房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，读书破万卷，下笔如有神，以下是高考家长帮爱岗的小编给大家分享的楼盘销售方案最新14篇。
楼盘销售方案范文 篇一
纵观近几年来的楼盘销售，“郊居化概念”“中心区概念”“海滨概念”“地铁概念”等概念以及各种展览会、研讨会、看楼一日游等促销活动层出不穷。可见开发商为了销售楼盘煞费苦心。
然而，楼盘仍在大量开工，库存仍在持续上升。但豪都、中海、万科等公司开发的楼盘，却个个热销。究其原因，在于这些开发商坚持了“以人为本”而不是“以钱为本”的经营理念。大凡坚持“以人为本”经营理念的开发商，在选址、目标客户定位、营造环境、户型设计、价格定位时都能从分析消费者的行为特征入手，讲质量、重信誉，注重树立良好的品牌形象，他们在项目确立的时候就已经考虑到了销售问题。而“以钱为本”的开发商，造房时急功近利，只重经济效益，忽视楼房质量和环境的营造，卖房时为销售而销售，为了早日脱手，连蒙带骗，以至消费者怨声载道。开发商损坏了企业形象，楼盘自然也就卖不出去了。实践证明，两种不同的经营理念，所产生的销售结果也是大相径庭的。最新动态
争购“热盘”的启示
中国首座“农民城”引资建新城
中国建材结构将进行重大调整
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房地产企划随想
推动中国住宅的产业化进程
房地产业的兴盛期来了营销观点
如何将你的房子全部售出
房地产营销的生命线
房地产营销中的4C策略
房地产，走进全方位�
有一次，一家房地产公司找到我公司做咨询。这家房地产公司有一处楼盘位置不是太好，周围有几家工厂，所以销售情况一直都不太好。经过仔细的调研，周密的策划，我给他们制定了一个销售方案。我对销售经理说：“我要求你们的售楼人员在销售楼盘的时候不要隐瞒事实，直接告诉客户这个楼盘的真实情况。”经理半信半疑问我：“尚丰老师，这，行么？”我对他说，诚信比销售技巧更重要。在介绍楼盘的时候，销售员是对顾客这样说的：“这块地的四周有几家工厂，若拿来盖住宅，大家可能会嫌吵，因此价格比一般的便宜。”但无论把这块地说得如何不好，如何令人不满，当顾客来到现场，发现那个地方并未如售楼人员所说的那样不理想，甚至有点责怪售楼员夸大事实：“哪有你说的那样吵？现在无论搬到哪里，噪声都是不可避免的。”在顾客心目中都自信实际情况一定能胜过他所介绍的情形，从而心甘情愿地购买楼花。结果这个楼盘一下子就销售一空。这家房产公司对我非常感激，说道：“尚丰老师，您不愧是专家，在我们看来是逆其道而行，反而得到了这么好的效果”。其实，这哪里是我的功劳呀，这全是诚信的功劳。
要诚信，就一定不能够欺骗顾客，实在是有什么问题自己也搞不明白，你最好的办法就是直截了当地告诉自己的客户：“对不起，我现在还没有办法回答你，但我回去马上查找答案，很快会给你回信。”这样也许说明你的准备不充分，但却表现出了你的诚实，很容易得到客户的信任，毕竟，每个人都不是万能的，有一些问题不知道很正常；反之，如果你说假话敷衍他们，就会永远失去他们的信任。《伊索寓言》有句话：“说谎了，即使你说真话，人们也不会相信！”所以千万不可欺骗客户，这是最重要的。
要做到诚信，还要注意一点，就是不要轻易对客户许诺。如果你的货物三个星期后才能够运到，那就不能仅仅为了争取订单而告诉客户两个星期就够了。这种无法兑现的许诺不光会使你心神不宁，更重要的是会使客户从此对你失去信任。所以最好的办法就是实话实说。甚至告诉客户，由于你的货太紧俏，要晚一点才能够到。当你的货物比客户想象的要早一点到达的时候，在客户眼里，你就是一位有道德的君子——他们相信你说话算数。还有什么比这个更好的呢？
所以，作为一名销售人员，一定要讲究诚信，因为这是你获得客户信任的根本。当你有了客户信任的金字招牌，你的影响力就会像滚雪球一样越滚越大，声誉也会越来越高，业绩自然就会越来越好了。
楼盘销售方案范文 篇三
在2011年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以� 而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。
从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目部造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标尚有一段距离，通过后期整理分析，主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅：
本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。
楼盘销售方案 篇四
【关键词】工程实施楼盘营销 样板房景观
中图分类号：TU986 文献标识码： A
随着我国住房体制的改革和城市化的发展，我国的商品房的开发近些年蓬勃发展，从而促进了一大批房地产企业的发展。房地产的开发流程一般分为土地竞拍、前期规划设计、工程实施、楼盘销售、物业管理等流程。目前我国大部分的楼盘销售是采用期房销售的模式，因此，在项目的实施过程中进行楼盘的销售，工程施工如何配合便成了一个难题，通过样板房的施工、景观示范区的开放、房屋施工和景观施工穿行、施工过程开放等环节的展示可以很好的为楼盘的营销提供良好的条件，从而会有效的促进楼盘的销售。
1样板房的施工管理
样板房是向客户展示户型最直接有效的媒介。在楼盘销售前，营销部门要进行客户的积累，积累的手段不仅仅靠广告，还需要样板房来展示户型。因此样板房的设计、展示的位置、装修的质量直接影响了样板房的效果。在样板房实施过程中，要重点控制以下几方面的工作
（1）设计的方案要仔细敲定。样板房设计是户型结构的美化和再创造，强化自己的优点，掩饰其中的缺点。在样板房设计之前，要通过与营销部门的沟通，确定未来销售的客户群体，从而确定样板房的装修风格。同时根据便于客户参观、便于展示小区景观的原则，确定好样板房装修的位置
（2）装修的进度、质量控制。由于要积累客户进行楼盘的开盘销售，一般来讲样板房的施工工期很短，因此在短时间内完成样板房，关键是控制好各工序之间的衔接，同时在施工过程中要注意控制好施工的质量，尤其是一些隐蔽工序的验收。
（3）装修的效果。样板房的首要功能是配合销售，强调感观效果。因此样板房必须有明显的主题思路或风格，让客户记忆深刻。
2景观示范区的施工管理
在楼盘施工的初期，仅仅依靠售楼处、样板房来展示楼盘是不够的，如果能够提供景观示范区，将售楼中心、样板房有机的结合在一起，向客户展示一个真实的环境氛围，这将有力地促进楼盘销售。在示范区的施工过程中，要注意以下几点：
(1)示范区是小区景观中重中之重，设计的风格要建筑的风格相呼应，要有亮点。突出楼盘所表达的一种文化氛围。
(2)施工的精细。由于示范区是一个展示区域，贯穿整个楼盘销售始终，可以说是面对客户最多的区域。因此在园建的施工过程中，要控制好贴面材料的铺贴质量，处理好与绿地、水景驳岸的衔接。绿化苗木的选择、种植以及如何在短时间内绿化的效果体现都是关键的问题，在施工的过程中，不能进行粗放式的管理，要进行精细化的管理，抓细节。
3房屋施工与景观施工的施工管理
住宅小区的开发一般时间跨度比较长，由于采取的是期房销售的方式，客户对楼盘的印象仅仅停留在样板房、景观示范区、楼盘的沙盘上，对楼盘整体没有太多直观的了解。因此在楼盘房屋施工的同时进行景观的施工，一方面缩短了房屋施工的时间，另一方面提早向客户展示了楼盘，为客户购买房屋提供了有力的参考点。在两者同时进行施工时，在施工管理过程中要注意以下几点：
(1)合理确定景观工程先行施工的区域。可采取先房屋中间，后房屋四周的原则。
(2)施工时综合管线先行施工，完毕后进行调试，方才能进行景观工程的施工。
(3)先园建结构，然后进行绿化苗木的种植，最后进行园建的贴面及小品雕塑的安装。
(4)完工的景观区域的成品保护。对完工的贴面尤其木结构要采取相应的保护措施，派专职人员管理景观区域的清洁、运行。
4施工过程开放的施工管理
随着时代的发展，尤其是在信息时代，房屋施工应该不在是一个封闭的区域，定期组织客户参观施工的现场，了解施工的过程，加深对产品的了解是一个强有力的营销手段。在如何组织好现场施工过程对客户开放的过程中，要注意以下几点：
(1)现场布置整洁，确定安全的参观路线，根据现场施工的进度，合理确定施工开放的时间。
(2)对关键的工序（如厨卫间的防水），组织技术强的施工人员进行展示，让客户直观的了解施工的工艺，让客户对购买的或将要购买的产品质量充满信心。
(3)组织客户对房屋的户型等细节部位提出合理化的建议，如有问题，可以在项目的实施过程中及时解决掉。避免交付后带来矛盾。
楼盘销售方案 篇五
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
xx园xx庭，xx阁开盘期间的现场跟进。
xx村2、6底层商铺
销售期间的现场跟进。
xxx花园ii-9,iv-3,iv-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，
参观了xx广场，xx花城，xx新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了九月份的“房展会”，“xx园国庆看房专线车”，xx节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。协助其他同事接待办理产权证的客户等。
楼盘销售方案范文 篇六
今年9月，顺义工商分局接到举报称，一家房地产公司在顺平路燕京桥西北角一家具城楼顶楼盘广告，其中含有“最高级”用语，工商执法人员随即进行了立案调查。据调查，这家公司今年8月花费5万元制作了广告牌，内容为“城市首席绿色建筑，花园现房赏鉴”。执法人员认为，广告内容含有“首席”这一最高级用语，根据《广告法》规定，不得使用“部级”最高级，最佳等用语，因此，顺义工商分局责令该公司停止该广告，公开更正，并对该公司处以罚款10万元。
