为了确保事情或工作得以顺利进行，通常需要预先制定一份完整的方案，方案一般包括指导思想、主要目标、工作重点、实施步骤、政策措施、具体要求等项目。写方案的时候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？它山之石可以攻玉，下面是编辑给家人们整编的13篇商业综合体策划的相关范文，希望可以帮助到有需要的朋友。
商业综合体方案 篇一
一、指导思想
认真贯彻学习关于“从根本上消防事故隐患”的重要批示精神，按照县消防防范工作要求，在2020年消防安全风险隐患和整改责任的基础上，加大对商务领域所属重点企业消防安全专项整治攻坚力度，落实和完善治理措施，推进商务领域消防安全专项整治工作取得明显成效，有效防范和遏制商务领域火灾事故的发生。
二、重点任务
(一）集中整治所属企业消防安全问题。要持续开展所属企业火灾隐患排查整冶，对一时难以整改的，列出整改计划，明确整改时限，落实整改责任。建立火灾隐患“吹哨人”制度，鼓励单位员工和知情群众举报火灾隐患。持续加强部门协作、源头管控和事中事后监管，健全行业部门联合检查、信息共享、执法衔接、移交查办等制度。
(二）提升大型商业综合体规范管理水平。配合消防救援部门督促、指导大型商业综合体推进消防安全达标创建。一是大型商业综合体全面落实“一家一策”，根据企业自身情况，建立完善的消防安全管理责任体系和机制，健全消防安全档案，推动大型商业综合体内部以功能分类分区、以店铺为单元推选网络化消防管理制度。二是固化大型商业综合体定期开展消防安全自查、消防安全培训、消防设施维护保养、电气线路安全检查、初起火灾扑救和应急疏散演练、梳理完善消防安全管理制度。三是消防救援机构深化教学培训式检查，着力提升大型商业综合体法定代表、总经理、消防安全管理人、物业经理、工程部经理、保安部经理、微型消防站站长、电工等“关键人”消防业务能力水平。四是积极配合消防救援机构每季度至少联合开展1次消防安全专题培训和消防演练，协助大型商业综合体培养消防安全“明白人”和分区域健全应急处置快速响应机制，优化部署内部消防救援力量。五是鼓励大型商业综合体探索实行消防安全经理人制度，可以委托物业服务企业等单位提供消防安全管理服务，并应当在委托合同中约定具体服务内容。争取年底前消防安全管理达标率实现100%。
三、时间步骤
（一）细化任务措施（2021年4月9日前)。根据本方案，结合各企业实际细化任务措施，进一步明确整治目标、重点任务、责任分工、工作措施、工作时限等，制定印发实施方案，并宣传动员部署。
商业综合体发展规划 篇二
关键词：步行系统 密度 边界控制 公共交通导向 非发展导向交通
ABSTRACT: This essay talk about the method on improving the traffic environment and creating the harmony connections between living hoods and commercial traffic system. And afterwards, to reach the smart growth, sustainable and low carbon life cycle strategy.
KEY WORDS: pedestrian system, edge control, transit oriented development, non development oriented transit
中图分类号： U12文献标识码：A文章编号
宏观层面，首先谈这个问题必须建立在合理正确的总体规划、分区规划甚至城市设计基础上；其次分解这些规划就涉及到步行和车行的关系、交通站点片区发展目标、如何完善公共配套基础设施、商业定位及选址、城市设计导则细化、城市公共空间设计导则编制、控制用地边界等。这些规划策略都对稍后的建筑设计、乃至城市标识设计都起到了控制作用。
具体到技术层面，因为目前城市开发的重点CBD也罢，HOPSCA也罢，新建筑多以商务办公或综合体为主，这里探讨怎样在城市综合体建设中体现对城市交通设计的考虑，分四个方面，一是城市综合体建筑自身和规划流线方面，二是开发模式方面，三是城市设计方面，四是规划管理方面。
一．流线组织方面
城市综合体建设和道路交通路网规划最紧密的联系就是流线组织。流线组织不仅是说建筑本身内外交通，更需要谈交通设计策略，譬如地块周边地区交通导向设计，是公交优先，还是自行车优先；譬如无障碍设计，不仅针对残障人士，而是对任何行动不便甚至只是提携重物人士的考虑都是无障碍无路障设计考虑的范畴；
与城市综合体相联系的城市交通体系包含这样的内容：
（1）城市规划道路衔接。规划道路的衔接，自然就有公交站点或轨交站点附近开发强度、密度和边界条件的协调问题。完善站点周边的商业资源、配套资源可以很好的起到地缘优势——即提高公交利用率的同时，减少小汽车的使用率。我们发现，只有提供了比开车更便利的舒适，城市综合体附近的交通拥挤措施是可以改善的。
（2）城市步行街区连通。即城市地面公共交通站点或城市步行街区或综合体步行通道联系的道路和设施。顾客通过此由城市地面公共交通站点和城市步行街区进入综合体。一方面，步行系统的欢迎提供了自行车使用的最大可能，只要能提供更多的自行车可能就尽量提供自行车停放点，自行车使用是绿色低碳的最好形式，同时也是对公共交通的支持，同时间接的使社会出行总成本降低。
（3）城市地面公共交通组合。城市地面公交导向规划目前看是最环保的规划手段，也是城市开发综合体环境的最大保障；同时，公交优先的隐性作用就是平衡了社会矛盾，混合不同的收入人群，弱化社会矛盾。使城市资源是大家共享的，而不是区别对待。
（4）出租车流线。综合体区域内有较大用地范围作为出租车停靠点，顾客可以顺利上下综合体，且不干扰红线外城市交通，各行其道。上海港汇广场、香港太古城都是在红线内组织停靠站点的典范——内外交通分区明确。下图1即为港汇广场照片，可以清晰看到内外交通转换点和车辆回车场地前置结合起来，同时并未占用城市道路空间，因而交通顺畅。
（5）城市轨交。城市轨交的铺设在人口（特）大（特）多城市使用是有效的，对一般城市是需认真论证的，因为初期投资太高，对于人口不多的城市而言，城市轨交的代价很大，虽然我们可以围绕城市轨交优化城市资源，但很难说，城市轨交长期看是真正环保的。日本、香港有很多实际案例值得借鉴，譬如圆方广场、香港IFC国金中心等。
（6）无障碍无路障设计。无障碍不是仅针对残障人士，当一个建筑以综合体高度文明的形式出现时，无障碍是有多种含义的，只要是出行困难的可能就是无障碍设计该考虑和关心的。
图1港汇广场红线内外道路流线组织非常合理
二．开发模式方面
不同开发模式和开发主体会产生不同的城市综合体，其中利益的分配会导致开发形体的科学性，对交通环境也有影响。
1．公共交通枢纽导向的联合开发属性。交通枢纽地区的土地利用一般都是高密度、高强度开发模式，用地混合使用为主，特别是靠近站点的地方尽可能布置一些强度较高的商贸办公、商业居住等用地，充分发挥交通枢纽区位可达性优势，在稍远地段布置居住建筑，在非交通枢纽地区内用地，采用稍低密度开发。
其实，在我国一方面道路交通建设严重不合理、重复浪费的情况很普遍，另一方面大城市局部区域集中时段道路容量超负荷集中问题依旧突出。联合开发模式经常能做大资源的最大优化，减少市政基础设施的建设和运营成本，可以起到缓解交通压力，增加城市劳动力就业机会，同时丰富市民生活的双赢作用。但过往的情况，开发主体的缺少相互牵制，或者主体不精细运动完全由政府主导牵头缺乏市场化科学化，往往导致项目本身粗放无章。
这方面香港做的很出色，出现了很多经济效益和社会效益双赢的地铁上盖物业综合体。香港充分运用金融财务工具，通过优化还款期、息率类别、债务结构来分散融资风险，加上非车费的收入来源增加，使得香港地铁公司在世界金融界享有很高的声誉。香港地铁开展沿线广告、物业开发等不仅筹集了资金，还给我们重要的启示是交通规划设计也是需要审慎的商业经营原则规划思路，包括独立的商业财务策划。据查有关资料，港铁公司拥有香港零售12个商场总面积225650平米，写字楼41090平米，2010年全部这些物业收入总额由29亿6千1百万港币，比2009年同比增长7.5%，其中商场新租约租金平均上涨14%。
商业综合体发展规划 篇三
关键词：城市综合体 发展经验 启示
随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺 打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
城市综合体概述
（一）城市综合体概念
城市综合体（urban complex），从功能业态视角看，国外称为 hopsca，即 hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。
（二）城市综合体特征
超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。
高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。
现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群
高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。
（三）城市综合体分类
本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表 1）。
城市综合体按所处位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒� 五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。
国外典型城市综合体建设经验分析
（一）日本东京六本木新城
1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。
六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，
新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762 辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。
2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。
（二）巴黎拉德
斯
拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、c&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。
（三）新加坡新达城综合开发项目
1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。 2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。
我国城市综合体发展问题与对策
（一）国内综合体建设案例
1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积18.8万m2，每年客流量达3000万人次以上。
其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shopping mall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。
2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。
项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。
（二）国内城市综合体发展存在的问题
