无论是身处学校还是步入社会，大家最不陌生的就是论文了吧，论文是讨论某种问题或研究某种问题的文章。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，本文是敬业的小编醉清风为大家整理的9篇房地产论文，仅供借鉴。
房地产论文 篇一
摘要：随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。
关键词：房地产论文发表，价值链，房地产企业，管控模式
1房地产企业的发展趋势
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。
规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。
2价值链理论
1985年，迈克尔？波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
价值链具有如下特性：
（1）企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面，其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节，而辅助活动主要是企业的内外部管理活动；
（2）企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体，每一环节完成自身的工作内容后，传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作，实现价值增值。
（3）企业竞争优势来自于成本领先和差异化，而从价值链角度来看，企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。
3房地产企业价值链构成
按照价值链理论，房地产企业的开发作业流程，同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。
3.1房地产企业价值链中的基本活动
（1）前期研究决策阶段：通过缜密细致的市场调研，结合企业自身综合实力，对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究，确定项目业态和开发模式，进行价值研判与决策。
（2）规划阶段：根据前期决策，委托设计单位对已获得地块进行策划设计，形成良好的功能规划和市场识别，将土地最大限度实现增值。确定设计方案后，依法对拟建地块进行规划保健，获得许可。
（3）工程建设阶段：通过招标比选，选择最优施工企业，使其有能力完成设计方案，实现低成本、高质量施工，并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本，使之转化为产品价值。
（4）销售阶段：在取得房屋销售许可证的基础上，对产品进行推广与销售，并根据客户需求反馈，对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正，实现销售价值最大化。
（5）物业管理阶段：产品开发、销售完成后，对产品进行物业管理、保修和后期维护。
3.2房地产企业价值链中的辅助活动
房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的，它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。
（1）战略定位管理：确定企业的发展方向和宏观战略，作为具体经营方针制定的依据，保证企业核心竞争力的培育和发展。
（2）财务和人力资源管理：人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制，促进知识资源的积累和应用；财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及
税务筹划。
（3）企业文化：企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源，在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。
（4）企业创新：在激烈竞争的`房地产市场中，技术、产品、销售和管理等方面的创新，是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。
4价值链运营管理模式
价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心，按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位，从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责，整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体，互为依存，互为客户，各自形成可以量化的对整体价值链的贡献，通过协同提高效率，从而实现整个价值链的价值创造最大化，形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”，通过积累形成各自的专业化优势，提高专业化能力，形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势，从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论，将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本；纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。
4.1横向一体化协同
首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条，这是地产企业价值链的核心和主干；由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台；业务链条以支持平台为依托开展经营活动，相互作用，形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方（如：供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售代理等）对接串联起来，就构成了房地产企业的整条价值链。
基于价值链，四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究，目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析；产品设计中心侧重于项目规划与设计，致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计；制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本；营销中心侧重于营销和服务，基于消费者心理，研究需求趋势和营销方式，建立营销管理和服务特色；与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢；实现价值链创造价值的做大化。
基于价值链，业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存，互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样，就会产生协同效应，并打破部门和业务单元之间的界限，实现价值链的价值最优。具体工作中，各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率，然后主动地参与价值链其他环节的工作，从不同的视野贡献智慧，避免漏洞，防止风险。
4.2纵向一体化协同
纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下，各业务单元和模块工作范围相对固定，业务聚焦，打造专业化团队，提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会，有利于员工个体在实践中积累经验，成为专业化人材，并通过专业化发展的通道成长，实现自身价值。同时，各业务单元和模块作为专业化团队，有了人才培养的途径和良好机制，团队内更容易培养知识分享的气氛，从而更有利于知识的积累，进而形成专业化优势，提高价值创造的能力，能为价值链的价值贡献更大。
价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式，它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内，在很大程度上提高了集团的管控能力；并且通过业务单元和职能模块的设置，一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰，业务流程更为顺畅，另一方面这种调整弱化了职能部门的权力，强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下，各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值，进而也避免了各职能部门高高在上，缺乏服务意识的现象，使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外，重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥，而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高，使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。