北京某楼盘自称首席绿色建筑被罚10万元
继龙岗布吉左庭右院大幅降价后，深圳近日又一在售楼盘变相大幅降价，“四房送10万、三房送6～8万，两房送3万，日前，深圳龙岗中心城某楼盘在深圳某主要房地产网站首页上打出了如上广告，这是继龙岗布吉左庭右院大幅降价后，深圳又一在售楼盘大幅降价，分析人士指出，楼市持续低迷，在近期品牌开发商低价入市策赂的压力下，不排除会有越来越多的楼盘，采取各种形式降价。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队数据显示，今年前10个月，全市商品房现房和期房销售面积继续下降，现房，期房销售分别同比下降26％和5.7％，其中，住宅现房销售面积下降32.8％；住宅期房销售面积下降10.3％。而1至10月，商品住宅销售价格增长持续加快，在新建商品房中，住宅销售价格上涨11.9％，其中10月上涨17.8％。
深圳龙岗左庭右院引领降价风潮
今年，北京市共有12家房地产开发企业经审查不符合条件。将被注销资质证书，据市建委相关负责人介绍，今年北京在办理房地产开发企业资质升级，延续工作中，增加了企业市场行为审查环节，开发企业如果在工程招标，施工许可、质量管理，竣工备案、工程款支付，房屋交易等行为中存在违规情况。一经发现坚决不予升级或延续资质。
近日，北京市建委公布，全市有2000多万平方米的已出让住宅用地被清查，并将通过各种途径重新入市，对于这些“死地”，如果开发商未按规定的时限开发，国土部门可能对其进行查处并收回土地；如果是债权债务的问题，市建委和市国土局，市规划委三部门将督促相关各方尽快拿出解决办法，避免土地资源的浪费。
32.8％
近日，8宗未按期上市交易的地块被北京市国土局撤销上市交易资格，成为今年土地交易市场推出直接入市项目红，黄牌制度后，首批被“红牌罚下”的项目。8宗地块分别位于海淀、朝阳、密云、丰台等地区，因多宗地块的原土地方多没有在规定时间内完成地上拆迁、达到“三通一平”的上市交易条件，或者规划意见书已经过了有效期等被“罚下”。
楼盘销售方案范文 篇七
详细调查当地状况
四会市是“中国玉器之乡”和“中华翡翠（玉器）“加工基地。四会的玉器商铺已发展到近2000家，玉器加工厂800多家，玉器加工经营户已经达到8000多家，从业人员超过16万人（其中四会本地人8万左右，福建莆田约4万、河南南阳人约4万），年加工玉璞量达到14000吨以上，年销售额超过30亿元。
从以上信息可以了解到，四会市的经济体系及人群的消费能力还是很不错的，这些信息都可以在前期的方案策划中起到参考的作用。
要设计活动方案，首先要进行市场分析。市场分析是制定促销策略的依据，主要从以下几方面来分析：
当地的目标消费者特征及消费趋势；品牌在本地的知名度、认知度、忠诚度、美誉度现状以及目前的销售状况；了解当地的风俗情况，采取有效可行的推广方式。
在三四级市场中的促销活动，不能固守在零售终端进行宣传，而要向当地可销售的区域延伸，如楼盘就是一个主要的方向，因此楼盘调研也是很重要的。楼盘调研是挖掘潜在消费者最行之有效的办法，主要从以下几方面来调研：
楼盘名称、所在地点、楼盘类型（精装/毛坯）、开盘时间、收楼时间、在售均价、主要户型、在装修及未装的户数、在售楼部或物业处弄份小区业主联系方式。这些准备都是为活动后期进行电话和短信营销而做准备。
再根据前期市场分析和楼盘调研结果，对活动期间的销售额和单品价格进行设定。活动期间通过推广活动可以提升品牌在当地的知名度和美誉度，有助于消费者对品牌的认知度，使品牌宣传逐渐转为促销信息，让消费者更容易接受。
多样化的活动宣传
三四级市场做活动，大部分是很传统的DM单页发放，喷绘、户外、条幅、宣传车宣传等；在销售终端内装饰物料，地贴、吊旗、气球、彩带、价格标签、爆炸贴等；在户外安排帐篷、展架、红地毯、海报、楼盘横幅、X展架、拱门、花篮；准备吸引人气的鞭炮、音响；产品配套的赠品，如购物袋、矿泉水、雨伞、刀具；其他一些销售道具，如加湿器、报纸、木板标本等。
本次活动好太太烟灶当地销售经理根据四会市场情况进行了室外与室内多种宣传手法的宣传配合。
室外宣传侧重于覆盖范围广，宣传方法有市区LED屏幕动态广告、游车环城、夹报宣传、楼盘推广、小区喷绘（活动中根据随机对购买顾客的询问，均有通过以上几种宣传形式来购买的顾客）。
楼盘推广：
通过几天楼盘及周边宣传，储备的潜在客户越多，活动的业绩就会越好。尤其是在活动的两天里要安排4名促销人员继续小区推广，楼盘周边派单，全力以赴把客户吸引到店里来。
夹报推广：
在活动前一周选择受众度高的地方报纸做单页夹报。例如：晨报、晚报。
定点推广：
挖掘本地客户源，在人流量较大的时间段和区域发放宣传单页。例如：大型超市、菜市场、步行街。最好选择在晚17：00～21：00进行。
游车推广：
租借普通货车，用含有活动信息的喷绘画包裹货车，让两辆以上的货车并行在城市主要路段及人群密集场所，用扩音器播放活动信息；组织促销人员统一着装，在市区骑车穿行为活动造势。
室内宣传侧重于点对点重点宣传，宣传方法有舞狮表演、店内宣传、短信推广、电话推广、网络推广。
短信推广：
电话推广前两天，通过短信软件群发短信，或选择联通、移动、电信运营商将活动信息传递给客户。短信字数尽量控制在一条短信，即70字之内。如：好太太XXX店9.23新店开业，厨电产品全场五折，新品买一送九，让您十全十美过十一。地址：XX区XX街XX路，电话：186XXXXXXXX
电话推广：
在开业前一周就开始电话营销了。先是电话的收集，要多找途径，其中重点是相关行业的一些客户电话，质量非常高，有必要至少打3遍。特别是对于新开楼盘的潜在客户重点跟进。开业前一周如果每天的电话量为1000个，那么就有200～300个潜在客户，后期要重点跟踪。电话营销人员必须是声音有亲和力、服务意识强的促销人员。
网络推广：
针对客户群为70年代、80年代、90后人员，此人群对网络依赖性强，可利用免费的网络资源进行活动宣传。例如：当地的百度贴吧和58同城贴吧。在贴吧等网络资源中进行宣传时要以一问一答，潜移默化的把活动信息发出去不能太直白，尤其是新注册的小号，容易被版主屏蔽。举例说明发帖者：求助各位一下，我家要装修房子，咱们市区哪里有卖厨电产品的？因为我装修房子已经花了不少钱了，现在一定要买物美价廉、物超所值的产品，谢谢各位大虾指点一下。回帖者：我家楼下有家好太太XXX店开张了，我看这几天门口都有在做宣传，貌似全场厨电五折优惠，还送很多礼品，楼主不妨去看看，很符合你的需求。
舞狮表演：
当地人都喜爱舞狮表演，开业当天要找当地舞狮团进行表演。舞狮表演可以吸引了不少群众驻足围观，为开业营造了很好的喜庆氛围。
活动点评
在执行方案时要把握住推广思路的主线，首先要提高消费者对品牌和产品的认知度，然后影响消费者对品牌和产品的态度，最后促使消费者最终购买产品。
在该次活动中商、经销商都很配合工作，经销商根据宣传推广方案进程表有条不紊的执行了活动，在活动期间很好的在市区主要地点投放广告，大到市区LED屏幕动态广告，小到小区墙体喷绘。而且多种宣传手段齐上阵，为活动做了很好的造势，使四会市好太太专卖店为期11天的新店开张活动终于画上了圆满的句号。活动期间共创造销售额140635元，其中厨电销售额92110元，橱柜销售额48525元。
但活动中依然有不足存在。
1.楼盘推广还需加强。经销商的业务人员只关心在楼盘内拉到的生意赚取提成，不在楼盘内发放宣传单张，只顾眼前利益，降低了小区内的宣传效果。
楼盘销售方案 篇八
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有�
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消�
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，�
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定，要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
楼盘销售方案范文 篇九
一、营销总结
1、20xx年10月3日：本公司进驻xx
注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作
2、20xx年10月6日：xx中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。
通过此次活动，将xx售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。
3、20xx年12月9日—20xx年1月9日：xx开盘前系列活动
注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成xx及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告。
4、20xx年1月10日：xx一期首批房源正式开盘
注：xx正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为xx在xx地产界奠定龙头老大的口碑。
5、20xx年1月25日：启动xx春节营销计划
注：此期间主要推出针对xx当地各村有影响力（各村村支书）的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。
6、20xx年4月20日—20xx年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动