选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。
规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。
与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。
开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。
开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源mall和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。
未
结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。
（三）我国城市综合体健康发展对策
科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。
合理确定综合体开发规模。首先依据综合体位置来大致判断，一般位于cbd的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。
具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。
充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。
加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。
结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。
综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。
参考文献：
1.李晓刚。城市综合体布局规划研究—以厦门为例[j].现代城市研究，2010（12）
2.乐捷。成都市城市综合体开发模式研究[d].西南财经大学，2010
3.徐洁，林军。商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[j].时代建筑，2005（2）
商业综合体方案 篇四
关键词：城市综合体 维护 保养
一、城市综合体及特点
所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（Hotel）、写字楼（Office），生态公园（Parking）、购物（Shopping Mall）、会议会展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐体闲业的发展；“酒店”为综合体带来大量的流动人日，与文化、体闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
二、城市综合体开发的关键原则
城市综合体的开发系统性强、工程巨大、包容内容复杂，牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营应该坚持以下原则：
1.“慧眼识地”原则
城市综合体的项目选址和发展规模在开发的过程中要得到准确的定位和识别。首先，城市综合体项目的位置选择对于项目的成功起着决定性作用。其次，城市综合体可发展规模的判断，简单地说就是容积率研究。平衡好市场、产品、成本之间的关系，才能最终明确项目做多大规模比较合理。
2.“刚性规划”原则
城市综合体复合了商业、办公、居住、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位。
3.“综合判断”原则
城市综合体形成后是否能正常运作，要靠开发商综合判断。判断分二部分，首先是对所在城市的市场条件进行初步分析与判断，这是宏观层面的。其次，还要有针对各业态的专题研究，也就是相对微观的判断。
4.“设计市场化”原则
城市综合体的开发要面向市场，以满足市场需要为目标，因此，城市综合体的设计方案也要市场化。
“设计方案的市场化”指的是：建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户，由他们提出基于市场角度的修改建议，这一阶段，三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
“设计方案的市场化”实际上就是传统设计与现代商业运营的结合。
5.“以人为本”原则
城市综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指标，这些硬性的指标是为“以人为本”的根本目的服务的。既要方便集客和商户经营，又要增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化体闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣
三、城市综合体开发的主要问题
不可否认几年间，曾经的新鲜事发生了如此巨变。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。“不建城市综合体，就落伍了”在这口号式标语背后，地方政府土地政策推动，开发商扎堆热炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱坠地的房地产婴儿潮来势凶猛。城市综合体以功能复合集约，高效利用土地资源，方便可达，减缓交通压力，功能互动，蕴藏巨大社会效应和升值空间等优势被广泛认同。但事过有误，容易引发诸多问题。
1.先天不足。过去几年，楼市调控，限购、限贷，住宅产业萎缩。而商业地产尤其是城市综合体成了既可以提升城市形象，增加税收和就业，亦可化解“土地财政”难题的妙药。于是，政府幕后推手，商业地块出让比例大幅增长。
借助于人口基数和城市化加速红利，中国的商业地产本身蕴藏巨大发展潜力。但在土地来源和价格高度垄断前提下，迫于政府有条件供地，并在一定时间内多是综合使用，偏离市场需求，开发商被逼无奈不得不做商业地产。为追求利润、均衡土地成本，几乎所有城市综合体都会做足容积率，甚至挖掘地下非计容空间，导致缺乏未来发展余地，受限市场变化。
2.营养不良。城市综合体的急剧井喷，导致其开发强度和速度在有些区域远远超过市场所能承载的限度。根据市场需求来策划定位并指导设计开发内容和规模的传统程序已被忽略。取而代之的是依土地使用条件做到开发强度最大化，然后再调整定位以适应和弥补市场空缺。
在城市高速发展膨胀期间，市场需求变化无常，信息采集和统计分析缺乏可信度。在如此浮躁状态下，策划与定位只能是即时产物和短暂的参考。
3.维护保养。城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。各组成部分构成一个不可分割的有机系统，在适当软件操纵下相互依存、相互助益富含生命的能动关系是城市综合体的本质属性。因此，维护和保养是维持机器运转的常规事项。
积极的方式是因时因地做结构调整和服务转型。受土地政策控制，中国的城市综合体无法在后期加建功能。只能靠剔除不适当功能来增加新内容。诸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐饮等。由满足基本功能到提供体验服务转型是将来不可逆转的趋势。必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。对于商务办公，加重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品牌效应，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心作为城市综合体最重要的部分，需要针对用户心理和行为需要及特征，在空间布局、环境营造、交通停车、导购等各种服务设施的运行和管理上实施有效措施；另一方面，针对商家，在垃圾收集与处理，货物运输、装卸等服务以及营销推广的组织和管理上，也要加力改进。城市综合体是一个完整的有机系统。每个部分的服务功能不尽相同，公寓、写字楼和酒店，需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要活泼商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。只有各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐和共生的状态才会有宾至如归、量体定制的优质体验。
参考文献
商业综合体发展规划 篇五
产业转型的深层原因
运河航运功能的弱化。随着现代社会公路、铁路、航空运输的出现，运河的水运功能明显下降。与此同时，运河航道由于受到用地规模、桥梁高度、文物保护以及建筑规模的限制，航道等级明显降低，码头泊位设施日渐落后，运河航运功能逐步弱化，这就迫使原来依赖运河运输物资的企业转产或外迁。
运河生态功能的强化。建国初期，运河沿线工业和人口的大量集聚，生活污水和工业废水在很长时间内都实行直排，导致运河水质迅速恶化。此外，运河上航行的货船多为老式柴油拖船，马达噪声高速100分贝以上，噪音污染严重。运河的生态调节功能大大减退。如夸，必然要求运河把生态、景观功能摆在第一住，传统产业和货物运输必将受到限制。
运河商住功能的诉求。运河拱墅段沿河地带由于缺乏统一规划，致使工业、仓储、居住、商业等各种用地交相混杂，可以说几乎所有的城市功能都能在运河沿岸两侧的用地上得到反映。直接导致运河沿岸景观布局的零乱。要想重现倚河而居的繁华，使运河成为城市中韵味浓厚、人气极旺的商住福地。就必须优化运河沿线用地规划，加快工业、仓储类企业搬迁。还运河沿线以商住功能。
运河文化功能的挖掘保护。运河杭州段原有古桥达27座之多，现仅存拱宸桥和广济桥，运河上的武林门、艮山门2座古城门，也已经完全损毁消失。历史上曾经一度辉煌的“湖墅八景”也早已不存在，目前运河两岸除富又仓遗址、洋关等少数几处文物保护点外，与运河有关的原有城市风貌所剩无几。这与运河承担延续历史文脉的重任极不相称，要想重现历史记忆。找回“遗传密码”，必须对散落在运河沿线的历史文化碎片进行整理、修复，这种对运河实施综合整治与保护开发的理念，无疑使得沿河工业企业发展空间受到严重限制，使得企业必须转变思路，另谋发展。
为充分挖掘拱墅区位于京杭大运河最南端的区住优势，重现大运河“十里银湖墅”的繁华景象，1997年首次明确提出“发掘、创造运河文化内涵”，继而确定了运河文化建设的具体目标任务，并将运河两侧地区的城市建设与运河保护开发结合起来，纳入到城市建设的整体规划中进行通盘考虑。2002年，实施运河杭州段综合整治与保护开发工程正式启动，至此，运河两侧地区的改造开发被提到新的战略高度，即坚持以规划为龙头。深入开展运河综合整治和保护开发工作，全面推进拱墅段(德胜路到石祥路段)沿线地区的综合改造。同时，充分利用运河综保工程带来的契机，大力发展新型产业形态，促进拱墅区产业重心由二产向三产提升，推动全区由工业仓储区向现代化的商贸商住区转型。2007年，拱墅区区属三次产业结构调整为0.7：45.8：53.5，以第三产业为支撑的产业结构逐渐形成。
实现运河综保工程与建设现代商贸强区良性互动
优化调整运河沿线用地功能，大力发展商贸商住产业。为有序推进运河杭州段综合整治与保护开发，拱墅区紧紧抓住契机，牢固树立城市经营理念，把运河及其沿河地带作为城市的一宗巨大资源来经营，实行“政府做地，企业做房，市场化运作，社会参与”，大力开发商品房和商业公建，努力打造“居住拱墅”品牌，促进全区商贸商住产业大发展。2003年以来，拱墅区通过对运河两侧及纵深地区土地进行整理，共出让22宗住宅用地，建造商品房240万平方米；出让11宗公建用地，建造公建配套设施80万平方米。未来几年，我们通过运河综保工程，还可以整理出让土地6000多亩。随着开发力度的不断加大。拱墅区已成为了人们安居乐业的热土。