房地产论文 篇二
【关键词】新经济时代 房地产开发 管理
【摘要】着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手，对新经济时代房地产开发企业管理进行了深入探讨。
房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理，每一环节都包含许多工序，而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理，成立各个事业部，去完成各个阶段的任务。
1可行性研究是房地产开发的先决条件
在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的`拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。
2项目建设全过程的管理。
2.1建立项目品质管理体系
（1）进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些企业往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，由不同单位设计会影响整体效果。
（2）组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调。
（3）设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资最有效的方法是利用优化设计，国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化，而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后，再聘请另外一个设计公司或者就由原来的设计公司从控制投资的目的出发，以第一次的设计图纸为基础，再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行详细的分析和论证，然后由原设计公司或者另外聘请的设计公司对第一次的图纸进行二次优化设计，这样做可能会增加项目的工期，但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的延长带来的损失，因此可以大大节省项目的造价。
（4）组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。
（5）合理安排设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。
（6）通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。
2，2建立完善的进度计划管理体系
（1）设计报建进度计划：主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；
（2）施工准备阶段进度计划：主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划；
（3）施工进度计划：主要包括土建施工和水电设备安装、材料定板定货文秘站：计划、铝合金门窗工程和木门及防火门工程进度计划等；
（4）配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工、电信工程、防盗系统工程、有线电视工程、煤气工程、市政工程和绿化园林工程进度计划等。
2.3建立完善的项目投资管理体制
（1）建设用地成本：土地有偿使用费、征地拆迁费等；
（2）工程建设成本：土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；
（3）销售费用：销售营业、售楼中介费、广告宣传费等；
（4）财务费用：贷款利息、资金运作利息等。
（5）工程计量控制；主要负责工程的预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制工程款支付计划，控制工程款的支付。计量工作是成本控制中最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识。此外还应做到：
（1）了解施工现场、了解工程量实际发生变化情况，及时对工程量的变化进行核实。
（2）要参与材料设备的定货洽商，据市场价格变化情况来确定材料设备预算价，不能盲目照搬定额或文件价。另外，地产公司可以委托有资质的监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，地产公司只需负责对其结果审核及支付工程款。
（3）建立完善的合同管理体系。在项目的开发实施工程中，开发公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系。通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设过程。开发公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按计划完成。同时，对违约方要依据合同进行索赔。
（4）组织对各单位的协调工作。开发公司必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用，通过组织召开定期例会的方式，加强各方的沟通。例如，在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨论会，通过例会协商解决设计中出现的问题。在施工阶段，项目经理应组织工程例会，及时解决工程有关问题。项目经理亲自组织召开例会，是督促各方的工作进度最有效方法，是一种主动监控方式，但开发公司的组织作用应与监理公司的组织作用明确划分开来，监理公司的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。而开发公司着重对整个项目全面管理，使项目的品质、进度及总成本满足计划的控制目标。所以对施工单位的管理应委托监理公司负责，而开发公司应着重在对设计的监控，使整个项目的策划意图通过图纸表达出来。 （5）负责申请并获取项目开发建设工程中的有关批文及许可证等。如土地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、建筑施工许可证等。
（6）负责有关配套设施的报装工作。如电信、煤气、公共天线、门牌、施工临时水电及永久生活水电等报装工作。
（7）组织项目的有关验收工作。如竣工验收、建管验收、小区综合验收等工作。
3房地产企业必须重视品牌发展战略
当前，我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段。未来房地产市场，只能靠精品和品牌来占领，品牌是房地产市场发展到一定程度的产物。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈，有的公司甚至规划要每年开发上千万平米。中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐，把房地产品牌做好，牢牢扎根在中国大地，迎接新的挑战。
决策者应对企业品牌进行长期性、全面性和总体性的谋划和运筹。品牌策划有其自身的规律，其策划者必须树立创新意识，在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综合市场竞争能力。要提升企业核心、房地产企业竞争力，就必须牢固地树立品牌意识，并按照品牌策划的自身规律运作。
4高素质人才至关重要
新经济时代的市场竞争，归根结底是人才的竞争。对人才的重视和开发，是新经济时代的重要特征之一，搞好人才资源开发，是新经济时代的客观要求。但在大多数房地产开发企业的人力资源管理工作中仍存在着下列的问题和误区：
（1）人力资源管理者的素质低，管理理念落后。许多企业的领导尚未充分认识到人力资源管理在现代企业管理中的核心地位。
（2）缺乏完善、科学、规范的人力资源体系。没有从开发人的能力的角度，制定出符合企业未来发展需要的系统的人力资源管理制度，人力资源管理工作缺乏制度性和规范性。
（3）人力资源开发工作不力。一般来说，人力资源开发是考虑个人的个性特征、性格、气质、能力等内在素质如何配合组织的发展需要，简单地说，就是事得其人，人尽其才，才尽其用。
在新经济时代，针对人力资源开发出现的新问题，只有采取新的人力资源开发方式，才能取得成效。
首先，提高人力资源管理者自身的知识水平。要实现从传统人事管理到现代人力资源管理的转变，只有依靠一批既懂理论又有实践经验的人力资源管理专门人才才能完成。