注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。
7、20xx年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。
注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且xx销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。
此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。
8、20xx年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动
注：期间推出看房送月饼及凭xx宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。
致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。xx地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响
9、20xx年11月2日：xx中心一期二批商铺房源盛大公开
注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为xx中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去最佳销售时机。
10、20xx年12月27日：xx正式启动针对返乡置业潮营销计划
注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。
11、20xx年元月6日：农贸市场正式搬迁至xx，农贸大街正式启用。
注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将xx又推向另一个高度。
小结：xx整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。
二、销售总结
1、xx多层住宅房源共4栋
注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。
2、xx私家小院房源共2栋
注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。
3、xx商铺房源150套
注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7�
小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。
xx市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，xx都将在20xx年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在xx，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。
后期xx面临的竞争威胁依然激烈，xx如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。
三、后期计划
1、案场管理方面
一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。
2、销售培训方面
一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设（地段、资金、户型、配套、建筑品质），也离不开软件塑造（物业、推广、销售），作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度
3、营销策划方面
市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对xx的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将xx的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把xx在现有基础上再推向另一个高度。
四、个人总结
回顾20xx，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作。
通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴。
20xx年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20xx，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。
房产销售述职报告
不知不觉中，20xx年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在xx的这段时间中，收获颇多、感触颇多。
在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面述职。
一、学习方面：
学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
刚进公司的时候，xx项目没有进场，觉得有点无聊甚至枯燥，但12月进入xx之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。
三、完成的主要工作任务：
1、xx共计销售xx套，销售面积xx平米，销售额xx元，回款额xx元；
2、到xx后，对项目人员重新系统培训了房地产专业知识和销售技巧。
3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。
4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。
5、在公司领导的指导下，参与制定12月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交xx套，销售额xx元，回款额为xx元；
四、工作中存在的不足
1、对业务监督执行力度不够
2、对项目整体把控有待于提高。
3、需要进一步增加管理方面的经验。
4、与甲方缺乏有效沟通。
在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、进一步提高自己的管理水平；
2、及时完成领导交给的各项任务；
3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化；
4、不断改进工作中所存在的问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成；
5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。
7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。
楼盘销售方案范文 篇十
购房者：买贵了就打官司
2010年12月，该楼盘的售楼人员热情地向徐瑞兴介绍了303室的一套二室二厅房，建筑面积为90平方米，售楼小姐介绍说，这套房属于该楼盘在2010年7月第一期开盘销售的房源，因为地段较好，该批房源已经基本销售完毕，原来的买主因迟迟办不下贷款，303房才被退了回来。听到这样的介绍，徐瑞兴心里琢磨着，这个楼盘就在地铁站边上，出行真是十分方便，同期的房屋销售情况又很好，当下就心动了，本想跟对方再杀杀价，可当时房价还处于上升通道中，对方坚称房子是一房一价，没有还价的余地。回家与家人商量后，徐瑞兴一咬牙，最终以每平方米14810元，总价133万余元的价格买下了这套房屋。
然而计划不如变化快，2011年2月，限购令从天而降，到了2011年下半年，上海楼市尤其是嘉定新城板块由于供大于求，不少开发商纷纷降价促销。到了2011年9月，在一次小区业主装修咨询会上，徐瑞兴的母亲在与同期房源的业主闲聊时惊讶地得知，对方购买的同样房型的1103室均价仅每平方米13000元不到！
听到这一消息，徐瑞兴真是又急又气——明明是同样的房子，自己的楼层还比对方的低，怎么价格相差这么多呢？对于工薪阶层的徐瑞兴，每平米差了1000多元，差价合计就是十多万元呢！实在是让他咽不下这口气。于是，他立马向楼盘销售人员询问情况，对方承认了303室房屋在开盘时的价格是每平方米13000多元，但由于是在2010年12月出售的，所以要按照12月份的价格定价。
事后，徐瑞兴获悉可以上“网上房地产”查询价格，经查询，才发现该房的网上备案均价的确是每平方米13500元。徐瑞兴认为，开发商在交易时并没有把房屋的真实价格告知于他，私自加价销售，令他遭受了差价10多万元的损失。于是徐瑞兴多次前往售楼处与对方交涉，希望能够按照开盘价计算，退还自己多支付的购房款，然而多次交涉未果。徐瑞兴一怒之下便将开发商某房地产公司告上了法庭，要求房地产公司退还销售价格与网上登记价格之间的差价11万8千元。
开发商：售价符合政策规定
法庭上，原告徐瑞兴称，消费者享有知情权，被告房地产公司隐瞒信息销售房屋，违背了其在网上公开的保证诚信销售的承诺，违反了“国十条”和“国五条”政策，自己有权撤销双方之间的销售合同，但考虑到实际需要，而且房子也已经装修完毕，所以只要求退还差价。