加快沿河工业企业搬迁，大力发展生产业。产业是城市发展的支撑。近年来，拱墅区工业企业出现了大量外迁现象。工业企业累计搬迁已达100余家，其中包括杭州汽车发动机厂、杭华油墨化学有限公司、杭州河合电器股份有限公司等一批知名企业，杭州热电厂(协联热电)也已列入2009年搬迁计划。工业企业外迁既是挑战，也是机遇，在推进运河综保工程的过程中，必须按照规划要求，继续加快工业企业搬迁。并对企业搬迁遗留厂房进行改造或推倒重建，不断完善周边生产生活配套设施，为新兴产业入驻提供空间。同时，充分利用位于主城核心区的人才密集、资本集聚等优势，加强与东部软件园等园区的战略合作，大胆借鉴他们在园区建设、运行管理方面的经验，积极引进国际知名的信息服务、科技服务、现代物流、金融保险、商务服务等服务外包企业，推动生产业规模化发展。
建设沿河城市综合体，大力发展运河商圈楼字经济。楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，从某种意义上说，现代服务经济就是一种楼宇经济。截至2007年底，全区建成使用楼宇58幢，总建筑面积100万平方米，入驻企业1452家，其中500强企业10家，总注册资金迭87.6亿元。要以招商为龙头。抓好运河沿线包括运河商务区综合体在内的11个城市综合体和楼宇规划建设，为优先发展服务业搭建平台。11个城市综合体总占地面积达8558亩，投资规模超过300亿元。按照《拱墅区发展楼宇经济三年行动计划》，预计到2010年，全区将规划和建设商务、宾馆类楼宇120余幢(处)，建筑面积约550万平方米；开工建设楼宇80幢，建筑面积370万平方米，其中高星级宾馆11幢，高档写字楼53幢，高品质大卖场16幢，这将为全区发展楼宇经济、总部经济搭建广嗣平台。同时，要加强政府引导，帮助业主在管理上下功夫，引进专业团队对楼宇进行管理，力争为入驻企业提供一流服务，实现楼宇管理的专业化、精品化，努力打造楼宇经济运河商圈。
保护利用运河沿线历史建筑，大力发展文化创意产业。杭州产业的发展方向是建立“3+1”现代产业体系，“3”就是一、二、三次产业，“1，，就是文化创意产业。拱墅区是杭州市文化创意产业先行区，与其他兄弟城区发展文化创意产业不同，拱墅区的文化创意产业园区多在运河沿岸工业遗址和历史建筑上兴建，与运河综保工程密切结合，个性鲜明。运河两侧沿岸遗留的大量工业厂房、仓库和历史建筑。为文化创意产业发展提供了有利条件。目前，全区已有LOFT49、唐尚433、A8艺术公社、乐富智汇园一期、运河天地文化创意园一期等5个国区，总面积约10万平方米，聚集了文化机构夏创意企业122家，从业人员达到1500人。吸引了建筑设计、广告策划、商业摄影、景观设计等生产业入驻经营。随着运河综保工程的深入推进，一批老厂房、库房和历史街区正在改� 要按照杭州市打造全国文化创意产业中心总体目标要求，以《运河天地文化创意产业园三年行动计划》为指导，走品牌化经营道路，加快筹建运河天地文化创意产业网站和产业协会，打响运河天地文化创意园品牌，做大做强文化创意产业。
修复历史文化景观节点，大力发展休闲旅游产业。杭州市委、市政府在实施运河综保工程时，明确提出把“还河于民、申报世遗、打造世界级旅游产品”作为三大目标，努力加以实现。运河综保一期工程实施了9个项目的建设，并于2006年国庆节第一次推出了新运河；2007年实施了25个项目，并于2007年国庆节第二次推出了新运河；2008年实施8个项目建设，基本完成主城区段综保工程，同时启动石祥路以北段运河开发，并计划于2008年国庆节第三次推出新运河。“三分建设，七分管理”，在实施项目建设的同时，更加注重建成项目的使用管理，组建区运河文化旅游景观带管理委员会，利用经营性房产引进餐饮、茶馆等休闲行业，形成了极具特色的沿运河餐饮带，发展了休闲旅游产业。目前，杭州市正在编制《京杭大运河(杭州主城区核心段)旅游实施规划》，拟将运河打造成国家5A级旅游景区和世界级旅游产品。下一步，要高标准规划建设旅游综合体，充分发挥综合体的旅游、休闲、度假、购物、演艺、美食等功能，同时，推进运河亮灯工程。打造国际化“亮灯”产品，筹建部级刀剪博物馆、扇艺博物馆和伞业博物馆，丰富旅游内涵，增强市场竞争力。并着眼于整个运河水系保护开发。打通上塘河、胜利河、余杭塘河等与运河沟通的河道。使游客乘船可以直达西湖、西溪湿地和钱塘江。
修缮保护运河沿线历史街区，大力发展特色街区经济。要始终把打造特色街区、发展街区经济作为一项重要工作来抓。2007年初，小河直街历史街区重点保护区项目正式启动，该项目首次采用了“允许自保，鼓励外迁”的搬迁政策，完全保留了街区的原生态，获得了“中国人居环境范例奖”和“迪拜国际改善居住环境最佳范侧奖”。目前，原住民正在回迁过程中，街区将集“吃、住、行、游、购、娱”6大要素于一体，成为拱墅区发展街区经济的重要平台。此外，运河两侧的石祥路汽车贸易街区、信又坊商业步行街都各具特色，前者已聚集63家4S品牌店、80余个知名汽车品牌，2007年街区销售汽车13.8万辆，占全国乘用车销量的2.43％。目前，街区正在结合石祥路整治，着手编制《中国汽车贸易特色街区建设发展规划》，进一步提升街区档次，推动汽车销售服务产业不断提升。信义坊商业步行街以美食为主打品牌，现已集聚40余户特色经营户，成为市民体闲娱乐的好去处。2008年，要深入实施桥西历史保护街区、小河直街历史街区风貌协调区、湖墅路商贸金融特色街、上塘路商务购物特色街等特色街区建设，为发展特色街区经济搭建平台。
商业综合体发展规划 篇六
关键词：商业综合体；功能；规划设计
中图分类号：TU984文献标识码： A
1、城市商业综合体概述
1.1城市商业综合体的产生背景
作为城市建设的重要组成部分之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区发展的原动力之一。随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的发展成为了必然趋势。
1.2现代城市商业综合体的设计原则与规划顺序
在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。
在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。
2、城市商业综合体的规划设计
城市综合体是将多种生活功能空间进行高效的组合，形成的多功能综合性建筑。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，城市综合体也需要融入更多的发展理念，使城市综合体与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。城市商业综合体是城市综合体发展到一定阶段的必然产物，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。
2.1正确的规划布局思想
商业综合体的功能综合性强，导致人流和车流多且杂，在总图规划阶段要布置好商业综合体的各功能分区，使交通关系清晰。规划时，应把步行者的安全作为首要考虑准则，使步行者容易接触公共活动区间或商业店面。规划布局应该注重地区性的整体观念，尽量不给周围环境带来不利影响，如昼夜营业带来的声、汽车流对居民区的干扰、光污染等。
2.2完善的停车组织和交通系统
2.2.1停车组织
停车组织影响到整体的形象和运作效率，是城市商业综合体的关键组成部分，停车组织的规划就是停车方式的选择。停车方式的选择是一个综合性问题， 涉及有关土地利用率、经济性等方面。在地面空间严重不满足停车要求和土地昂贵的情况下，常常选用建筑内部结构停车，但是其造价高于地面停车。合理的规划设计，增加不同功能的共用停车空间从而大大减少停车空间。
2.3.2交通系统
交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式：
（1）人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料。
（2）人车分流是指和人流和车流通过相对独立的入口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰，交通相对干扰少。缺点是流线比较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰， 起到了提高空间利用效率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。
3、案例分析
3.1包头市万达广场城市综合体
万达集团携第三代商业地产模式城市综合体正式登陆包头，将会打破包头原有格局，势必为包头带来全新的生活模式，从而诞生包头城市新价值中心。
项目地处包头市商务区核心位置，紧邻钢铁大街与民族东路两条城市主干道，独享银河广场，比肩香格里拉酒店，利于塑造高端形象。
项目总规划用地面积10.6万平方米，总建筑面积约65万平方米。功能上涵盖了包括具有万达特色的大型商业综合体、写字楼、公寓以及高档住宅等多种业态，是集购物、娱乐、休闲、文化、居住等多种功能为一体的大型城市综合体项目。
由于项目周边现状的限制，没有一个理想的远视角度，所以商业立面更多考虑近人尺度的设计，及细节的控制。而四栋百米高的塔楼则是此项目远视的聚焦中心及地标性建筑，立面风格更注重其整体性，力求简单、时尚以减少对场地周边的环境形成压抑感。万达广场这片建筑群，无论从体量还是高度都将成为包头市的一处新地标。
（图为包头市万达广场远景透视图）
3.2包头市时代广场城市综合体
项目位于昆区东南稀土高新区核心区域，紧邻阿尔丁大街与黄河大街两条主要景观轴线，总占地面积431亩，建筑面积120万平方米。
该项目由五星级酒店、商业中心、写字楼、公寓、酒吧、休闲广场、停车场等组成的大型商业集群。是包头及周边地区目前最大的城市综合体，鼎居包头CBD核心。
时代广场六大建设核心理念作为项目的灵魂，以未来城市为基准；以第六代综合体定位；以一站式购物为目标；以连廊系统构筑室内大都市；以汽车时代为契机将生活，工作，娱乐全线贯通有机组合，在城市南端，形成区域新商圈；以低碳环保为主旨，接力城市绿肺，全面实现最可持续发展。从外观来看，时代广场没有古典的元素，有的只是现代化的绚丽，追求的就是现代化和国际化的一种高端生活的奢华品质。 （图为包头市时代广场整体鸟瞰图）
4、城市商业综合体空间展望
4.1多元化、差异化趋势明显
近年来，随着我国城市的日益开放和发展，城市社会、经济、文化和居民消费倾向等的多元化、差异化趋势明显。
4.2体验式消费方式兴起
体验式购物中心是近年来新兴的一个概念。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加了体验式消费。它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占相当重要的比重，体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
5、结语
大型城市综合体是一个比较复杂而艰巨的任务，里面涉及方方面面的问题和关系处理，其中，规划布局是一个重要命题，不仅仅关系到城市空间的合理性，也关系到项目的商业利润和社会价值。 随着经济的飞速发展，城市化进程的脚步逐渐加快，面对日益严重的土地、交通、环境等时代新问题，大型商业综合体的建设成了城市发展的必然趋势。
参考文献
[1] 王桢栋。城市建筑一体化设计[M] .北京：中国建筑工业出版社， 2010
商业综合体发展规划 篇七
随着全国各地城市建设的高速发展，城市居民的出行模式和出行需求也随着城市人口、城市就业改变也在发生着变化。作为城市商业地产开发建设的新模式，“城市综合体”正在国内各经济发达地区建设使用。然而现实是城市综合体往往进行的是单体设计，很少从规划角度进行总体分析研究。本文以西安市为例，从分析城市综合体现状入手，结合城市综合体规划布局的各项影响因子，提出西安市城市综合体布局规划以及实施思路。
关键词：