其次，完善激励机制。今天社会经济生活较以往已发生了重大的变化，单纯应用传统的激励方式已不能满足需要。只有树立以人为本的思想，建立起多维交叉的员工激励体系，给员工发挥潜能、施展才能提供舞台，并将企业的奋斗目标和员工的个人目标相结合，从而让员工同企业一起成长，使员工能够分享企业成长所带来的好处，感受到成功的幸福，他们才能自觉自愿开拓创新，敬业敬职。
第三，建立科学严谨的员工培训体系，真正实现由传统企业向学习型组织的转变。在新经济时代，企业人力资源的开发应着眼于人的健康人格的培养，包括持久的工作热情、坚韧不拔的意志力、人际关系的协调和团队合作精神等。
第四，营造良好的企业氛围，加强企业文化的建设。企业文化是全体员工衷心认同和共有的企业核心价值观，它规定了人们的基本思维模式和行为模式。在我们所面临的新经济时代，企业人才资源管理的核心对象将是层次较高的知识工作者，企业在实践中只有塑造以尊重人、关心人、信任人、培养人为核心的企业文化，才能集聚人才，从而在经济竞争
5结语
房地产开发是一项风险较大的系统工程，房地产企业只有精心策划，规范操作，以“精品”与人竞争，以“品牌”占领市场，才能实现既定目标。只有做好管理，才能减少失误，保证决策正确；才能增强企业的竞争力，赢得主动；才能有效地整合房地产项目资源，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等，使之形成一种前所未有的优势
房地产论文 篇三
“营改增”税改政策的提出，优化了我国的税制结构，有效避免了重复征税现象的发生，促进了国民经济与社会的协调发展。在这一背景下，为了有效提升房地产企业财务管理的工作成效，企业财务管理工作者必须抓住“营改增”的税改契机，了解“营改增”给房地产企业财务管理工作带来的影响，才能更好地提高“营改增”的实施成效，促进企业的转型升级。
一、“营改增”的内涵分析
所谓的“营改增”是营业税改增值税的简称，即把某些以前缴纳营业税的应税项目更改为征收增值税。这一税改政策的实行，从宏观意义上来说，有效避免了在纳税程序以及课税范围上存在重复纳税等问题的发生，从而降低了企业的生产成本，促进了企业市场竞争力的提高，推动了第三产业的快速发展。从微观意义上来说，营业税在我国境内是征收商品劳务费的一种类型，而增值税是一种流转税，其以商品及应税劳务在其流转过程中产生的增值额为计税依据，主要分为进项税与销项税这两种类型，在税款的征收中，进项税主要用于抵扣。在“营改增”税改政策的实施之后，增值税的抵扣链条获得了完善，我国的税制结构得到了优化，这对扩大消费、推动国家经济发展以及优化企业生产结构等具有重要的促进价值。
二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响
1.“营改增”对房地产企业负债表的影响。固定资产是房地产企业发展的重要组成要素，固定资产的变动会造成房地产企业的整体经济结构发生极大的改变，这一改变影响着房地产企业资产负债表中的数据发生了显著性的波动。从“营改增”的试点到推广实施的具体情况上来看，我们能够发现“营改增”税改政策的使用，在一定程度上减少了房地产企业的固定资产的原值入账金额以及累计折旧，同时，在除去房地产企业自身应缴纳的营业税之后，房地产企业的期末余额得到了显著降低。因此，在短期内，在“营改增”税改政策的作用下，房地产企业的资产与负债金额都会得到显著的降低，房地产企业内部的流动资产及负债的比重则会得到提升。并且，从长远来看，“营改增”的实施能有效推动房地产企业扩大自身发展规模，完善自身发展规划。
2.“营改增”对房地产企业利润表的影响。从现阶段“营改增”在各个领域的实施情况上来看，其对房地产企业利润的影响主要包括长期影响和近期影响这两种。其中，从近期影响来看，在“营改增”得到推广实施后，房地产企业的原值税金得到了免除，这有效降低了企业的税金金额及成本水平，促进了房地产企业经济效益的增加。从长期影响来看，“营改增”税改政策的实施，有效降低了房地产企业的纳税成本以及税务负担，有利于房地产企业的资金积累，让房地产企业能够有更多的资金投入到新的发展项目以及生产建设业务的拓展工作中。
3.“营改增”对房地产企业现金流量表的影响。“营改增”的实施影响着房地产企业的现金流量表，具体而言，可从以下三个方面进行分析：首先，“营改增”的实施影响着房地产企业的各项投资。为了能够得到更好、更快的发展，房地产企业需要经常购置大量的施工装备，由于增值税的进项税额能够用于相抵，这就使得房地产企业的现金流出数据会比在“营改增”实施之前要减少许多，从而能有效促进房地产企业加大投资，扩大发展规模。其次，“营改增”制度的实施影响着房地产企业的现金活动。征收增值税制度的实施，有效降低了房地产企业的生产成本，促进了房地产企业现金流水平的提高，加快了企业现金的流动速度。最后，“营改增”的实施影响着房地产企业的筹资活动。随着社会经济的快速发展，各行业之间的市场竞争也愈发激烈，为了抢占行业中的龙头地位，房地产企业不得不考虑加大投资、融资范围，而“营改增”的实施有效的提高了企业的现金流，让房地产企业内部的现金流越发壮大。但从长远的角度来说，由于房地产企业的融资活动具有阶段性，且面临着极大的风险压力，这就使得房地产企业的负债会不断增加。
4.“营改增”对房地产企业财务风险管理的。影响。财务风险管理一直以来都是各大企业所普遍重视的问题。“营改增”的实施对房地产企业财务风险管理的影响可从两个方面来进行分析：一方面，“营改增”的实施给予了房地产企业财务工作人员新的挑战。因为，“营改增”的实施在某种程度上影响着房地产企业的会计核算状况，对企业的会计核算制度提出了更加严格的要求。对此，这就需要房地产企业的财务工作人员不断提升自己的业务水平及工作能力，并站在整个企业以及市场的高度上就“营改增”实施后的各种利弊关系做出科学的分析与探讨，根据企业的实际发展情况，制定出符合房地产企业的发展战略。另一方面，“营改增”影响着房地产企业的资本结构管理。征收增值税，相当于政府给房地产企业一定的补助，这就有效的降低房地产企业的债务负担，让房地产企业的发展局势更加的清晰与明朗。因此，财务管理人员应根据房地产企业的实际发展情况，选择出最佳的资本结构，让房地产企业在“营改增”制度的实施中达到资本成本的最低水平，从而有效的控制好发展风险，提高企业的盈利能力。
三、“营改增”制度实施后加强房地产企业财务管理工作的措施
1.加强企业的纳税筹划，避免财务风险的发生。由于房地产企业的纳营业税和纳增值税之间存在一定的差异，这就使得在“营改增”实施的情况下，企业的财务管理可以会在改革过程中出现风险。因此，为了更好的推动房地产企业纳税改革的顺利开展，财务管理工作人员应注重纳税筹划的优化与完善。详细来说，房地产企业可借助流通环节进行税负转移，在达到税额减少目的的同时，应选择财务管理程序完善、有能力开具全套的增值税发票的合作企业，并加大对客户资源的挖掘力度，通过“营改增”这一契机，来实现企业业务的拓展与完善。
2.改进企业的账务处理，健全企业会计核算制度。为了更好的适应“营改增”税制改革，房地产企业应对自身的会计核算制度进行健全与完善，严格按照规定对增值税进行会计处理，根据增值税的征收要求，正确的设置好明细账目，并为增值税的相关业务核算提供准确、真实、可靠的税务资料。同时，房地产企业应当改进“营改增”的财务处理手段，在合法、合理的范围内实现税额最大程度的减少，以此来减少企业的税负成本，提高房地产企业的盈利率。
3.增强企业的内部控制，提高财务管理人员的素质。“营改增”实施之后，许多财务制度都发生了相应的变化。增强房地产企业的内部控制能有效的确保“营改增”体制的实施，推动“营改增”制度的实施步伐。同时，房地产企业管理者应提高财务管理工作者的工作素质，加强员工培训，这能有效确保财务管理工作人员具备处理“营改增”相关问题的能力，从而避免了问题处理不当现象的发生。
四、结语
总而言之，“营改增”的实施给房地产企业的财务管理工作带来了十分重要的影响。作为新时期背景下的房地产企业财务管理人员，应根据企业的实际发展情况及社会政策的需求，不断提高自身的专业技术水平，深入了解“营改增”给房地产企业财务管理所带来的影响，并对纳税筹划管理的优化与完善予以重视，从而不断健全自身企业的定价机制，完善自身企业的财务核算管理制度，有效做到审时度势。同时，根据市场竞争的需求，及时有效的调整好企业的经营管理策略，致力于“营改增”的完善，进而促进房地产企业财务管理工作水平的提高。
房地产论文 篇四
摘要：在目前美国金融海啸的冲击下，我国房地产行业受到了显著影响，在这种情况下，我国房地产企业如何树品牌，如何提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。试图通过对房地产企业如何加强品牌建设，希望能为企业找到一条以品牌来提升企业竞争力的道路做出有益的探索。
关键词：房地产；品牌；营销
1、房地产品牌营销
房地产品牌是指用于识别某个开发商开发的某个项目和系列项目的名字、名词、符号或设计，或是上述的总合，其目的是要使自己开发的项目有别于其他竞争者。房地产品牌与其他产品品牌相比，具有更为广泛的内涵。首先他不仅仅是项目品牌，还应包括区域品牌。房地产所在的地理位置。城市的规格和地位不同，将产生不同的积聚效应，其辐射影响范围有明显的差异。房地产产品所在城市的地位与层次的高低，在很大程度上决定了该产品品牌效应的强弱，对于树立开发商形象将产生不同的影响效果。同时，区域特征也会影响项目的层次和附加值。其次，房地产品牌还应包括企业品牌。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广，企业知名度反映了企业的实力，企业品牌对项目品牌将产生直接影响。由于房地产开发投资额大，周期较长，开发商的实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。房地产营销是房地产开发的龙头，房地产营销能够创造市场，开拓和激发市场潜在需求转化为有效需求。房地产品牌营销策略与一般的营销策略是有区别的。营销策略通常有四种：产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。