对于原告的说法，被告房地产公司显然有不同意见。他们认为，虽然该房屋的网上备案价确实是13500元，但当时的政策是允许上下浮动20%的，而当时已经公开销售的第二批房源的备案指导价已经上涨至15000元，所以以14810元的价格出售给原告是符合市场规律和政策规定的。买房是大宗消费，被告肯定也到其他楼盘了解过情况，买房是他经过深思熟虑后做出的决定，应当对自己的行为负责。
物价部门：购房时新政未出台
为更好查明案情，法院特向物价检验部门咨询相关情况。经了解，根据2002年1月1日开始实施的《上海市房地产市场明码标价实施细则》，商品房预售可以采用一房一价，或者基价及其增减幅度两种方式公开标示价格，实践中基本都采用后一种公示方式，后来出现“网上房地产”备案参考价后，就采用这种备案参考价及上下浮动20%幅度的公示方法。
直至2011年5月，《商品房销售明码标价规定》才明确商品房价格公示应当采用“一房一价”并在售楼处张贴公示四张表格的公示方法，约同一时间，上海市出具相关规定，明确网上备案参考价只可下浮，不可上涨。
由于原告徐瑞兴买房的时间为2010年12月，依据上述规定，网上备案参考价是允许在20%的幅度内上下浮动的。
法院：开发商不构成欺诈
法院认为，在商品房买卖中，开发商应当将房屋的坐落、房型、面积、层次等信息准确告知购房者并明确价格，对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受交易的自由。而在买卖双方达成一致意见、签订预售合同之后，双方均应当遵照合同条款履行。该房屋是否曾经交易过以及当时的交易价格多少，并不是房屋价格的形成因素，被告没有必须告知原告的义务；网上备案指导价多少，是向社会公众公开的信息，被告也没有重复告知的义务；而是否可以还价，最终还要取决于原告是否能接受被告开出的价格，所以原告以被告在购买前没有向他告知这些信息构成欺诈，因此合同可撤销的依据不足。
另外，原告要求调整合同价款，但是被告不予同意，依照法律规定，在合同双方未协商一致进行变更的情况下，只有在商品质量存在瑕疵，原告才有权要求被告减少价款。因为原告提出开发商未能告知相关信息，这不能构成商品质量瑕疵，不能作为要求减少价款的依据。
据此，法院驳回了原告的全部诉讼请求。这一判决得到了二审法院的维持。
法官点评：开发商应进一步规范销售
上海市嘉定区人民法院民一庭法官 肖美华
这起案件虽然并不复杂，但在楼市调控进入深水区的当下，很具有警示意义。由于调控政策和市场需求的不断变化，房价涨跌也变得更加难以捉摸。此时，消费者购房时最好能事先了解最新的政策规定。如果认为开发商的售价违反国家宏观调控政策规定，可以向相关的政府职能部门反映，由相关部门在权限范围内进行调查，以此维护自身权益。
反过来说，对于开发商而言，由于房屋是关系民生的大宗商品，被告作为商品房销售者应当进一步规范自身销售行为，避免引人误解的不当描述，主动公开房屋各项重要信息，将自身行为置于政府职能部门和社会公众的监督之下，这样才能减少不必要的买卖纠纷。
楼盘销售方案 篇十一
房地产市场统计调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二。市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观，主要有：
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析，了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查，这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后，需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括：具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域，通过对消费者置业消费需求的统计调查，结合周边竞争项目和区位特征的调查，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消�
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因�
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后，目标消费人群趋于明朗，该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究，针对特定将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括：1社区配套设施与功能需求测试；2、建筑类型与容积率之间的匹配关系；3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；4、对装修的意见与个性化实施；5、朝向/采光与居室功能之间的关系；6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传 统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计，可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道；2、看房者所处购房的阶段，以及看房行为与习惯；3、楼盘评价以及与竞争产品对比；4、对销售中心以及人员的评价；5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者，以及来电咨询的消费者收集相关的信息，并定期进行必要的回访，同时进行有效的统计分析，开发商将能准确地掌握客户的反馈信息，销售成功状况、销售周期等重要数据，通过纠正不理想的工作内容，减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
楼盘销售方案范文 篇十二
第一节市场分析
一、××市房地产市产基本状况
1、××市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入××。房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。××市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到2001年为止，房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明，2001年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅达21.6%。
2、现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表现在以下这些方面：A、定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。B、有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。C、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
3、政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。
二、××市同类住宅调查统计
“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将××市河西，河东小区进行大体对比分析如下：
1、河西地带。
由于河� 总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。
湘银：
核心竞争力：二十一世纪购房新概念
拥有很高的品牌效应；
其周边环境好；
用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好；
其定位为社会高薪阶层。
滨江一村：
小区面积大；
邻近湘江；
周边环境好；
2、河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。
天鹅花园：
核心竞争力：真、善、美
属于自然水生态屋村、绿化面积广：
拥有900亩的面积，其中400亩水面。
区内有水生游玩系统。
映荷园：
核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区
属未来商业地带
周边交通发展趋势大
房屋设计理念突出
银座大厦：
近临中心广场，一医院；
只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区；
周边自然环境不是很好；
但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。
庆云山庄：
核心竞争力：离尘不离城
品牌知名度高；
周边环境绿色条件好；
拥有98亩的绿色自然地带；
其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中形成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。
湘江四季花园：
核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家
交通便利
环境幽雅
小区为12层左右的带电小高层，设计时尚
为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔
价格定在1800左右
三消费者分析
根据《××房地产市场调查报告》及《××市滨江房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：