西安城市综合体；规划布局；研究
1 城市综合体概述
1.1 城市综合体概念
城市综合体是融合商业、办公、居住、酒店、会展、文化娱乐和交通等三种及以上营利性城市功能，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的街区建筑群体。
1.2 城市综合体特征
（1）超大空间尺度和开发规模：城市综合体是与城市规模相匹配，与城市干道相联系，因此室外空间尺度巨大。
（2）功能复合，形成系统：城市综合体具备一定城市功能，要求各功能空间紧密联系，产生功能互补效应。
（3）集约土地利用 ：城市综合体商业及办公功能占很大比例，具备高密度、高容积率特性，能够在提供系统价值的前提下，极大节约城市土地资源，缓解土地供求矛盾。
（4）高标准、高技术的集合产物：城市综合体是体现城市建设“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
2西安城市综合体现状分析
2.1西安城市综合体现状概况
2.1.1西安城市综合体建设现状
目前，西安已经建设了一定数量的城市综合体。还有一些正在规划建设的项目。已经建成的城市综合体已经发挥出应有城市价值，但是，其带来的城市问题也随之显现。
表1 西安城市综合体现状一览表
2.1.2西安现状城市综合体存在问题
西安现状城市综合体主要存在以下问题：第一，城市综合体缺乏城市层面上具有战略性的引导和控制。第二，目前建成的城市综合体基本位于主城区的中心，若再向中心城区聚集，会导致中心城区过于拥堵，引起诸多城市问题。第三，城市综合体特色不明显。
2.2西安发展城市综合体的SWOT分析
2.2.1西安发展城市综合体的优势
首先，西安历史久远，是国际知名的旅游胜地，具有建设城市综合体的先天优势。其次，国家确定的西安国际化大都市发展目标，对西安产业发展、城市建设等方面予以极大地支持。再次，西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，也是连接东西，贯通南北的交通枢纽。
2.2.2西安发展城市综合体的劣势
首先，消费者在消费能力、消费意愿和层次上略显欠缺，西安属于中等规模城市，目前的商业模式略显简单。其次，西安缺乏一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商。
2.2.3西安发展城市综合体的机遇
（1）西安城市经济发展水平已经适宜建设城市综合体
根据国外研究，城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体开始发展，而人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期。当前，西安的人均GDP已经达到4000美元，进入了城市综合体的建设时期。
（2）国家的方针政策将西安的战略地位提升
2009年6月24日，国务院批准《关中——天水经济区发展规划》建设大西安，带动大关中，引领大西北打造西安国际化大都市。
（3）西安的城市结构面临由单中心转变为多中心发展的飞跃性转变，城市综合体是推动新城发展的有效措施。
2.2.4西安发展城市综合体的挑战
（1）政府如何把握好其在综合体建设中的引导者角色
在土地资源越来越短缺的背景下，如何既要实现利益最大化也要规避风险。政府在其中既要调控也要使市场经济发挥调节作用。
（2）城市综合体建设的复杂程度高，探索性强
城市综合体的建设是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程。
3西安城市综合体建设与规划布局
3.1西安城市综合体布局规划
根据西安的城市发展特点，将西安城市综合体从规模上分为超大型、大、中、小型城市综合体。从辐射范围和对城市的影响来看，分为城市级地标型和区域级片区功能型两大类。
表2西安城市综合体分类表
类型
城市级地标型
区域级片区功能型
超大型城市综合体
大型城市综合体
中型城市综合体
小型城市综合体
辐射范围
区域
整个城市
片区
片区
建筑规模（m2）
60万以上
30-50万
20-30万
10-20万
西安城市综合体的规划布局是多种因子叠加的结果，因此在综合考虑城市综合体的规划布局时，结合西安市第四版城市总体规划确定的轨道交通选线、区域交通选址、商业网点规划、地下空间规划，以此来构建西安市城市综合体的规划布局体系。综合以上规划布局因素的分析，确定西安城市综合体建设的优先考虑区域。
3.2历史文化名城保护对西安城市综合体规划布局的要求
基于西安历史文化名城保护的原则，西安城市综合体规划布局区域应重点选择名城保护范围外的区域，重点保护文物遗存、遗址建设控制地带以外的区域。具体的建设位置应与名城保护相一致。因此结合前述城市综合体规划布局的各项因子叠加得出西安城市综合体建设的理想区域。
图1城市综合体规划布局区域
3.3 西安城市综合体规划布局中的风貌和发展区控制
根据已经延续多年的主城区风貌分区规划：传统风貌区 、风貌协调区和现代风貌区三个风貌区。风貌上，采取分区控制的原则建设各有不同的城市综合体。在发展区域控制上，明城内，逐步引导完善各种基础配套，属于限制建设区域。二环以内，适宜发展区域，适宜发展集中式城市综合体。二环以外，鼓励建设区域，适宜发展街区式城市综合体。
图2特色功能区建设引导图。
4.结束语
在国内诸多城市追求建设综合体数量的时候，西安城市综合体的建设应该一如既往，充分挖掘优势，合理规划布局，形成标志性、具有品牌效应的城市综合体，成为我们城市的新地标，有力地推进国际化大都市建设。
参考文献：
[1]董贺轩、卢济威。作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J].城市规划学刊，2009 年（1）
商业综合体方案 篇八
【关键词】商业综合体；建筑设计；设计方案
商业综合体为城市发展的产物，可以更好的适应城市立体化发展，在一定空间环境内将城市中商业、居住、办公、旅店以及餐饮等功能集合在一起，并在各部分之间形成一种相互依存的关系，构造成一个高效的建筑综合体。在确定其设计方案时，应明确商业综合体空间结构构成以及其特性，从多个角度进行分析，确保既可以满足基础功能需求，同时也可以达到人们心理要求，提高建筑设计的综合效果。
一、商业综合体特点
商业综合体是城市重要组成部分，具有密度高、集约性、复合性、统一性以及空间连续性等特点，并且其在设计建设上对土地资源的利用还具有均衡性特点，具有很大社会价值与社会效应。在对商业综合体建筑进行设计时，需要做好对各构成子系统的分析，针对空间结构构成特点，营造城市场所空间，通过提供商品、消费体验以及优质服务等来达到盈利的目的[1]。在城市快速发展背景下，逐渐有更多内容被加入到城市综合体中，为了能够更好的提高建筑设计效果，满足人们精神需求，在设计时还需要在现有基础上做更进一步的研究分析，从多个角度进行分析，做好空间结构的规划设计，提高建筑设计的综合效果。
二、商业综合体内部空间结构设计分析
1.内部空间基本构成
商业综合体内部空间结构组成相对复杂，包括了商业、娱乐、餐饮等多种功能空间，并且各子功能之间相互联系，形成一个有机的整体。这样在制定设计方案时，就必须要从多个角度共同分析，全面掌握各结构的设计要求以及要点，确保内部空间结构设计的合理性。
1.1商业空间
即消费者进行目的性消费活动的空间，如文娱、购物、餐饮等，在设计时需要根据不同功能需求将空间设计成消费与非消费两种空间形式，并利用非消费空间的良好氛围来激发人们的购物欲望，提高消费空间的盈利性。一方面，消费空间。包括整个商业综合体内部所有可以直接消费的功能单元，如超市、餐厅、影院以及娱乐场等，是综合体的核心结构。另一方面，非消费空间。即商业综合体内不能直接开展消费活动的空间，主要提供休息、观赏以及交流等功能。但是因为消费与非消费两者之间联系密切，有着相互促进的效果，即可以利用相互之间的特点来达到相互交通的效果。
1.2辅助空间
主要来满足商业综合体内部工作人员的使用需求，是综合体内部结构的次要空间，在设计时要保证其结构安排的全面性与合理性，为提高工作效率，还应保证空间内各环节的便利性与安全性[2]。尤其是做好对交通空间的设计分析，提高路线的清晰度，明确不同空间的实际功能，并且要与商业空间的人流区分开，不会对商业活动产生干扰。
1.3交通空间
按照功能类型来分，主要分为普通交通空间与引导交通空间，引导型主要是用来有效引导消费者进入商业空间，具有引导人流，交通转换的作用。对于商业综合体交通空间来说，消费者处于其中会产生较多非消费行为，如交流、休憩、观赏等，是整个综合体内使用效率比较大的空间环境。因此，在对其进行设计时，必须要基于其基础功能，充分满足消费者实际需求，通过人性化设计方式来达到导向明确、空间流线合理的效果，并且能够为消费者提供交流休息的环境，全满满足人们心理需求。
三、商业综合体建筑设计方案实施研究
1.商业综合体前期设计
第一，选址。在对商业综合体建筑进行设计时，需要做好对城市环境的综合分析，尽量提高其商业价值。一般情况下应该选择建设在城市中心区、近郊区、副中心区以及新城商业区等位置，并且要从交通系统、城市规划、敷设人口等方面进行综合分析，选择最为合理的建设地址[3]。第二，地位。对地块商业条件进行综合分析，确定地块等级、建筑密度以及占地面等信息，确定项目商圈等级，进而才能决定将其设计成购物中心、商业街或者商业广场等形式，对后期综合体的设计方向具有很大影响。第三，功能与规模。商业综合体内部组成的功能众多，需要对业态种类以及规模等因素进行量化分析，确定业态空间需求量。基本上综合体业态类型包括居住、办公、酒店以及商业零售等，其分布设计是否合理直接影响了综合体设计效果。商业零售以及服务业态是综合体的主要类型，承担着综合体内部结构所有消费活动；办公业态也是商业综合体的重要组成部分，具有聚集功能，在节省空间的同时，提高工作效率，常见有顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼以及丙级写字楼等。
2.空间形态设计
2.1并置式
即将购物中心各业态按照水平方向并列组织在一起，具有功能分区明确特点，其中设置的交通流线更为通畅，不同功能区之间的干扰少。因为其占地面积较大，适合建设在面积大的地区，如城郊。对于各空间的连接方式，可以通过设置墙体隔断，并对各空间设置独立的出入口，做好消费与非消费空间的协调性，提高不同空间的融合性。
2.2单元式
以竖向联合方式进行设计实现各业态空间的联合，这样不同业态空间之间既可以相互联系，也可以互不干扰。此种形态设计方式更为注重竖向交互设计，交通工具为自动扶梯与电梯。通过合理的设计将不同业态空间划分为单独的空间，每个空间容纳一组功能，并且相互之间存在联系，达到激发公共生活组织的效果。
2.3中心式
此种形态设计主要以中庭或者庭院为复合空间进行组织，各功能业态空间以其作为中心分布，多以辐射状居多，一般被应用于人流集中的中心式空间组织。此种设计方式保留了各业态功能区之间的独立性与联合性，同时也可以更有效的达到人流分流与疏散交通作用。更是因为不同业态处于不同平面，在视觉上形成不同层特点，提高了商业综合体空间设计的通透性。
3.功能空间设计
第一，购物空间。通过设计应保证可以最大程度上满足人们对消费活动展开的需求，可以更方便的与卖家交流，空间布置合理能够刺激消费活动的展开。常见有封闭式、半敞开式与敞开式，封闭式即利用柜台将消费者与卖家区分开，虽然可以进行交流，但是不利于消费者选购；半敞开式即以商品� 第二，交通空间。确保交通空间序列性与通畅性，流线组织必须清晰明确，并且与各业态空间相互沟通。例如顾客通道宽度的设计，需要满足消费者挑选商品与行走需求，预留出足够的宽度来保证消费活动正常展开。
结束语：
商业综合体内各功能空间之间相互独立，同时有相互联系，在进行联系时，需要确定综合体结构特点，从本质需求上进行分析，做好内部空间结构的划分，提高和业态分布的合理性，争取不断提高设计方案的效果。
参考文献：
[1] 张小玢。城市设计视野下的泰安天庭园地段商业综合体建筑方案设计[D].西安建筑科技大学，2013.