（1）从产品策略来看，一般营销进行产品定位往往是某各地段造什么样子的房子好销就可以了，如果同一段有几家开发商开发就会造成激烈竞争的局面。房地产是一种特殊的产品，应满足消费者不同的需求。例如，随着滨海新区的新定位，开发区的区域优势将继续增强，市场对高档住宅仍然具有较强的需求。但是，新的城市建设和外来购房者的迅速增加正推动开发区出现新一轮的房地产价格快速攀升，会对区内从业人员在开发区置业带来一定程度的影响，尤其是从业时间较短的青年白领将面临更大的置业压力。可以考虑在大力发展高档住宅、写字楼、商服物业的基础上，建设配套设施齐全、物业管理完善的“白领公寓”项目，向刚入区工作的“白领们”提供出租型的公寓式住房，既满足社会需要也使企业能实现较好的收益。
（2）从价格策略来看，自20xx年开始，深圳、上海等一线城市房价开始大幅下降，继而影响到全国房价，天津房价受大环境影响也出现了不同程度的下跌。
笔者认为品牌营销在定价时空间比较大，因为消费者愿意以高价付出换取高品质。开发商不要轻言降价，但房地产的销售周期较长，在制定价格策略时，必须考虑这期间的变化因素，并为下一销售过程留有较大的价格变化余地。当销售形势良好需要上调价格时，可直接调高标定销价；当销售不利需要降价时，可不直接调低底价，只需大打折扣即可促进销售，同时积极出招吸引客户如：（1）采用降低首付款比例的营销手法。推出首付一成的优惠政策，其余10％则先由开发商承担，在交房时由购房者一次性付清（2）置业保值计划。开发商为了打消消费者的顾虑，鼓励他们买房推出的置业保值计划。一般在约定购房后一段时间之内，如消费者购买的房源出现价格下降，消费者可以退房或者开发商补给消费者相应的差价。
（3）从促销策略来看，一般营销在广告宣传往往是急功近利，开盘式广告急风暴雨，市场打开后大幅减少甚至停止，销售下降又开始做广告，这样广告在消费者心耳中必定大打折扣。品牌营销同样需要有广告支持，而且对广告的依赖程度比一般营销更大，品牌营销的广告必须有持续性、恒温性。同时品牌广告不可以有任何虚假成分。因为，一次虚假广告会给企业品牌造成不良影响，企业要做好品牌，必须一诺千金。
（4）从促销渠道来看，促销路子很多。真正规范的方向应该是专业销售，国外经验普遍证明，房地产营销渠道中必须有一大批较高水准的中介机构，如咨询机构、评估机构、交易机构、代理机构。物业管理机构和法律机构等。这些房地产中介机构或经纪人已成了房地产销售渠道中的“基石”。
2、注重房地产的差异性
（1）风格。是客户的视觉和感觉效果。风格的追求肯定增加成本，但风格满足客户感官的愉悦，个性的追求。
（2）特色功能。其主要以客户的认知度和其他开发商模仿的可能为基础。对产品的基本功能进行补充。在今天的购房族中，人们不仅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅环境的营造，已成为当今楼盘的重要卖点。
（3）性能质量。指物业在使用中的实际表现水平。
（4）设计。设计是以上三个方面的最终实现，有相当程度的复杂性。
3、注意挖掘房地产的附加值
房地产附加值是指超越包括物业成本和开发物业预计应得的利润相加之外的价值部分。主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定，对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心，对房地产的良性循环，品牌提升意义重大。
（1）住宅产品重在一个整体概念，这远远超越了有形实物范围，除核心产品和有形产品外，即消费者购房时所得到的附加服务和附加利益，包括售前咨询服务、售中代办手续服务和售后物业管理服务。因此，作为开发企业应树立全面的服务意识，不断深化服务理念。提高企业的整体素质。提高服务品牌的文化内涵，为广大的住户提供优质的服务。在他们享受高品质的服务的同时，感受到品牌服务的魅力，是
（2）房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。优质的物业管理服务，是创建品牌住宅小区的延续和完善。
4、形成有效的企业用人机制
提升房地产品牌靠什么？靠资金、靠技术、靠管理，但是归根到底是靠人才。人力资源是房地产企业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。创立房地产品牌靠的是优秀的企业家的主宰，多种专家人才的`整合，企业广大员工的创新进取精神及智能潜力的发挥。所以，房地产企业要创出知名品牌，就必须建立以专业人才为主体、以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，一次发挥整体功能和优势。
（1）房地产企业在开发经营房地产项目的同时，应把开发人才资源放在更加重要的位置，按照房地产业内的要求，认真抓好人力资源的“进”、“管”、“出”几个环节工作，为优秀人才的施展才干和健康成长提供广阔的空间。具体来说，进：就是要大胆引进人才，通过向社会招聘吸纳优秀人才。管：就是要从对人才的静态管理转变为动态管理。企业领导者应知人善任，用人不疑，充分调动员工的工作积极性，鼓励他们在工作中发挥自己的聪明才智。出：就是应实行人才交换与合理流动，形成良好的人才竞争机制。在提高薪酬待遇、适应市场人才价值的同时，更重要的是为人才提供良好的施展才智的工作环境。拓展其施展才华的领域，创造出与高层次人才向匹配的知识与科技含量高的岗位，做到用事业留人、用感情留人和用适合的薪酬待遇留人。
（2）应努力构建房地产人才培训体系。高等院校是培养人才的基地和摇篮，房地产人才建设必须发挥院校主渠道的作用，构建具有房地产产业特色的科技人才培训体系。切实把培养具有现代科学文化知识和现代房地产业技术过硬的高层次人才的工作放在突出位置。在采取多种措施吸引国外、境外高层次人才的同时，还应加大对现有员工的教育培训工作力度，通过“充电”，着力提高各类专业人才素质。努力把人力资源的潜在优势转化为现实的人才优势。房地产人才应超复合型、多面手方向发展。
5、致力于企业自身的内部建设
具体来说，内部建设包括如下方面：
（1）加强资金和成本管控能力。房地产企 今天，房地产将面临高成本运营的时代。房地产企业可以通过严格项目投资管理、采购招标管理、工程施工管理和监理、减少特支及行政费用、营销及财务费用控制等，极大压缩运营成本。压下去3％～5％，就是企业的一线生机和复兴的希望。有限的现金流是企业活下去的根本。这是对中国房地产企业的一场考验，也是提高房地产企业素质的一场力量和意志的角逐。
（2）企业商业模式就要加快变革。目前一个显著的变化就是，市场化的权重越来越大，政策中性化规制化的权重越来越大，对企业的要求更高。但也面临市场利好的一面，这就是房地产的投资主体更加多元化。房地产要素市场的市场配置将驱使房地产企业的利润向社会平均利润率靠拢。企业必须谦虚谨慎，认真调查研究，搞好合作和联合。不能再靠老板个人拍脑袋做事。要考虑建立更加均衡、更加适合企业能力的开发区域和产品，找到自己在新的生态产业链中的角色和定位，细分市场，做好产品，做出精品。
（3）积极推进和提升企业文化建设，激发员工对企业文化建设的关注和热情，让每一位员工都投入到企业文化的建设与发展中来，充分体现“以人为本”的人文理念。以及“服务第一”、“客户至上”的意识。充分发挥企业文化的自检功能、协调功能、激励功能、凝聚功能、辐射功能，以强化内部管理，提升企业形象，构筑企业品牌，将企业的品牌不断做大、做强，以此实现对外扩展与可持续发展的目的，用所有员工的激情与智慧。为企业品牌的构筑与巩固舔砖加瓦。
（4）坚持诚信为本的经营理念。诚信是市场经济的核心，也是创建房地产企业品牌的基石。企业品牌价值的大小取决于企业信誉程度的高低，特别是关系生活质量与人身安全的现代住宅房地产业与医药、食品行业同被称为道德性产业，诚信便具有了极为重要的意义。为此，房地产企业打造大众化品牌应把社会责任融入到品牌建设的核心中，面对信用经济时代的到来，房地产企业应坚持诚实守信的原则，将消费者的利益放在首位，严肃对待承诺，严格履行承诺，实事求是。厚积薄发。
美国金融海啸的冲击，使世界经济秩序由热变冷，让高速增长中的中国经济得以放慢脚步，也让房地产企业得以用冷水浇醒自己。在这种情况下，房地产企业加强品牌建设，提高企业自身竞争力，已成为关系到企业成败的关键问题。我国房地产企业虽然经过了几十年的发展，房地产企业在品牌意识上取得了很大的进步，衷心希望能为企业找到一条以品牌来提升企业竞争力的道路做出有益的探索。
房地产论文 篇五
一、理论基础
劳动合同，是指劳动者与用人单位之间为了确立劳动关系，明确双方的权利和义务所签订的协议。其中，劳动合同双方的权利和义务是统一的。劳动合同的目的产生于当事人之间的权利与义务。从合同依法成立之时起，相应的有约束力的权利义务关系就立即建立起来了； 劳动合同双方都必须履行自己的义务，否则，一旦出现违反合同约定条款的情形时，就要承担相应的法律责任； 劳动合同双方在工作层面是一种从属关系，这也是劳动合同区别于其他合同的一个重要特点。