1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；
2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；
3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、室等；
4、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；
5、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
第二节“滨江园”项目分析
一、项目优势分析
1环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静，拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的。
2地段：位于××市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。
3价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有对比优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。
4物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为××的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是××市民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。
5小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。
7偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。
二、项目劣势分析
1交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是考虑买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。可以考虑与市政府合作开通几路专线。
2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。
3物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。
4房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。
三．竞争对手分析
根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：
庆云山庄
优势：
（1）地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近××繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。
（2）属于××市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多），加上芦淞区的“本地人士”，这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近××县，也有利于吸引××县收入高的消费者购房。
（3）价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对××地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。
（4）交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。
劣势：
（1）小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。
（2）小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。
（3）低价位商品房，档次不高，不能吸引经济能力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。
湘江四季花园
优势：1）项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。
2）整体项目规划在××尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。
3）××市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。
4）本地市场楼盘众多，但大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正意义上的山水概念楼盘更是绝无仅有。
劣势：
1）品牌号召力：××房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。现在以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已形成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。
2）市场承受能力：由于××市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。
3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。
四项目价格策略分析
1楼盘定位可以是“××文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。
2高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。
3确定“高开”的基础价格时，除考虑南区数大楼盘的售价，亦应考虑楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米，庆云山庄的800-900元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。
五核心价值分析
1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。“滨江园”是××市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。
2“劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种能力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“滨江园”正是这样的载体。
4“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“滨江园”毗临的电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。
第三节推广策略界定
一，目标消费群界定
从“滨江园”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“滨江园”的目标消费群及其相关特征是：
1目标消费者：芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层。
2年龄：年龄大约在35到55岁，
3家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。
4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。
二，卖点界定
1项目本身的生活理念：
（1）家在身旁，与工作地临近。
（2）自然入室，独一无二天然山地树林绿地。
（3）社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。
（4）保安设施齐备，安全起居。
2“文化艺术”的设计理念
（1）艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。
（2）谈艺术不要出门，会所定期艺术展览。
（3）品位包围生活，文化名人与我们同在。
第四节广告策略
一广告宣传目的
1．把项目宣传与滨江房产的公司形象推广做有机结合，适当地树立滨江房产公司的品牌形象；
2．树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别；
3．把“滨江园”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘；
4．促进楼盘销售，为其成为“××十佳楼盘”提供动力。
二总体策略
1、不要过于强调“人文”概念，回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”，而要树立项目富有个性的文化艺术概念；2、与竞争对手相区别，不直接、简单地卖环境，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调，而是挖掘环境能给予买家的利益点，使公众形成对“天然绿色”生活的认同；
3、要通过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静又不呆板，既现代又不张扬的气质，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范；