[2] 李超，陈东兆，梅刚。基于商业综合体建筑设计方案的分析[J].建筑技术，2013，06：536-539.
商业综合体方案 篇九
【关键词】大型商业综合体；消防安全疏散；研究
当前，大型商业综合体的发展越来越快，其集购物、娱乐、餐饮于一身的休闲方式深受广大人们的喜爱，满足了人们的各种需求，因而每一天都有许多人聚集在大型商业综合体之内。正是由于它的特殊性，其有关的消防设计也区别于一般的商业建筑，像《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等规范对于大型商业综合体的消防设计均不适用。因此，本文的主要内容是：就大型商业综合体的消防安全疏散问题作一些简要的分析及提出相应对策。
一、大型商业综合体的火灾危险性以及安全疏散存在的问题
1、 大型商业综合体的火灾危险性
经过一些研究调查，大型商业综合体的建筑面积比较大，人员密集，并且店铺分隔与商品布置较为复杂，商品中可燃物较多，这些特点导致了一旦火灾发生，人员迅速疏散较为困难，消防及时扑救不便。大型商业综合体的火灾危险性主要以以下两方面为主。
（1） 功能多、人员密、可燃物杂，以至其发生火灾时疏散难度变大。大型商业综合体内经营的店铺多，经营者流动性大，难以统一管理，并且经营者缺乏合作及消防安全的意识，一般都是各自为政，电气设备被广泛运用，门面装修施工与违章用火用电较为频繁，这些均致使了此建筑内相较于一般建筑而言更容易发生火灾。
（2） 火灾荷载大，燃烧剧烈，烟雾与毒气较多。商业综合体内经营的项目种类繁多复杂，大量的商品都属于塑料、橡胶、木材、棉、麻等易燃、可燃物质，火灾一旦酿成，这些商品迅速燃烧，火焰温度高，燃烧剧烈，而且会产生大量的浓烟，并且会释放出大量的有毒与窒息性气体，例如CO、CO2、HCL、NO2、SO2等。
2、 安全疏散存在的主要问题
首先，在大型商业综合体内发生火灾时，由于人员密度相对较大，同时可燃物会迅速燃烧并产生大量烟雾，这些极易使人们产生恐慌情绪，加大人员疏散的难度。而一般的大型商业综合体所划定的防火分区面积较大，不符合现行规范的相关要求。其次，管理者较少制定相应的应急预案，缺乏消防管理及安全意识，没有定时定期的组织消防疏散演习，这些也导致了火灾发生时难以有效的让有关人员进行引导并指挥人们迅速找到安全疏散出口。
二、大型商业综合体消防安全问题的对策
1、经专家论证科学合理的划分防火分区
在一般大型商业综合体中，室内商业步行街部分的各家店铺大多没有同步行街分隔，让步行街成为了一个“亚安全区”，对此需进行专项的安全风险评估。其次，可以将每一家商铺通过防火卷帘同步行街分隔开来，一旦发生火灾就马上依次放下。倘若火源是在店铺之内，那么步行街暂时是安全的，室内人员可以通过步行街这个暂时避难通道逃向室外，而如果火源是在步行街之内，人员安全疏散所需要的时间也会比室内安全疏散所需时间更短。
2、 疏散通道的有效管理、人员培训
火灾发生时消防疏散通道是人员撤� 消防疏散通道是否安全畅通直接影响了人们的生命与财产安全。如今商场出于管理方便及安全考虑，一般是将消防疏散通道占用及安全出口紧闭，这样的做法直接导致了灾情发生时人员无法及时安全的撤离，最终酿成悲剧。而要有效的提高人员及时疏散的效率，必须要保证疏散通道及安全出口畅通。当然，在保证疏散通道安全出口畅通的同时，还要保障商场的财产安全及管理便利。对此，疏散通道及安全出口一定要做到在火灾发生时畅通无�
其次，商场管理部门还应对员工进行相应的培训。对员工的培训应注重两点：一是培训员工的消防安全意识。很多火灾发生的主要原因是员工违规操作、缺乏消防安全意识造成的。只有员工提高了消防安全意识，将消防安全牢记心中，严格依照规范规程进行生产作业，如此，便可大大减少火灾事故的发生；二是培训员工火灾发生的应急处理能力，提升员工的消防技能，使员工能够在紧急情况下依照既定计划有条不紊的进行疏散，保障人员的安全。
3、 先进的技术、设备、器材应用于商业综合体防火设计中
在现代建筑中被广泛运用的自动喷淋灭火系统、防排烟系统、火灾自动报警系统等，平常要注意维护保养好这些设施，不然在火灾发生的时候，这些设备不但难以发挥应有的作用，甚至会在火灾发生时成为牺牲品。
在大型商业综合体的防火设备中，对于防火分区的分隔设施，防火门与防火卷帘是应用最多的的技术设备。而现今，防火卷帘又发展了更多的新产品，例如水幕防火卷帘、帘中帘等，这些新产品不但耐火程度更高，并且安装、操作均较为简易方便。当然还有一点要注意，虽然大型商业综合体中相邻两个防火分区之间会用防火卷帘分隔，然而却因为柜台的摆放与管理不善，导致防火卷帘在火灾发生时难以及时的放下，因此应严格规定，在防火卷帘的下方禁止堆放物品。
4、 制定火灾应急预案，缩短安全疏散时间
制定完备的火灾应急疏散预案，对于缩短人员疏散的时间有着关键的作用，可以保障疏散的效率性与安全性。因此，商业综合体中的商家及相关管理工作人员一定要具备一定程度的消防安全知识，经常性的组织火灾安全疏散演习预练，同时保证商家及相关管理工作人员熟悉所有防火单元的安全疏散路线，这样才能正确有效的引导群众疏散，充分发挥现场工作人员的引导作用，并且通过这些演习使员工对于制定的火灾应急预案有一定的了解，让商家知道消防安全的重要性，避免商家违规占用消防疏散出口。
结语
大型商业综合体是社会经济发展的标志，在一定层面上反映了城市的发展水平。大型商业综合体的消防安全对于社会来说是极其重要的，因此做好消防安全工作，对于人们的人身安全、财产安全有着极大的作用。对此，应进一步完善与健全消防法规及管理制度，并在技术层面上多加论证采用最佳防火方案，以达到预防、防效结合的目的，保护人民生命财产安全。
参考文献
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[3] 权向科。 浅谈对大型商业综合体防火设计的几点探讨[J]. 四川建材。 2012（06）
商业综合体发展规划 篇十
为加快发展中心商务功能区和特色商业区，推动服务业集聚发展，增强城市发展实力和辐射带动能力，培育新的经济增长点，促进新型城镇化新型工业化新型农业现代化协调科学发展，提出以下指导意见。
一、重大意义
（一）准确把握内涵特征
中心商务功能区和特色商业区是服务业企业（机构、商户）集中布局、服务业集群发展、服务功能集合构建、空间和要素集约利用，促进大容量就业的服务业集聚区，是为城区和周边区域提供综合服务的城市功能区。中心商务功能区和特色商业区与产业集聚区、城市新区、中心城市组团等共同组成了我省科学发展的载体体系。
中心商务功能区是在省辖市市区和未纳入中心城市组团的县城、县级市市区内，集聚金融、信息、研发、企业总部、中介服务及商业贸易等机构，拥有商务办公、会展（展示）、酒店、公寓、文化、娱乐等配套设施，能够为区域经济活动提供综合商务服务的城市功能区。
特色商业区是在省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区内，集聚相关服务业企业，形成特色鲜明、具有一定规模和较强辐射带动作用，为一定区域提供特色商贸服务和相关商务服务的服务业集聚区。
（二）深刻认识重大意义
发展中心商务功能区、特色商业区符合现代服务业空间集聚的趋势和规律，对于促进“三化”（工业化、城镇化、农业现代化）协调科学发展、构建中原经济区支撑体系、推进经济结构战略性调整具有重要意义。
有利于提升城市功能，增强城市辐射带动作用。积极发展中心商务功能区、特色商业区，将优化城市发展形态，完善城市服务功能，提升城市品味，改善城市人居环境，满足居民日益增长和不断升级的消费需求，增强城市综合竞争力和辐射效应，更好地服务周边发展。
有利于促进产业结构优化升级，形成城区经济新的增长点。积极发展中心商务功能区和特色商业区，有助于加快城区服务业发展，提升服务业在城区经济中的比重，促进服务业与制造业互动发展，增强城区产业支撑，提升城区经济实力。
有利于服务业集聚发展，增创发展新优势。积极发展中心商务功能区和特色商业区，有助于构筑资本、技术、信息、人才集聚平台，增强承接产业转移吸引力，促进高端要素集聚，引进国内外知名企业设立区域性总部、功能性中心和研发基地，引进高端项目、高端机构、高端品牌和高端人才，形成服务业发展新高地，更好地发挥规模效应、聚集效应和扩散效应，在区域竞争中赢得主动。
二、总体要求
（一）指导思想
以科学发展观为统领，坚持重在持续、重在提升、重在统筹、重在为民的实践要领，把发展中心商务功能区和特色商业区作为加快城区经济发展和现代服务业基地建设的突破口，通过科学规划、合理布局、创新机制、政策扶持，加快服务业集聚发展，提升城市综合实力，努力打造高端服务业集聚区、城区经济增长中心、区域发展服务中心和展示城市形象的窗口，为促进新型城镇化新型工业化新型农业现代化协调科学发展，建设中原经济区、加快中原崛起振兴提供强力支撑。