劳动争议是指劳动关系主体 （ 用人单位与劳动者） 之间，因劳动权利和义务引起的争论和纠纷，即劳资关系纠纷，它涉及用人单位与劳动者双方的切身利益。改善劳资关系，可以避免劳资冲突，改进工作条件等，充分实现劳动者的潜能和价值。
二、企业案例
HZ 房地产公司成立于 20 世纪 90 年代，是一家国有企业。公司注册资金 500 万元，拥有房地产开发二级资质，为广东省重点企业。但在企业实施新 《劳动合同法》的过程中，出现了一系列的问题，以下是有代表性的两个案例。
（ 一） 员工投诉
HZ 公司领导一直关注 《劳动合同法》，并根据企业自身状况进行调整。公司人力资源部门员工在完成劳动合同任务时，却遭到公司老员工投诉。公司老员工多为工龄满十年以上员工。新 《劳动合同法》第 14 条规定： 用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的，用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。人力资源部工作人员解释道， “可以”不等于 “应当”，更不等于“必须”。因此，拒绝和老员工签订无固定期限劳动合同。
（ 二） 农民工拒签劳动合同
HZ 公司属于房地产企业，农民工占据很大比重。公司人力资源部门根据新 《劳动合同法》决定与农民工签订新的劳动合同。因为新 《劳动合同法》第八十二条规定： 用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，如果公司不与农民工签订劳动合同就会面临巨大损失。然而，在实际操作中，人力资源部门与农民工产生矛盾，农民工普遍表示反对，并且出现了农民工罢工事件，严重影响了公司施工进度和企业形象。
三、劳动合同规范分析
（ 一） 劳动合同管理水平低下。HZ 公司没有依法建立劳资纠纷调解组织，因此，一旦发生薪资、福利、工作条件等争议时，往往由人力资源部门简单处理，留下巨大 “隐患”； 在处理纠纷的方式和程序上，也没有做到规范化和制度化； 此外，人力资源管理形式单一，采取传统经验管理，对员工潜能开发和自主性调动作用低下。
（ 二） 员工法律意识淡薄，劳动合同需要规范。企业员工多为农民工，其法律意识较为淡薄； 当他们的工资被拖欠时，企业往往实施 “胡萝卜加大棒”的管理方式； 企业处理劳资纠纷的方法也过于死板，态度过于强硬，往往惩罚多于激励，压制多于沟通。[1]
（ 三） 劳动合同关系复杂。公司大部分员工是露天作业，工作环境十分恶劣。由于房地产行业的特殊性，公司在用工方面存在队伍庞大、构成复杂、劳务外包严重、不易管理等问题，导致用工不规范，影响工期和质量等。
四、建议
（ 一） 制定劳动规章制度，提高劳动合同管理水平。企业应及时修改与新 《劳动合同法》不一致的内容，依法制定企业内部劳动规章制度； 成立职工代表大会，发挥工会的作用； 严格执行新 《劳动合同法》，按照规定实施管理。
（ 二） 建立员工素质培训体系。企业要加强员工基础法律知识培训； 开展企业文化教育培训，增强员工主人翁意识，调动其工作积极性； 开展文体娱乐比赛或活动，活跃企业氛围，促进员工交流沟通。
（ 三） 建立激励性的薪酬管理体系。企业人力资源部门要发挥作用，实现 “人岗匹配”，采取适当的激励原则来激发员工潜能； 将员工薪酬和公司绩效挂钩，不断完善企业整体薪资结构，给优秀员工提供良好的发展空间。
五、结论
第一，政府应综合运用立法和行政手段，完善 《劳动合同法》及其相关法律法规，加快推进相关法律如 《劳动合同法实施细则》的建立与完善，强化政府部门监督、处理并执行劳动纠纷的职能，为妥善化解劳资纠纷提供政策基础和法律依据。[2]
第二，企业应建立工会组织，发挥工会的机制保障作用，依托工会组织开展教育培训，健全集体谈判和集体合同制度，使工会能够真正代表并维护员工的合法利益。
第三，企业应提高自身管理水平，严格执行新的劳动合同制度，完善员工绩效考核与薪酬管理体系，健全劳资纠纷处理机制，实现管理科学化、制度化和长效化。
总之，劳动合同纠纷是一个跨管理学、法学和社会学的多学科问题，解决劳动合同纠纷是一个系统工程[3]。只有通过有效加强政府监管[4]、充分发挥工会作用、加快提升企业管理水平等多方面的对策，才能够解决企业劳动合同纠纷的困扰，促进企业快速健康发展。也只有正确处理企业劳动合同纠纷，协调好各个利益层面的关系，才能构建和谐的劳资关系，形成建设社会主义和谐社会的稳固基础，为实现 “中国梦”奠定坚实基础。（ 作者单位： 东北农业大学文法学院）
参考文献：
[1] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J]。经济体制改革，20xx,04
[2] 李亮山。 我国政府在劳动关系调整中的角色分析 [J]。 社会科学论坛，20xx,08
[3] 郑英隆，王勇。 劳动合约： 新型工业化进程中的农民工问题研究 [J]。 经济评论，20xx,01
[4] 雷佑新，雷红。 论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路 [J]。经济体制改革，20xx,04
房地产论文 篇六
房地产业产业关联度高，前向和后向带动力强，自1998年住房商品化改革以来，我国房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业发展，增加就业，促进国民经济发展做出了重要贡献，逐渐成为国民经济中的支柱性产业。与此同时，房地产业运行发展的核心元素——房地产价格也快速上涨，部分地区出现房价过高，上涨过快，涨幅过大的现象，不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。
一、研究背景
房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面，房地产业资金需求量大，供需双方都需要金融业的支持，目前我国房地产金融体系的突出特点是：房地产业资金来源渠道非常单一，过度地依赖银行信贷，其他资金来源占比甚小。另一方面，在房地产业发展的繁荣时期，房地产投资回报率高，各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构，也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中，不利于风险分散，从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。
二、房地产金融风险
在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现，大多数遭遇过金融危机国家，如日本，泰国等，一般都首先经历了房地产价格的崩淸，银行危机紧随其后，然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看，可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。
（一）信用风险
信用风险是银行面临的主要风险，是指由于借款人（企业和个人）由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿，但是由于财务状况出现困难，导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况，支付能力没有太大关系，而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑，在具有偿还能力的情况下，主观上不愿意偿还而选择违约。
（二）市场风险
银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产，由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产，因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言，银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部，而是房地产价值的一部分，如70%，80%。这意味着，一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%，银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时，作为银行资产的抵押房产价值下降，也会直接使银行的资产负债表恶化，引发其他相关风险。
（三）操作风险
房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作，管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中，具有普遍性。历史经验表明，即使商业银行具有较高的资本充足率，也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机，甚至破产倒闭，因此操作风险也越来越受到重视。
（四）政策性风险