4、要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。
三要树立的形象
1、艺术、文化、有品位、能体现成就感；
2、不仅是家，更是休身养性、渡假，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。
3、精品物业，安全第一楼盘
四分期广告的整合策略
引导试销期：广告原则是-------给信息
既通过活动与立体广告媒介网告知广大市民，特别是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“滨江园”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。形成对“滨江园”的期待心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。
公开发售期：广告原则------------给感觉
以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。通过公关及促销活动，使公众对项目形成新的认� 加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。
公开发售中期：广告原则---------给实体
通过对“滨江园”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，形成物超所值的感觉。
五广告主题及口号
广告主题：自然、艺术、享受
理由：
（1）自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“滨江园”的草地，数木是天然的，还符合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。
（2）艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。
（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。
广告口号：“滨江园”都市艺术家园
理由：
（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。
（2）“都市艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“滨江园”的形象定位十分契合。
（3）广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。
（4）“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。
广告创意原则：创意原则必须充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性（幽雅的自然环境，高品质的物业管理）。
第五节营销活动建议
一营销渠道及人员促销建设
1，营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。
2，人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识必须是前卫的、开放的、务实的，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们必须能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务必须准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。
二营销公关活动建议
一、“滨江园”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动
1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民特别是目标消费者的深度相关性，扩大客户量，提高购买率。
2、活动内容
（1）典礼，会。（2）艺术家做秀。（3）设立征名征文点，发放意见卡。（4）“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓。（5）新闻会及颁奖晚会。
3、活动实施：时间：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、及晚会在国宾大酒店。
二、系列艺术展览活动
1，策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。通过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。
2，活动安排：A,大型艺术雕塑落户小区仪式；B,书画艺术家的展览；C,文人墨客的讲座研讨互动会；D,明星才艺表演会。
3，活动参与人员：每次活动的参与人必须目标消费群所认可的知名人士，各路相关媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。
三、赠房活动
1，策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商提供一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以形成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。
2，活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请××市的院士某人，××市市长，××籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论（软文、座谈会）要有良性导向。
第六节媒体策略
一、媒体目标
1，在公众心目中树立楼盘的品牌形象；
2，提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度；
3，力求“滨江园”销售顺利，并能引起销售高潮；
4，使小区形成良好的口碑效应。
二、目标受众
小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。
年龄：35——55岁左右
主要特质：注重生活品质，有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的经济基础，但是又比较讲究物有所值；
事业有成，希望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情；
工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。
媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。
1，喜欢新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目，××电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目；
2，阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；
3，收听广播以在坐车（打的）时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时间，被动收听。
三、媒介策略
1，销售准备期
所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。
2，引导试销期
（1）以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；
（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者软性新闻，重点围绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作重点的宣传，配合硬性广告形象宣传；
（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。
3，公开强销期
（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次；
（2）在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点；
（3）适当使用户外媒体，以保持宣传的持久性；
（4）定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。
4，销售冲刺期
（1）根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户；
（2）媒体新闻炒作，作销售辅助。
四、媒体分析及选择
1、平面媒体
（1）《潇湘晨报》，《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。建议作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《××日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。
（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。建议作为此次宣传的软性新闻的媒体。