（二）基本原则
统筹规划，科学定位。结合区域产业特点和城市布局，合理确定服务区域、功能定位。强化规划引导，增强规划前瞻性，高水平编制发展规划、空间规划和控制性详细规划，加强与其他重大规划紧密衔接，实现统筹协调发展。
分类指导，扎实推进。根据各地中心商务功能区和特色商业区功能定位，分类明确发展目标和产业重点，有序组织实施，促进快速健康发展。
完善功能，集约节约。结合新区开发、旧城改造，集约节约利用土地资源，加强基础设施建设，完善公共服务体系，强化经济、生态、人居复合，不断提升综合服务功能和专业化服务水平。
产城互动，扩大就业。把中心商务功能区、特色商业区建设作为促进城市科学发展的重要抓手，坚持依城促产、以产兴城，促进企业和机构集中布局，推动产业集群集聚发展，拓宽就业渠道，提升吸纳就业能力。
创新机制，开放带动。深化改革，先行先试，创新管理体制、商业运作模式和项目融资方式，完善支持政策，激发发展活力。加大开放招商力度，营造良好发展环境，积极吸引境内外资本，以开放促发展、促提升。
（三）发展目标
到年，郑东新区中央商务区成为中原经济区高端服务平台，每个省辖市和未纳入中心城市组团的县（市）形成1个中心商务功能区，每个省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区培育1个业态先进、个性鲜明、集聚效应显著、拉动作用突出的特色商业区，成为城区经济发展新的增长点。
到年，郑东新区中央商务区成为中西部高端服务业集聚发展高地，各市、县中心商务功能区综合服务功能显著提升，商务功能进一步突出，特色商业区的集聚辐射能力明显增强，全省布局合理、层次分明、功能完善、生态协调的中心商务功能区和特色商业区发展体系基本形成，成为城区经济发展主要动力和带动全省经济发展的重要力量。
三、重点任务
（一）全面提升郑东新区中央商务区的地位作用。突出强化金融、总部经济、科技研发和高端商务功能，推进高端服务业集聚发展。加快中原金融产业园建设，着力打造金融集聚核心功能区。大力引进世界500强、国内500强、央企、行业龙头企业和行业协会组织的地区性总部和分支机构，增强总部经济辐射带动作用。全面提升会展业的市场化、产业化和国际化水平，打造中部会展之都。进一步提升中介服务业水平，大力发展资产管理、咨询策划、研发设计、文化传播等高端服务。积极发展创意产业。加快龙湖中央商务区副中心建设，突出金融功能集聚。完善软硬配套设施，努力营造宜居宜业新环境。力争到年，郑东新区中央商务区实现入驻世界500强企业100家，国内500强企业100家，各类金融机构150家，建设成为立足郑州、服务中原、辐射中西部的区域性金融中心、总部经济中心、高端商务商业中心和综合会展中心。
（二）积极推进省辖市和县（市）建设中心商务功能区。结合城区空间布局、产业发展和生态建设，突出商务服务功能，因地制宜推进中心商务功能区建设。省辖市建设中心商务功能区，原则上要结合新区建设，突出综合商务服务功能。引导省级金融保险分支机构、地方金融机构、地方投融资平台等入驻，提高金融集聚服务水平。推动国内知名企业分支机构、运营中心和当地企业总部入驻。加快发展兼并重组、财务顾问、评估交易等企业管理服务，积极发展会计、法律、认证认可、经纪、市场调查等各类专业服务。加快发展租赁、拍卖、典当服务，促进信用服务业发展。支持有条件的地方发展会展业。同时，配套建设购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化、旅游等服务设施，积极发展具有产品展示、电子商务、连锁经营、物流配送等新业态、新功能的专业交易市场，提高综合服务水平。根据各地产业特点和发展优势，推动相近省辖市中心商务功能区联动发展，扩大辐射范围，促进区域合作，形成分工合理、优势互补的发展格局。县（市）建设中心商务功能区，要结合老城改造和新城建设，采取商务、商贸功能混合或分设等不同形式，统筹规划，明确目标，突出特色，满足产业集聚区和经济发展需要，尽快形成规模。要从实际出发，发挥传统商贸优势，在巩固提升商贸功能的同时，逐步强化商务功能，重点围绕服务特色商品交易和主导产业发展，延伸拓展产业链条，积极发展研发、设计和营销、物流服务，建设展示交易、信息服务、电子商务、技术推广等公共服务平台，推动中介服务业发展，逐步形成与特色产业配套联动、专业服务突出的中心商务功能区。
（三）因地制宜发展特色商业区。按照科学规划、挖掘内涵、强化特色、扩大规模、提升效益的原则，结合旧城改造和城市建设，规划建设一批特色商业街区、文化休闲旅游区、特色交易市场和创意产业园、科技创业园、软件园等生产业集聚区，扩大消费需求，拓展市场空间，促进产业发展。提升特色商业街区发展水平，突出特色化、专营化和规模化，建立健全业态准入和退出机制，加快业态、品牌集聚，提升购物消费功能，完善综合服务功能，培育一批风格鲜明、设施完备、管理规范、拉动消费能力强的特色商业街区。积极发展文化休闲旅游区，充分挖掘独特文化底蕴和历史积淀，加强历史文化名城、名街保护开发，统筹规划设计建筑风格、人文景观，修缮保护标志性建筑、特色建筑，强化特色魅力，注重营造环境氛围和格调品位，合理布局符合居民消费升级换代的休闲项目，打造一批在全国有影响的文化休闲旅游区。改造提升特色交易市场，沿产业链双向拓展交易范围，创新交易方式，提高信息化水平，不断扩大市场辐射范围，发展壮大一批农副产品、电子电器、汽车及零配件、纺织服装、建材装饰等专业化、规模化、现代化的特色交易市场。推动生产业集聚区发展，合理配置资源，搭建公共服务平台，鼓励有条件的地方积极发展一批创意产业园、科技创业园、软件园。围绕特色商业区主业，配套建设商务办公、酒店、公寓等设施，推动相关商务服务业发展。
（四）建设完善基础设施。坚持以人为本，加强人性化设计。优化交通路网布局，大力发展立体公共交通体系和公交接驳系统，完善便捷高效的集疏运体系。加强区域内市政设施建设，完善水电气暖管网，修浚排水系统。合理规划建设停车场、文体场所、绿地、公园等公共服务设施。加强信息基础设施建设，构筑统一开放的公共服务平台。整合公共空间，提高建筑容积率和地下空间利用率，提升资源集约节约利用水平。强化生态建设，妥善处理开发改造、产业发展和生态保护的关系，提高开发建设品质，创造优美舒适、宜居宜业的城市环境。
四、组织实施
（一）加强组织领导。各级政府要进一步提高认识，将中心商务功能区、特色商业区建设摆上重要议事日程，采取有效措施推进实施。省服务业工作领导小组要健全工作机制，统筹研究、协调解决中心商务功能区、特色商业区建设发展工作中的重大问题。各相关部门要各负其责，密切配合，协调联动，齐抓共管，形成合力。省发展改革委作为牵头部门，负责综合协调建设发展中的具体工作；省住房城乡建设厅要在规划、建设、管理上加强业务指导；省统计局要建立相应统计体系；省国土资源厅、财政厅、商务厅、文化厅、旅游局、工商局、地税局等部门要根据各自职能分工，细化工作方案，确保各项政策措施落实到位。市、县政府要建立健全协调领导机构，精心组织，扎实工作，务求实效。在贯彻执行中有何问题请及时向省政府报告。
（二）强化规划引导。建立统筹规划、分级管理的工作机制。省、市要加强对接，做好前期论证工作。各市、县组织编制中心商务功能区和特色商业区发展规划、空间规划和控制性详细规划，在空间上与土地利用规划、城市总体规划等重大规划精准对接。省发展改革委负责中心商务功能区、特色商业区发展规划的审批，省住房城乡建设厅负责空间规划和控制性详细规划的审批。对于各市上报的规划，省有关部门要加快工作进度，成熟一个，审批一个，推动实施一个。强化规划实施管理，严格按照发展规划、空间规划和控制性详细规划，分步实施，分块建设，突出重点，整体推进。
（三）推进开放招商。将开放招商作为推进中心商务功能区和特色商业区建设的重要途径，突出招大引强，高水平策划招商活动，加大项目推介力度，重点在金融、商贸、文化、旅游、高端商务等现代服务业领域，尽快引进一批科技含量高、投资规模大、带动能力强的重大项目。创新投融资机制，综合运用市场化运作模式，吸引境内外资本投资中心商务功能区、特色商业区基础设施建设。
商业综合体发展规划 篇十一
关键词：功能定位；经济发展；产业差异化；城市文化
本课题受华北理工大学大学生创新性实验计划项目资助（项目编号：X2013049）
中图分类号：F29 文献标识码：A
前言
一、区域经济发展状况