自20xx年下半年以来，随着房地产业在20xx年金融危机后的迅速反弹，国家己多次通过调整存款准备金率和利率，旨在通过信贷传导影响房地产市场。20xx年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张，银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下，多个城市的房地产交易出现“量价双跌”，房地产开发企业的资金链断裂风险加大，不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性，而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化，商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。
三、房地产经济金融风险防范
第一，着力保障居民的基本住房需求，是各国调控房地产市场，稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系，由政府提供各种扶持和补贴措施，鼓励低价公共住房的建设和消费，并对住房市场的租赁和交易进行严格管控，控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需结构，从而稳定房地产价格。
第二，建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系，是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障，很好地保证了调控效果，这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时，建立完备的房地产调控组织体系，管理职责清晰，目标明确，负责一系列政策制度的落实和监督管理。
第三，综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段，是对房地产进行调控的主要方法。首先，建立比较完善的的住房金融制度，保障住房供给和消费融资。其次，重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭，另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制，保证中低收入者可以持续承受该水平，这样就降低了房地产市场的购买需求，对稳定房地产价格起到明显的作用。再次，对土地供给进行适当的调控，从而较少土地投机，平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善，己�
房地产论文 篇七
摘要：我国房地产行业经过近20年的发展作为国民经济支柱行业的地位已经确立，市场与行业已逐渐趋向成熟与规范，开始向品牌竞争时代迈进。由于竞争的加剧与市场的不成熟，地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。本文在对房地产市场定位分析的基础上，论述了房地产市场定位的具体策略和要点，并结合xx项目实际分析了如何进行有效的市场定位。
关键词：房地产市场定位策略
一、房地产市场定位分析
（一）房地产市场定位的价值分析
进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。
第一，准确的市场定位是楼盘畅销的先决条件。进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢，我们才能够针对目标顾客群，制定相应的营销策略。比如目前北京等地比较流行的单身公寓，目标客户为都市单身白领，市场定位为为都市白领精心打造的高尚居所。
第二，精确的市场定位具有很强的市场冲击力。比如说上述小户型单身公寓，目标客户十分明确，它的对象就是都市单身白领，他们对生活要求较高，是新生活的倡导者，所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求，满足他们的需求，这样，楼盘推出来才能引起目标客户的注意，同时会产生很强的市场冲击力。北京等地近两年单身公寓的火爆就证明了这一点。
（二）房地产市场定位的概念分析
房地产企业的市场定位，是根据所选定目标市场上的竞争者产品所处的位置和企业自身条件，为本企业项目产品创造一定的特色，通过传播塑造并树立起一定的市场形象。它是楼盘畅销的先决条件，是楼盘营销的第一步和“纲领”，是发展商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用。通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容，其中市场细分是前提与基础，市场调研是核心，品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。
目前许多人混淆了市场定位和目标市场两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈。其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指对市场经过细分以后，确定自己的产品所要进入的细分领域，而市场定位则是指开发商根据竞争对手楼盘在市场上所出的位置，针对消费者和目标顾客群对该楼盘的特征和属性的重视程度，强有力地塑造本企业与众不同的、给人印象鲜明的个性或形象，并把这种形象生动地传递给顾客，从而使楼盘在市场上确定适当的位置，也就是说，市场定位是开发商企业要把楼盘留在顾客心目中的位置和印象。比如，广州的一个楼盘——丽江花园，目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居家场所。
市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点睛的作用，若没有一个准确生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力和生机。
二、房地产市场定位的具体策略
现代市场“定位”所描述的定位是一个多维的过程。根据不同的层次，它一般包括企业层而的战略定位与项目层面的产品定位和品牌定位策略。而从策略设计的角度，定位确立的过程通常包括三个相互关联的步骤：确立企业战略定位、确立产品定位、和确立品牌定位。
（一）战略定位策略
战略定位处于企业定位的最高层，它的内容与范围比后两者大得多。它要解决的是企业“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三个问题。目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求，因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”，进行差异化或集中化市场开发。如地产大鳄万科，其定位遵循“先做减法再做加法”的思路，通过对细分市场的认识与对自身能力的评价，定位于专注做大众住宅地产开发，不涉及商业地产等其他物业类型。由于其定位清晰执行到位，因此，在业界万科被喻为“三流的地块，二流的项目，一流的品牌，一流的企业”。又如中国当代知名地产企业阳光100，始终坚持自己的市场定位在“城市新兴地带”开发“新兴白领住宅”，坚持大盘开发、坚持一致化产品风格和坚持细分市场的个性化策略。
（二）产品定位策略
一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。产品定位是将具体产品定位在消费者心中，如消费者产生类似需求，就会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础，因为消费者必须通过产品为媒介才可能在头脑中建立起鲜明形象。具体到房地产产品定位，就是在选择和确立目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点子以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的关键，就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求，针对性地进行产品开发。它通常包括项目开发定位、价格定位和品质定位。其中价格定位的准确与否是决定消费者是否购买产品的重要因素，直接联系着企业的利润，决定着产品在市场上的竞争力。策略共有九种：即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位；中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位；低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。据调查，房地产的购买因素中，价格因素占30%，可见，价格始终是消费者最关心的要素之一。而从特性来分，品质涵盖了产品的选料、生产、加工、包装和消费全过程，产品质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济、外观等；从功能来分，有实用功能、方便功能、舒适功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。
（三）品牌定位策略