2、电视媒体
湖南经视，××电视台新闻综合频道，它们在××地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。建议赞助湖南经视某一专题栏目，在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时间应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。
3、户外媒体
户外媒体在××的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。建议从动工到封盘在施工树立3D效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选择28路，1路，2路。另外，在开盘当天，建议使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。
4、广播媒体
××交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故建议作为长期、高容量信息投放方式。
5、楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。
这些广告载体对细节要求高。建议信息内容要准确道位。
第五、广告预算及分配
（1）广告总额应是总销售额的5%左右。“滨江园”的建筑面积为S平米，均价为R元，广告预算为S*R*5%。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。
（2）媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。
（3）表现制作类为计划广告投人总额6%。
（4）SP活动及公关计划广告投人总额为30%。
（5）礼品制作为计划广告投人总额4%。
第七节方案说明
一、建议
1，在进行促销、公关活动时媒体投放必须相互照应，以确保每次活动都能达到相关目的，人员协调必须准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。
2，至于交通及道路建设问题，开发商必须说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时必须申请开通专线公交。
3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商一定要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。
4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格应该视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。
5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的情况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以必须全面建设暗线销售通路。
二、附（广告脚本）
1、电视广告文字脚本示例
广告主题：家在身旁，突出“滨江园”距目标消费群工作地之近。
画面1：两老板从某市场下班回家配音：无
画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声
画面3：公交车开过来，车拥挤不堪配音：嘈杂声
画面4：两人中一人要不顾一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。
公交，另一人优雅的看着，微笑
（特写）
画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声，
画面6：没有上车的人出现在“滨江园”
小区门口，美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。
儿子在迎接他。
画面7：虚化画面，打出“滨江园-配音：美丽的声音读出文字
家在身旁”
2，广播广告文字脚本示例
广告主题：“滨江园”是艺术之都
一阵流畅的钢琴声
一个女孩：“哎，听说著名钢琴家XX要来××演出耶！”
一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看！”
两个人同时叹息
开门声，一个男人的声音：“两个怎么了，不开心吗？走，我带你们去看钢琴演奏会！”
两个人同时问：“你有票？”
男人笑着说：“当然啦，我刚买了“滨江园”的房子，演奏会就在滨江园举行，我是在家享受艺术啊！
标准广告语：“滨江园”都市的艺术家园！
3，报纸（户外）广告示例
广告主题：体现“滨江园”的天然古木之多和环境的优雅恬静
画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力；
楼盘销售方案范文 篇十三
上海湖北路上的上海世界贸易大厦，耗资9亿多港元．可以说是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都认为很漂亮．但就是没有人买；
广州汽车博览中心写字楼项目．计划面向全国汽车整车及配件企业招商，项目建设前后投入近亿元，可是汽车企业考察后却没有合作意愿。
类似的情况太多了。大量的楼盘建成后却积压空置，卖不出去，难道仅仅是宏观经济紧缩的影响吗？对照一些经营成功的楼盘，我们可以发现、凡是成功的楼盘，导致楼盘好销，而且卖上好价钱的原因，不是发生在广告当中，而是发生在这些楼盘开发销售过程中每一项、每一个阶段的具体操作当中。这就告诉我们一个道理，房地产营销的技巧并不是"吹"的技巧，不是推销的技巧，而是房地产开发和销售全过程如何把握的技巧。
"预则立，不预则废"。在房地产开发一开始到准备销售的那一天，我们究竟做了些什么，我们有没有一开始就盯向买家，一开始就瞄准买方的需求？在我们划地的时候，在我们进行项目设计的时候，在我们进行建筑施工过程监督的时候，在我们为这个小区添上一块绿草地、一棵树的时候，我们在想些什么？我们怎样做更能博得买家的认可和青睐？在我们看来，一些项目之所以能取得辉煌的成果，能够卖得比别人价高，而且在预售阶段就卖出去，资金回收得那么快，完全是因为其非常准确、全面地抓住了房地产从开发到销售过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了认真的处理，准确地执行了房地产作为一个行业的游戏规则。
在一个充满竞争的买方市场中，市场利益绝对不会平均分配到每一个项目上。所以，现在应该是重视房地产全方位营销的时候了。 做好项目前的研究
项目开发之前要进行深入细致的研究，选择地块，选择开发方式至关重要。
一、选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合
上海世界贸易大夏，可以说目前在上海是最引入注目的一幢大楼之一，整座大楼金光闪闪，就是站在外滩也能看到，非常醒目。但是，这样一幢高级写字楼，选择在湖北路这个街区是否合适呢？当年在选择地盘时，发展商没有深入考虑。通往这幢大厦的主要交通干道全部实行交通管制，要到那里去办公，最好还是步行，而步行一两公里到这么高档的写字楼上班，显然是说不过去的。也就是说，湖北路这个地块缺少开发写字楼街区的背景、条件，缺少这种街区功能、没有与项目相适应的街区功能与环境，选择不恰当的地块开发项目，注定是不会成功的。选择地块时的盲目或疏忽，很可能会一失足成千古恨，造成最终难以挽回的损失。
二、选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合
开发尤其是开发住宅项目，小项目风险更大。每开发一个项目，要把它销售出去．需要进行推广。任何一个项目要让市场普遍接受，要能够形成销售热潮，所需的推广成本都有一个最低限度，它等于一个起点规模，销售额达20亿的项目也好，销售额1亿的项目也好，推广成本并不是和项目规模完全成正比的，因此小项目的推广，从资金角度看，推广成本按比例讲就比较高。在广州，市内的单体住宅，推广成本一般都超过4．5%，而小区住宅达到3％已经很高了。从项目进程来说，要完成-个项目，从不为公众所知到将其销售出去，需要一定的时间和工作，完成后再搞另一个项目，又要从头做起。如果是成片开发，那么后期开发完全可以就着先期开发形成的市场一路做开去，大大缩短项目营销的进程。影响房地产开发利润的一个重要因素，是资金占用量和资金占用周期的关系，在同样的销售结果，同样的成本控制这一个前提下，影响利润的最主要的因素就是项目的营销进程。小片的分散的开发，注定其营销过程是很长的，因而利润也是微薄的。
另外，零星的地块很可能无法给房地产买家提供一个优越的生活前景，难以树立整体的楼盘理念，很难给人营造一个圆满的梦。现在人们越来越注重提高生活质量，买房就是提高生活质量的一种手段，这时环境就显得很重要。而买一个大型的小区住宅和买一个单体住宅所享受到的环境、享受到的街区功能、小区功能大不一样，因而对于买家的吸引力也就大不-样。所以，目前国家建设部提倡的200O年国家小康住宅示范小区，要求建成规模性的小区，这符合市场规律的要求。
三、可行性研究
上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究．就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。这是一项专业性很强的工作，可以借助行业内长期从事房地产营销的商、专业咨询机构的力量进行。 制定完整的项目策划
一、市场研究和市场定位