一个区域内的经济发展状况是衡量是否规划建设城市综合体的重要标准，业内说法，一个城市人均GDP达到4，000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，区域内经济的发展状况决定着这个区域内消费者的购买能力。在对项目进行功能定位时，应通过数据调查、实地调研等方法对区域内的经济发展状况有一个全面的、正确的估计。根据调查情况对项目的体量、面积、建筑结构等要素合理规划，为项目的成功进行奠定基础。万达近三年在全国范围内规划并建设了30多个城市综合体，虽然是对同一模式的快速复制，但是万达广场主要分布在我国沿海地区和东部经济发达的一、二线城市以及立足“两个70%”的定位（广场内70%的商家适合70%的消费人群），也阐释了项目规划对于区域内经济发展状况这一条件的重度依赖。反观曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”的东莞“华南Mall”，因其区域位置不在一线城市核心商圈，而且消费者的消费力不强，但是在项目的规划过程中规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米。最� 通过两个不同案例的对比，可以看出一个区域内的经济发展状况在项目的功能定位中占着很大的比重。
二、区域产业差异化
在不同的区域内产业存在着差异性，城市的市中心大多侧重于商业；景色宜人地区侧重于居住休闲；商务聚集地区主要是写字楼和办公场所。以商业功能为核心模式的上海五角场，通过引入大型品牌商家，以商业为引擎，五角场被打造成上海市的城市副中心。
五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场――大学城公共活动中心为核心，新开辟一条长约800米欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。北京首都时代广场，因为前期未考虑周边大悦城等商场的竞争威胁和西城区金融街扩容等定位的失误，导致最终经过调整，将时代广场改作金融总部写字楼。试想如果在功能定位的过程中充分考虑项目周边规划情况，在项目开发伊始正确的将项目定位为以写字楼为主的综合体相信会比现在的时代广场情况更好。
三、城市文化
城市文化是在对项目进行功能定位过程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被复制的文化。文化可以是名胜古迹遍布，景色宜人；也可以是人文风俗、信仰、艺术。因为每一个城市综合体都是与独一无二的城市文化相结合，所以不同的综合体都有着自己独特的个性。每一个城市综合体的规划建设需要结合城市发展和城市文化调整自身定位以达到与城市的高度契合，才可以使城市综合 例如，在北京二环内，以什刹海为例，其内形成了胡同文化、皇家文化、餐饮文化相结合的城市文化综合体，与附近的南锣鼓巷文化一条街形成了文化关联。什刹海综合体的基因是北京传统文化。同样，在北京二环和三环之间，形成了以三里屯为代表的城市综合体，这一文化建筑群落以酒吧一条街为原点，并发展为购物、电影、图书、时尚消费为主的城市综合体，同时与工体周边的夜场形成了文化关联。从案例观察分析中我们可以看出，城市综合体与城市文化的完美契合是赋予建筑美和意义，赋予建筑空间文化和故事。从中也可以看出，城市综合体之间不能简单的复制，而应该结合城市文化、人文习俗等各方面因素进行规划建设布局和功能定位。
商业综合体发展规划 篇十二
关键词：大型商业综合体；电网规划；建设；影响
大型商业综合体将是将城市生活和工作中的各种功能进行组合而形成的统一综合体。当前大型商业综合体功能主要有商业、办公和居住，同时也包含旅游、展览、餐饮、会议以及各种大型活动的举办。从某种意义上讲只有具备三项以上的功能才能称之为综合体，因此现在的大型商业综合体一般都是有酒店、写字楼和购物中心三个最基本的功能。
一、大型商业综合体的特点和分类
大型商业综合体具有高可达性的特点，几乎所有的大型商业综合体都位于城市交通网络发达的区域，也就是城市的中心，比如几年来在全国大中型城市崛起的万达大型商业综合体就有着这样的特点，万达在哪里，城市中心在哪里，这是不可争辩的事实。大型商业综合体有高密度和集约性的特点，所用的大型商业综合体都会选在人口密度最大的地带，而且周围几乎都是林立的高楼，在高密度的人口中竖起的大型商业综合体实际上最大的利用了土地资源和节约了土地资源。大型商业综合体也有整体统一性和功能复合性的特点，大型商业综合体建筑风格统一，而功能复合型的特点可以说是大型商业综合体最重要的特�
大型商业综合体是城市化和市场化的产物，是在城市土地资源高度节约中产生的，因此大型商业商业综合体主要分为四类，第一类是城市CBD中心的商业综合体，这是最早的大型商业综合体，现在大中型城市都有这样的商业综合体，不过这种商业综合体由于面向的群体比较高端，因此中小城市分布的并不多。第二类是交通枢纽型商业综合体，这类商业综合体由于受交通条件的影响很大，因此仍然在迅速发展中。第三类是开发区或者新的商业中心综合体，这类商业综合体主要是伴随城市开发和发展的力度产生的，第四类是城郊结合部商业综合体，这类商业体由于在城郊结合部，受经济发展程度的影响比较大，因此这类商业综合体目前还并不太多。
二、大型商业综合体对电网规划建设的现状
（一）当前大型商业综合体的电网规划适应度比较差
随着经济的快速发展和生活节奏的不断加快，大型商业综合体的建设周期越来越短、入驻的速度按也越来越快，因此这就直接影响了 110kv变电站的分布和10kv出线的规模和形式。这样就给电网规划建设带来很多问题，规划变动特别频繁，电网规划的适应度比较差就是当前大型商业综合体电网规划建设的面临的主要问题，当前各地政府为了更好更快的发展经济，因此招商引资的力度不断加快，城市建设的力度不断增强。大型商业综合体入驻实际上已经打破了远程时规划对该地容积率控制的上限，这就造成了城市已经有的电网规划不能满足大型商业综合体的用电需求，尤其是局部区域由于在电网规划上面没有考虑到大型商业综合体的实际用电量，所以致使电网规划的变动频率越来越快，但是适应度依然很差。
（二）当前电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期
当前在中国大陆大型商业综合体的崛起速度震惊世界，不管是特大城市的北京和上海，还是一般的首都城市沈阳和成都，甚至地级城市株洲和烟台大型商业综合体的建设速度几乎没有多大差别，一般从摘牌到投入使用1―2年是最正常的，超过三年的少之又少。但是电网项目的前几和建设周期算下来差不多两年半和三年左右，有的时间可能还会稍微延长一点，这样就造成了电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期，所以很多配套建设的电网项目同步立项就开始开展前期工作，但是由于从技术和速度都并没有达到要求有，因此也不能在大型商业综合体投入使用时就就竣工投产，这样就需要采取过渡的供电方案，也就是在应急配电网项目完成临时过渡时提供的供电方案。
（三）在电网布局方面经常产生浪费的现象
大型商业综合体是集商业、办公、住宅、娱乐和购物等多种功能为一体的大型综合体，大型商业综合体的建筑面积都很大，几乎所有的大型商业综合体都是城市中建筑面积最大的商场，因此用电容量特别大，对供电的可靠性要求特别严格，大型商业综合体功能齐全，而且很多都是24小时都营业的，因此用电报装容量特别大，用电的可靠性要求更是比较高，很多大型的商业综合体需要多条10kv线路供电。用电的符合不但受自身的电网规划影响，而且更多的是受外部环境以及内部的运营情况影响影响加大，从某种意义上讲大型商业综合体符合水平是很难估计的，而且很多城市的经济发展状况和人口实际规模、产业结构现状并不能真正支撑大型商业综合体全木投入使用的能力，这样盲目的进行电网布局和电网投资建设就会产生很大的浪费现象，尤其是资源的浪费。
三、浅析大型商业综合体对电网规划建设的影响
（一）及时修改和订正大型商业综合体的电网规划
大型商业综合体毕竟不同于一般的商场，它的功能、它的规模、它的影响力都在一定程度上反应了城市发展的现状，因此在电网规划建设上就要根据大型商业综合体的实际情况及时修编和订正，大型商业综合体电网规划要积极协调市政府有关部门，尤其是规划局、电业局以及商业局等职能部门，要根据大型商业综合体建设的周期和入驻的时间急性进行局部的调整，而且一定要结合区域发展的规划，在容积率严重产国城市规划设定的上限大型商业综合体的周边适当的增加变电站，尤其是110kv变电站的布点。
（二）大型商业综合体要不断提高应急响应的能力
大型商业综合体在建设过程中和运行过程中要做好和政府各个职能部门的堆积，尤其是和发给为、工信委以及电业局等职能部门的对接，在大型商业综合体确定入住时间以后就要结合大型商业综合体目标电网的规划向发改委申请电网项目的理想，这样就能提前开展前期选址和选线的工作，而且能更好地做好电网各方面的储备工作，要打通绿色通道，也就是将立项、批复、投资等结合起来，最终更好进行施工建设，完善应急配电网项目。
（三）采取手段和方法提高电网运营的效益