随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化，人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”，这导致了房地产品牌时代的到来。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品位，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时，要有新思想、新内涵和新概念，赋予房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式，必须进行差异化传播，才能使项目脱颖而出。在业界，广州“美林海岸花园”通过对市场的精准把握，以“休闲”为主题，协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛，将业主带到了一个充满阳光、沙滩、清新空气和绿色的大型园林社区；而珠江地产的“旭景70年代家园”，则真切把握到日标消费群体内心深处的需求，既而以70年代人的心理文化特质为主题进行品牌推广活动，以获得年轻消费群体的身份认同，使其成为广州炙手可热的楼盘。
值得注意的是，企业市场定位策略顺序与消费者感知的顺序恰好相反，因为消费者总是通过对企业实际产品的消费，才建立起品牌的联想，既而在“头脑阶梯”中得到一阶之地，才可能树立起对公司的美好印象。其中产品定位是基础，公司定位是产品定位与品牌定位的集成，它对前两者起着强化的作用，更可
三、房地产市场定位要点分析
纵观国内房地产项目开发的市场定位存在着不注意维护品牌的核心价值、定位不准、定位不足等误区，企业往往未进行有效目标市场调研与客户细分，主观按照自己的认识进行产品的设计与开发，结果与期望大相径庭。
（一）市场定位要根据目标顾客群的需求做出细分
市场定位是通过为自己的楼盘创立鲜明的特色或个性，从而塑造出独特的市场形象来实现的。楼盘的特色或个性有的可以从楼盘的实体上表现出来，有的可以从消费者的心理上反映出来，有的表现为价格水平，有的是质量水准等等，所以，开发商在进行市场定位时，一方面要了解竞争对手楼盘有何特色，另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度，了解目标顾客群的实际需求情况，将两方面结合起来进行分析，才能确定楼盘的特色或独特的形象。
定位通常表示做出公开的决策，忽略市场的其他部分，而集中于某些细分市场，采取明确的、有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场，而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进一步细分，并且针对非常特殊的市场是可能的。最近一些研究表明，在一个品牌的同一个广告中宣传几个不同的特征，可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大，可被看作一个特殊产品或此类产品中的一个子类，甚至被看作与标准产品根本不同的产品。[]
（二）市场定位语言要精炼，切中要害
市场定位语言应该言简意赅，而不要罗嗦，让人感觉恰到好处，这样才能引起市场的共鸣，达到促销的目的。否则，在铺天盖地的房地产广告中也不会引起消费者的注意。与此同时，有效的广告要坚持下去。一个广告经理通常会对一个定位战略感到厌烦，希望进行一些改变，但广告的个性和形象就如同一个人一样，是许多年发展起来的，时间的持续价值不能被忽略。
（三）市场定位要充分结合项目的实际情况，定位要与其相吻合
一个或一系列象征可以具有很强的联系性，在定位决策前应当考虑。一个定位目标应当是可操作的，并且是可衡量的。有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物，以期利用市场需求或机会，这种定位看上去有些诱惑，但却是天真的，其中大多归于失败。在将产品定位前，考虑不同竞争对手的定位是很重要的。这一步包括顾客分析，什么细分变量最相关？什么利益点细分最相关？假如不考虑项目的实际情况，不考虑企业的实力情况，而是盲目追求时尚，这样的市场定位将会不伦不类，给客户留下虚假印象，不但起不到画龙点睛的作用，还会影响楼盘的后期市场推广。
四、实例分析
（一）xx公司市场定位背景分析
第一，xx市房地产行业背景分析
xx市房地产业的发展起步于1990年前后，1998年以前一直处于总量小、增长慢的低速发展阶段，1998年以后，在国家实施宏观调控等一系列政策的推动下，xx市地产的整体发展速度增长很快。总体来讲，xx市房市虽有所波动，但供求基本平衡，己进入较为稳定的快速发展时期，发展态势良好。
xx市住宅市场还呈现如下特征：①区域市场格局被打破，三外企业（外埠、外企、外行）纷纷进入，市场竞争日益激烈；②板块化竞争格局形成。Xx市现已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场，同时在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块；③住房出现郊区化的趋势，城南逐步成为“富人”聚集区；④产品类型中中、小户型市场需求也急剧释放，购房者已由前两年单纯的追求低单价到现在要求低总价，但中等户型、中大户型仍然保持传统的强势消费；⑤开发规模追求人型化，配套设施更加完善，市场渐入品牌竞争和大盘时代；⑥住宅档次和价格出现两极分化趋势，高端地产市场反应热烈，xx市南郊己逐渐形成高档住宅群，连体别墅等高尚住宅发展前景良好；⑦房地产项目同质化趋向明显，可替代楼盘及新开楼盘不断增加，吸引潜在客户的购买注意力成本增加，项目楼盘销售压力增大。⑧二级市场将全面开放，高中低消费梯队正式形成。
第二，xx公司与项目基本情况
xx房地产开发公司成立于xx年，注册资金xx万元人民币，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向。拥有建筑，上木工程，财务管理等专业管理人员40人，其中具有中级以上职称25人，人员平均年龄38岁。截止到20xx年底公司累计竣工面积30万平方米，连续四年来建筑工程合格率达100%，成为xx市房地产市场的领军企业。公司目前运作的项目主要有嘉利花园、嘉业家园、嘉腾大厦、湖滨别墅等。开发项目良好的发展前景和丰富的土地储备为湖滨公司的长期可持续发展提供了保证。
xx� 项目地块所在区域空气清新、环境优美，项目地块面积较大，周边配套不完善。项目地块的位置相对较为偏离市区。公司于20xx年8月取得本项目用地，拟作民用住宅开发，共征地813.338亩。北边是xx旅游度假区，南边是xx自然保护区，东边为广阔的农田，西边紧邻大学城。
（二）xx项目市场定位分析
第一，顾客定位。由于xx项目区位自然、人文、市场环境优势适宜面对中高端人群开发附加值更高的产品，且xx市高端地产呈走热趋势，xx项目与旅游生态的区域发展目标定位相符合，区域内高端住宅板块形成。所以xx项目目标消费群体定为讲究文化与生活品位的中高收入人群，即“白领、社会精英、知识英才和顶级贵族”阶层。其群体消费特征是，①人群特点。25——50岁，大多为男性，高文化、高中收入、高社会地位，注重生活品质与个人隐私，有家庭子女、社交广泛且有特定交际圈，属于典型都市成功人士；②购买动机。希望脱离普通生活与公务打扰，渴望高品质的生活质量，注重安全感与个人隐私，注重家庭幸福，注重自然环境与物业服务，部分为投资型心理，熟悉项目地风土人情，对xx旅游渡假区板块未来发展有良性期待。③职业。官员、律师、私营企业老板、外企金领或国有企业领导、外来投资人士等。
第二，产品定位。Xx项目消费群体存在大面积置业需求、崇尚高消费住宅类型、对价格不敏感，讲究讲究生活品质与格调，且具有开发高尚住宅先天的自然、人文和市场环境的区位优势，南郊“富人区”聚集效应大，板块内楼盘绝大多数都是联排别墅、独立别墅和花园洋房，有少量的低密度小高层。所以xx项目的产品定位为开发满足中高端客户需求的低密度、低容积率的高尚景观型住宅园区。
第三，品牌定位。Xx项目区位文化优势明显，而建筑与文化的结合，是房地产发展的必然结果。在竞争对手分析中不难看出，板块各楼盘顾客定位均为中高收入人士、名称特色、建筑风格等也共享历史文化内涵，很难做到差异化卖点。顾在产品类型方面，xx项目可作为xx市“首家TOWNHOUSE”，地产行业的层次与发展水平。企业营销必须配合这一产品差异点进行大力传播，以使这一特征深入人心，使消费者产生“TOWNHOUSE=xx项目”的品牌联想。
参考文献
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房地产论文 篇八
在社会主义市场经济飞速发展的大形势下，建筑行业的发展速度有了非常显著的提升，人们在生活当中越来越重视住房问题，当前我国的房地产行业依然存在着一些问题，只有对这些问题进行详细的分析，并找到恰当的方式进行解决，才能更好的促进房地产行业的可持续发展。
1、房地产管理和房地产管理创新的新涵义
管理一般就是指在一个较为固定的环境当中，在各种人力、物力和财力的支持下进行相关的规划和管理等活动，在整个管理活动当中一定要严格按照相关的规定和要求来开展管理活动，在房地产行业的发展过程中，房地产管理发挥着非常重要的作用，房地产管理从某种意义上说它是一个系统，在工作当中需要制定科学合理的管理方案，只有保证其科学性和有效性才能更好的发挥其积极的作用，促进房地产行业的发展。
在房地产管理活动中，对于管理的内容和管理的模式需要�
2、房地产管理创新的必要性和重要性
2.1房地产管理创新的必然性
当前我国的房地产管理虽然已经有了很大的进步，但是在发展的过程当中依然存在着非常多的不足，这些不足
2.2房地产管理创新的重要性