市场研究就是要了解项目所处的市场环境和条件。了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，以及人们选择楼盘的倾向性等等，通过考察、对比、分析，确定项目的市场定位。
市场定位包含多方面的内容。比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象、文化内涵、项目档次、进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间，对功能进行系统策划，满足客户需要。
市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售具有一定购倾向性，吸引目标客户。
二、规划设计要求及建筑方案的设计
云影花苑从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。-个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解、同时又要掌握建筑语言和专业知识．而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。设计师只是负责设计出符合发展商要求的建筑，但如果发展商没有提出明确的要求，他就无所适从，只能设计一个大众化的、毫无特色的方案。因为只有发展商才清楚项目的定位，区域的环境，楼盘的特色和卖点以及成本控制的限度。再高明的设计者，如果没有对他提出项目的市场定位，没有提出具体的设计要求，那么他只能按以往的经验和猜测来设计，很难符合要求。只有发展商对规划设计的要求诉求明白，设计师才能设计出出色的建筑方案。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。
三、确定项目的投资策略及总体的销售策略
即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例，对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理的投资策略。在此基础上结合自身投资实力，确定总体的销售策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外合理地选择专业商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。
四、营销中的进度控制方案
对于项目的营销进度，要有一个明确、系统的计划。对入市的时机和姿态，广告的推出与广告策略的变更，人员的培训与调配，资金回笼的速度与安排等-系列的事项，要心中有数。房地产营销是一个复杂的过程，必须对营销过程有一个清醒、准确的预测，努力把握营销进度的节奏，使各项工作得以有条不紊地展开。 进行全面的销售策划
已经有了销售策� 而具体的销售计划，到底怎么去做，创造哪些卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通，吸引人们注意、认可，并且在展销会或大规模推广时，达成实际销售，这一切都是销售策划的内容。具体讲有以下几点：
一、销售策划中要再展开一次市场调查
这时的市场调查与前面的不同，这时要调查买家对竞争对手有哪些印象，目前市场有哪些反应。一般而言，在今天的市场中，研究对手是最简捷有效的研究市场方式，在这种情况下可以立刻拿出一些具体的，眼前具备的措施，这时的市场调查是进行具有针对性、策略性、技术性的目标阶段的市场分析。
二、价格定位
这是房地产营销中最关键的工作，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态。这样既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。但是切忌起价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来很难。因为楼盘最怕跌价，如果开盘价与后来的价格形成跌势，就会使买家产生不良印象，认为楼盘有缺陷。所以价格定位应是动态的价格定位和价格策略，尤其对大型小区，有时宁可牺牲一些利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。广州锦城花园，是一个建筑设计非常成功的项目，在销售时一炮打响，12．5万平方米的住宅，在短短一个半月的时间内销售一空，价格从6700元飞快地涨到1200O元，这时发展商才意识到价格的失控，因为这个价格纯粹是利用人们的购买热情才提到这个高度，而后面还有12．5万平方米待售，如果仍以12000元的价格出售，就很可能卖不动。结果，由于发展商没有控制好销售及提价的节奏，摆在面前的是自己提高的门槛，把自己置于一个很窘迫的境地。
三、控制销售节奏 对于规模较大的项目．要有细致、严格的销售节奏控制，以利于对不同的价格、楼层和户型的掌握，避免发生不利情况。同时，适当地控制节奏有利于维持人们的购买热情，掌握销售的主动，更好地吸引客户，保持销售形势的稳定和一致。
四、把握入市的时机与姿态
即利用一个很好的时机，适当的方式，使项目推出受到广泛的关注，给人留下强烈的印象。如广州一楼盘广告称，为庆祝七一香港回归，改在7月1日进行内部认购，凡当天认购者，均能得到特殊优惠。这就是一种把握入市时机(香港回归)与姿态(内部认购而非公开销售)的入市技巧。
五、良好的宣传推广体系
首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，利用巧妙的媒体组合、公关组合紧密配合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势，以达到最好的效果。广州碧桂园学校推出时，以"给你一个五星级的家"为理念，把项目形成的卖点，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，用最短的时间一气推出，产生了明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会。同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。
六、进行干扰因素分析
楼盘销售方案范文 篇十四
弹指间，2011年已悄然离去。新年的钟声带走了这一年的忙碌、兴奋、坚决和成绩，沉淀在心底的那份执着促使着我依然继续坚守在现在的岗位。
2011年项目业绩
从1月至12月末的12个月里，销售业绩其实并不理想，商品房共销售住房49套，车库及储藏间57间，累计合同金额14XX0740XX40，已结费金额计仅812XX749整。
2011年工作小结
2011年1月份忙于年度总结、年度报表的核算工作；2月份接到公司2011年度工作安排，并做自己的工作计划，同事准备18号楼的交房工作；三四五月份进行9号、72号楼的交房工作，并与策划部朱经理沟通新的销售方案，针对某楼盘的一些促销困难的楼房我也提出过自己独特的想法，在取得领导同意后，六七月份某楼盘分别举办了“XX县小学诗歌朗诵比赛”和“XX县中学生篮球赛”，在县教育局和体育局的协助下，希望通过开展各项活动提高XX房产的知名度和信誉度，充实楼盘的的经济效益和文化内涵，当然最终目的还是为了扩大我们的销售业绩，遗憾的是在销售方面并没有取得理想中的效果，但值得欣慰的是活动本身还是受到了业主及社会各界的一致肯定，公司的知名度得到很大的提高。
八九月份接到公司的调令，在整理某楼盘收盘资料的同时，将接手碧水华庭的销售工作。当我听说这个消息时真是欣喜若狂，初进公司就是维多利亚华庭招聘销售人员，第一个接触的项目也是维多利亚华庭，而在公司的整体考虑后我却被分配到某楼盘。没能留在维多利亚华庭做销售一直是我心中的遗憾，现在我终于能在维多利亚华庭的续篇——碧水华庭项目工作，我觉得公司给我一个圆梦的机会，那段时间我是心是飞扬的，多么令人不愉快的人，在我眼中都会变得亲切起� 10月份我游走在碧水华庭和某楼盘之间：维多利亚华庭的尾房销售、碧水华庭的客户积累、某楼盘的二期交付……我竭尽全力做好两边的工作，虽然辛苦但我觉得一切都那么令人愉快。我不知道该说意想不到，还是该说意料之中，碧水华庭项目另换他人的变化令我从峰顶跌到谷底，总之我花了许多时间来调整自己的状态，来接受这个事实。11、12月份持续尾房销售工作，培训员工，与开发商协商收盘，解决客户投诉。
2004年工作中存在的问题
1、某楼盘一期产权证办理时间过长，延迟发放，致使业主不满；
2、二期虽已提前交付，但部分业主因房屋质量问题一直拖延至今，与工程部的协调虽然很好，可就是接受反映不解决问题；
XX、年底的费拖欠情况严重；
4、销售人员培训（专业知识、销售技巧和现场应变）不够到位；
5、销售人员调动、更换过于频繁，对公司和销售人员双方都不利；
在与开发商的沟通中存在不足，出现问题没能及时找开发商协商解决，尤其是与李总沟通较少，以致造成一度关系紧张。
2005年工作计划
新年的确有新的气象，公司在莲塘的商业项目——星云，正在紧锣密鼓进行进场前的准备工作，我也在岁末年初之际接到了这个新的任务。因为前期一直是策划先行，而开发商也在先入为主的观点下更为信任策划师杨华；这在我介入该项目时遇到了些许的麻烦，不过我相信通过我的真诚沟通将会改善这种状况。
新年计划：
1、希望某楼盘能顺利收盘并结清账目。
2、收集星云的数据，为星云培训销售人员，在新年期间做好星云的客户积累、分析工作。
XX、参与项目策划，在星云这个项目打个漂亮的翻身仗。
4、争取能在今年通过经纪人执业资格考试。
新的一年已来临，我又投入新一轮的紧张工作，其中有与同行的竞争、与同事的竞争，更有与自己的竞争。希望猴年能够圆满结束某楼盘销售的工作，鸡�
祝愿某楼盘所有销售人员身体健康、共同进步！