大型商业综合体的供电方案不能只顾眼前，还有将远期的规划做好，要采取一切可以采取的手段和方法提高电网运营的效益，当前大型商业综合体虽然在我国大中型城市发展的比较迅速，但是大型商业综合体投产初期肯能会出现入住率和开发时序的问题，因此刚开始的时候大型商业综合体的负荷水平并不是很高。在短期供电方案中就要采用先有的公用线路进行供电，但是虽然采用公用线路仍需要严格控制出线的规模，确保供电安全。远期项目的规划和建设就要更多的考虑大型商业综合体的负荷能力和负荷情况，因此要及时开展配套电网项目的建设，从而确保大型商业综合体的安全和稳定。
四、结束语
大型商业综合体的快速崛起证明了我国经济的迅速发展和人民生活质量的而提高，因此要特别注意电网的安全和可靠，所以要及时修改和订正大型商业综合体的电网规划、要不断提高应急响应的能力、采取手段和方法提高电网运营的效益。（作者单位：国网甘肃省电力公司兰州供电公司）
参考文献：
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商业综合体方案 篇十三
自2005年起，国内各大运营商相继都将行业信息化，包含企业信息化作为业务发展的重点，并推出了自己的特色产品和品牌。其中，中国电信主打“商务领航”、中国网通力推“宽带商务”、中国联通则以“新时空”命名推系列品牌，一直闷头推行业信息化业务的中国移动也于两个月前推出“商信通”品牌，中国铁通以几大增值业务为核心的产品组合。综观之下，这些产品都采取了与软件、硬件提供商结盟的方式，但各家的系统平台只能用“各说各话”来形容。
固网信息化需添无线元素
中国电信作为固网领域的“领头羊”，其将行业信息化的重点布局在产业联盟之上。围绕此重点推出了“商务领航”业务品牌，其运营模式可归纳为“基础通信包+行业解决方案+ASP平台”模式。基础通信包中有丰富的通信产品组合，网络代维代管服务解决用户安全隐忧，网络产品租赁方式可降低用户成本。可为不同的行业用户提供顾问式的解决方案服务，也可以通过租用ASP(应用服务商)平台快速获得服务。
在实际运作中，又有明显的地方特色，如：广东电信和上海电信。2004年末，“商务领航”在深圳开始试点。由广东电信提供最基础的宽带接入，还包括硬件、应用和服务性产品等，由合作伙伴提供。上海电信是与合作伙伴一起对选定的软件进行改造，提供了服装、美容等行业解决方案，现有超万家企业用户。
从当初合并前的小网通继承了宽带的优势的中国网通，与中国电信声势浩大的成立中小企业信息化联盟相比，于2006年推出的“宽带商务”，突出的是依行业而分的解决方案。在企业通信应用改善方面，提供包括固定电话、小灵通、互联网接入等完整的基础通信服务。在通信改善模块中，提供了一系列创新的功能服务，如：一号通、同号业务、新会场、企业虚拟网、智能VPN、e视通、网络传真等。
中国网通(集团)有限公司总裁左迅生认为，宽带作为一种具有鲜明特点的工具，已改变了经济社会的运作模式，甚至颠覆了传统社会生活的模式。早在2005年“宽带商务”品牌尚未出台前，中网通就将行业信息化业务的开展重点确立在行业细分上。他们针对中小企业信息化推出了：商务会议、酒店行业、大宗集贸市场、网吧行业解决方案、物流服务行业、中小企业信息、医院通信信息服务及智能VPN解决方案等九大方案。
与前两家固网运营“老将”不同，中国铁通的企业信息化则根据自身特点以“商务新动力”命名。政府机构、企事业单位及教育、金融、医疗、保险、运输、旅游、物流及商业等行业都是其主要服务对象。
但是所有这些固网运营商的平台所提供的服务也只限于固网，在用户使用移动通信越来越成主流的今天，这些应用会否像固网一样陷入发展乏力窘境，值得担忧。
移动业务网络性能较弱
移动运营商的信息化方案则是另一番景象。
提及中国联通的信息化业务，就不得不谈到其CDMAVPDN技术专网。在1月10日的电信重组明确消息刺激下，中国联通的股价随即冲上新高。作为国内唯一的全业务运营商，中国联通在介入行业信息化之初就确立了充分依托自身CDMAVPDN技术专网优势策略，以VPDN为网络支撑，通过一整套解决方案，为中小企业搭建一个公共的信息化平台的目标。
从近年来中国联通相关信息化业务的推行情况来看，北京联通的行(企)业信息化业务在集团属于标杆地位。去年11月，北京联通推出的针对企业融合通信需求推出的“单位全能通”业务在京已全面“开花”。该业务基于先进的综合智能网平台，可以将员工与公司的固定电话网络(小交换机)连接起来，编为一个群组。能全方位满足企事业单位的通信需求，使其通信成本最高可降低40%。
中国移动在行业信息化领域的布局，则可用“厚积薄发”来形容。一直以来，面对竞争对手们纷纷推出行(企)业信息化品牌而迟迟不动的中国移动，实际上早已在北京、上海、浙江、广东等省市推出了众多行业信息化业务。同时，在去年8月―11月在山东、江苏进行的企业信息化业务――“商信通”(企业无线商务服务)试点中，取得良好成效，短短的4个月就发展了1万多家中小企业用户。为此，去年12月初，中国移动联合商务部中国国际电子商务中心推出的――“商信通”在全国正式商用。
据了解，“商信通”提供的电子商务信息化解决方案，瞄准了占全国企业总量99%的中小型企业。有业内人士指出，中国移动推出该业务平台目的是想借推广各类商务信息的整合平台的同时，抢占国内巨大的无线广告市场。据悉，商信通还将于在今年初启动“企业无线商务万里行”活动，该业务将陆续走进国内各大城市，通过业务讲解、现场演示体验等多种方式使更多的企业用户了解无线商务。
但行业信息化其实是固网的传统领地，移动运营商的解决方案作为新来者，如果主要应用停留在短信信息层面，则难免让客户怀疑其应用的价值。
还需政策性引导
细细盘点之下，国内各大运营商相继都将行(企)业信息化，尽管，是亮点业务众多，但在从整体长远发展的角度看，上述行(企)业信息化业务过于繁杂，简单说就是丰富有余而整合不足。
上周记者从信息产业部政策法规司获取的信息显示，因为信息化涉及的领域太广泛，当前在信息化法规或标准化规章方面正在考虑着手制订中。正是因为没有一个可参照执行的标准，导致了国内行业信息化综合(统一)应用系统平台的空缺。不难发现，前述企业信息化业务所触及的点很多、面很广，但却难以形成整体统一效应，也就不可避免地增加了集团内重复建设的成本。
国务院信息化工作办公室应用推广应用组司长赵小凡认为，针对国内的信息化推进，政府应从加强领导、统筹规划、转变职能营造环境等方面制定政策。针对企业信息化而言，其任务就是提高企业信息化认识，引导企业选择适用的综合信息平台。把标准化作为企业信息化建设的一项基础性工作，由国家有关部门采取切实措施加以推动，使各地、各行业的企业信息化建设逐步科学化、规范化。为此，需要组织开展对企业信息化建设机制的研究，以明确管理机构、标准化机构和研究机构的职能和运行机制，明确各级标准化组织机构在企业信息化建设中的责任，为高层管理部门提供理论指导和切实措施，及时从机制上跟进。
专家观点运营商“决战”企业综合业务
陈金桥国内知名电信专家，现任信息产业部电信研究院副总工程师，经济学博士
“商务（企业）用户的需求要通过综合解决方案去达成，相比家庭接入，统一的综合业务方案已成为运营商的主战场。”国内知名电信专家、信息产业部电信研究院副总工程师陈金桥对《通信产业报》记者如是说。
他指出，国内固网运营商在转型过程中，已从价格需求弹性较大及购买力较弱的个人家庭客户转向价格需求弹性小、购买力较强、服务质量要求高的商务客户(各类企业单位)上。业务的需求将集中在能够个性化定制的综合业务平台。比如：包含有线、无线语音解决方案，视频会议，办公自动化、流程监控、主机托管等领域。
现在，移动运营商和固网运营商都在做，但固网在整个办公商用领域有移动网络不可替代的优势。这也是目前为数不多领先的领域。相比之下，固网运营商凭借当前的带宽优势，更能满足商务客户对网络保密性、专有性、稳定性的高需求。虽然，现在移动运营商为了弥补自己不做也在做MVPN，但相比固网，移动网在现阶段还是无法企及。如：海关、税务、银行等都在用固网，因其通信的要求包括安全保障性、持续连通性、带宽及速率等三方面的保障。这些都与个人通信是有区别的，个人通信主要是语音业务量大，移动网可以替代，但在金融专网等商务领域靠移动网来做就并不很经济。
与中国电信的“商务领航”相比，中国网通的“宽带商务”从当初合并前的小网通继承了宽带的优势，依照“中国网通天下”的品牌推广战略，实施从业务到服务的转型。当下，铜转光正在实现将带宽和技术升级，从2M升级到4M升级，与众多合作伙伴向娱乐等领域转型。而这一系列的转型能否有成效还需要时间来观察。
他最后指出，固网运营商自身要做好转型。一方面要扬长避短，把自身优势充分挖掘出来，充分发挥带宽、速率的优势，创新更多的信息服务内容。同时，开辟新的增长空间，开创新的应用模式，比如IPTV等新兴业务。
一线点评满足企业不同需求是关键
任立刚，北京联通综合应用部副经理。