房地产管理创新工作当中需要很多人、很多部门的共同努力，房地产管理创新对房地产行业的发展有着非常重大的积极意义，它能够使得整个房地产行业在发展的过程中加强每一个环节的改革和创新，同时还能够有效的利用相关的资源，从而在更大的程度上实现经济效益和社会效益，推动整个房地产行业的健康发展。
3、房地产管理实践创新
3.1管理模式的探索和创新
当前，我国的计算机网络技术得到了非常迅速的发展，这也使得我国的房地产管理行业逐渐的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不断对其进行有效的发展和创新。在房地产管理创新活动中首先就是要对管理模式进行不断的变革，例如：可以建立一个比较详细也比较全面的奖惩制度，使得员工的利益和房地产企业的发展紧密相关，从而能够有效提高企业员工的工作效率和积极性。
3.2人才培养模式的创新
当前的社会发展中，各个行业要想得以立于不败之地，人才是一个非常重要的因素，在企业的发展中人员的个人素质和知识技能起到了非常关键的作用，只有一个企业不断加强人才培养，同时不断创新培养模式才能为企业带来更大的价值，从而促进企业的发展。
建立适合房地产行业发展的培训管理系统，确定培训项目与内容，使受训者了解其在房地产管理中发挥的作用，使应用到实际工作中。培训管理系统的建立，首先从建立培训管理制度与流程入手，再将培训内容细化。很多从事房地产工作的人员都不是进修房地产专业的人员，大多数人员都由各行各业的专业人员跨行进入，专业技能相对薄弱，专业知识差。所以，在培训前，需针对不同的人员制定不同的培训方案，摸清每一个员工掌握技能的情况，在哪方面的知识缺乏，再针对不同的情况，进行分类、排班，确定不同的培训内容，以使培训效果达到最好。在房地产管理过程中，吸引高素质的管理人员固然重要，对于基层员工的人才培养出很重要，因为只有通过不断的学习，人员素质才会整体提高，房地产业绩才会整体提高，管理得到提升。
3.3加强管理项目的创新
对项目管理进行有效的创新在整个房地产管理的创新当中有着极其重要的地位，在市场经济不断发展的前提下，不断的进行管理项目的创新就能够更好的扩大房地产企业的业务范围，为企业赢得更大的发展空间。另外一方面，房地产的开发范围是非常大的，在房地产建设的过程中需要耗费很长的时间，所以只有不断放宽自身的经营范围才能更好的为企业的发展创造更加有利的契机，提高企业面对风险的能力，同时也能使得资源能够充分利用，更好的推动房地产的发展和壮大。
3.4信贷政策的创新
由于信贷体系的不完善，使房地产的发展的资金不流通，阻碍了房地产发展的步伐。因此，需要对信贷政策进行创新。例如国务院新出台的调节政策中，要求购买第二套住房的家庭，首付款必须高于百分之六十，贷款的利率是基准利率的1.1倍。这样，就限制了投机购房和房价的过分增长，减少了金融风险，进而促进了房地产的健康发展。
3.5土地市场管理的创新
在创新实践当中，最为基础的环节是十分重要也是容易被人忽视的，所以要加强对土地市场管理的创新，要不断丰富土地的供应途径，另外对于那些闲置的土地要进行合理充分的利用，从而有效提高土地的利用率，采取适当的方式对建设用地进行一定的处理，从而也节约了土地资源。对于土地的管理，国家应该采取相应的措施，防止其自由发展，从而出现一些弊端。
3.6城市发展模式的创新
城市的发展进步离不开房地产行业的发展支持。随着人们生活水平的提高，居住条件越来越好，房地产开发的要求就越来越高，以适应城市发展的要求，与城市环境相协调。在这种情况下，房地产的发展模式要不断创新，需要政府各个部门的协调与配合，改变管理模式，探索新的管理方法与发展道路，以促进房地产行业健康平稳的发展，使房地产产业走可持续发展的道路，发展越来越好。
4、结语
在房地产管理工作中还存在着很多的问题，这些问题的存在减缓了房地产行业的发展速度，所以在房地产管理活动当中一定要适当加大创新的力度，从而也有效的避免了传统管理模式当中存在的一些弊端，促进房地产行业的发展。
房地产论文 篇九
摘 要：房地产业的发展，是任何一个国家和地区都需要关注的问题，但是房地产投资的不确定性及其与经济发展的关联性严重影响着房地产业的发展，房地产发展过快或过缓都会反过来对国民经济带来极为不利的影响。如何使房地产的发展与国民经济协调一致，是各国政府都非常心的问题。
关键词：房地产业；区域经济；影响
一、房地产发展对区域经济的影响及作用
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。作为国民经济中一个独立的产业部门，从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业；从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房、办公用房也需要房地产予以提供。所以，一个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的关键因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用。直接与房地产业相关的行业多达50个以上，房地产业不仅涉及建材工业、房屋设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器、纺织、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业及其他服务业等。
1、房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件
房地产是国民经济发展的一个重要生产要素。任何一个行业的发展，都离不开房地产业为它提供的物质条件。只有房地产保持适当速度率先发展，才能保持有关行业的发展速度。我们把房地产业叫做先导性、基础性产业也就是这个意思。
2、房地产业可以推进城市的综合开发，改善人民的生活条件
很长一段时间里，我国实行由政府将建设项目交给建设单位并由建设单位去组织建设的办法。于是出现大家抢项目，争投资、各自备料施工的分散建设的局面。不仅在施工中由于互不协调配合而造成许多经济损失，出现许多不科学、不正常的现象。为解决分散建设产生的弊端，可以通过房地产业来统筹规划，防止以前那种各自为政进行建设的局面，从而促进城市的综合开发能力。房地产业每年开发的房屋中(包括旧区的改造)，住宅建筑要占一半左右。人们用以休息、娱乐的公共场所，以及为改善生态环境进行的城市绿化和水面扩展，均系房地产业开发的，这些都极大地改善了人民生活的环境和居住条件。
3、房地产业的发展能创造新的就业机会，减轻社会就业压力
随着经济的发展产业结构的调整我国城市涌现了大量的下岗工人，同时，农村的剩余劳动力大量涌向城市，就业问题成为全社会关注的问题。如果不采取切实有效的就业政策，会造成突出的社会问题。由于房地产业属于劳动力密集型产业，它的发展可以创造新的就业机会，减轻社会就业压力。首先，房地产业能带动众多相关产业的发展，而任何产业都将吸纳一定数量的从业人员。其次，房地产系统本身范围广阔，如房地产咨询、转让、按揭、抵押、租赁等市场行业同样需要大量专业人员。第三，物业管理是房地产最重要的一方面，它是一种长期行为，需要大量人力、物力、财力来维护房地产业的完整性能吸纳大量人员就业。
4、房地产业的发展有利于优化城市用地结构、减少资源浪费
首先，我国人口众多，尤其随着经济的发展，大量的农村人口涌进城市，走集约化城市道路是未来发展的必然趋势，我国城市建设规划只能超高容积率低密度方向发展，即通过提高容积率还容纳更多的城市人口。因而，房地产业必须义无反顾第担当起历史的重任。其次，长期以来我们城市土地实行无偿划拨使用，土地供应失控，使用结构不合理，普遍存在第二产业占地比重过大，生活用地、工艺设施用地比例过小现象，城市无序发展，土地浪费严重。发展房地产，贯彻土地有偿使用制度，规范土地交易行为，有利于抑制土地无限制的需求，减少浪费，从而优化土地利用结构。
二、促进房地产发展的建议分析
1、理性促进房地产业发展
由于目前我国正处于城市建设的加速期，居民基本住房需求和企业营业性租、购房需求较大，因此短期内房地产投资增长势头较为旺盛。各项宏观调控政策主要是引导和规范房地产市场，对房地产领域出现的不合理不规范行为坚决抑制，对有利于经济社会发展的方面要给予支持，促进房地产业健康、适度增长，并合理带动相关产业的。发展。
2、改善住房供需结构
改善住房供需结构时，一是要保持居民收入的持续增长，加快建立住房保障体系，确保居民收入的持续增长，尤其是增加中低收入者的收入。同时要逐步完善以经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系，与目前住房市场化的进程相比，住房保障体系还相对滞后，经济适用房和廉租房政策落实不到位，执行时缺乏规范和明确标准，还有待进一步完善。二是要稳定和控制住宅价格的过快上涨，改善供给结构。三是要大力发展住房二级市场，鼓励房屋出租和再出售，也有利于增加市场的有效供给。
三、结束语
总之，房地产业是社会经济发展的产物，是城市建设的重要组成部分，在国民经济发展中起基础性和主导性作用。作为一个综合性极强的行业，对国民经济乃至城市发展具有不可低估的影响力。房地产业正在成为区域经济增长的重要力量，成为国民经济的主导性、支柱性产业和新的经济增长点；而区域经济的发展，也在促进房地产业的有效发展。我们必须充分认识房地产业在区域经济中的地位和作用，加大开发力度，推动国民经济和城市建设的快速发展。
参考文献：
[1]曹振良，房地产经济学通论，北京大学出版社，20xx年版。
[2]刘静岩，房地产投资与区域经济的可持续协调发展，特区经济，20xx年第5期。