强制规定，就会有一些地方政府为了推行所谓的“规模经营”，通过各级政府的权力，很有可能将大片土地转让到城市居民手中，导致出现城里的所谓“大地主”。而这不是我国推进农业“适度规模经营”的初衷。因此，有必要采取一定措施，对相关法律法规进行修订完善。此外，鉴于现阶段农村土地的社会保障功能，如果不把保护农民土地财产权放在首位，对个人最高农地拥有量进行限制，则很有可能出现一边超大规模的“地主”，一边无地农民的情况，导致农村两级分化，影响社会稳定。
1.2坚持守住18亿亩耕地这条红线
土地制度是农村和我国的基础制度。按照中央农村土地管理制度，允许土地流转的前提是坚持守住18亿亩耕地这条红线，划定永久基本农田，确保基本农田总量不减、用途不变。
1.3保证土地的使用效率
农村土地流转的出发点是要合理配置土地资源，确保土地的使用效率，实现土地适度规模经营。从目前农村土地利用情况看，“家庭联产承包责任制”，经营规模过小，增加了农业生产的管理成本，从而难以形成规模经济效益，难以形成有效竞争，也不利于农业科技水平的提高。这阻碍了土地利用效率的提高，造成土地资源的浪费。因此，今后必须改变这种状况，一方面，加大先进科技成果的应用推广，提高农业生产率，调动农民生产的积极性，通过规范土地合理流转，实现土地适度规模经营，防止出现土地抛荒现象。另一方面，改变现有农户家庭半自给性、小规模土地承包经营基础上的农民兼业化，追求土地经营目标投入产出收益的最大化，提高土地配置效率。
2.农村土地流转后的合理使用
2.1严格按照相关政策法规进行土地流转，确保土地农业用途不变
当前，我国仍是一个农业大国，而且土地资源十分有限，耕地数量更是有限，无论从土地作为农民的社会保障角度来讲，还是从粮食安全角度考虑，严禁借用土地流转之际随意改变土地农业用途就显得格外重要。因此，有必要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，不断完善农村土地管理制度，坚持最严格的耕地保护制度，规范农村土地流转及流转后的使用。
2.2加大土地流转宣传力度
加大土地流转的宣传，提高农民“土地是财富之母”的意识，特别要让农民了解土地流转的前提条件和农村土地流转应遵循的基本原则，熟悉土地流转的相关政策法规；同时，还应让农民知道，土地不仅仅是就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产、增加要素收入的有效途径，因此，一定要规范土地流转，确保土地性质和用途不变。此外，还可通过板报、村民广播等载体，让农民了解到除国家建设依法征用集体土地外，村集体无权在承包期内单方面不签合同、不发证书、解除承包合同、强行收回和调整农民承包地，进一步规范农村土地流转，确保土地合理使用。
2.3加强土地流转监管，规范土地农业用途
当前，各级国土资源部门一定要加强流转土地用途的监管，坚决禁止以土地流转为名改变农用地用途特别是基本农田用途的违法行为。同时，要建立健全全国各地农村土地流转市场体系，培育土地流转主体，加强农村土地流转的管理和服务，鼓励引导专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业等主体，发展多种形式的适度规模经营，鼓励引导农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，防止出现土地撂荒和粗放经营等现象。此外，应全面规范农村土地流转合同，使用统一规范的合同文本，并指导土地流转双方签订合同，及时办理土地流转当事人提出的签证申请，纠正土地流转双方违反有关土地管理法律、法规和政策方面的约定，确保流转后的土地农业用途不变。
3.农村土地流转的产权主体
当前，我国农村土地流转存在由于土地权属不明而导致的流转混乱、效率低下等问题，相关法律法规对土地所有权主体的经济地位、法律地位、财产地位及其职能范围、行为方式等没有明确规定，这不利于农村土地流转的有序健康进行。
3.1健全农村土地流转的相关法规政策，明晰农村土地产权制度
土地是农民的基本生产资料，农民对土地的依赖性很强。因此，有关部门应重视对《农村土地承包法》的修订和完善，切实解决当前土地流转过程中的产权主体不清的问题。同时，还应进一步建立和完善土地流转的其他政策法规，尤其是土地分配政策，应适当体现均衡原则，即实现农村土地经营权的动态监管和分配。区分情况收回符合条件成员的承包权并再流转或承包给新增人员。具体做法建议将其写入相关规定中，制定成《农村土地承包细则》，使其具有很强的可操作性。
3.2严格执行土地法律法规，完善土地承包手续
要求出让方和受让方必须根据（（中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其有关法律法规的规定进行土地流转，并签订合同。在合同中双方应明确土地流转的方式、流转土地的用途、土地流转的时限、土地流转的数量及费用、土地流转的类型、面积和质量，双方的权利和义务、合同的变更与解除及其他约定等内容。同时，还应进一步完善土地承包手续，避免或减少不必要的纠纷。
4.土地流转的价格机制形成